“最坚硬泡沫”破裂引起的烈度不会太高

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日前，由于重庆市市长黄离任，市场上出现了不少关于重庆楼市崛起的声音。然而，他的离开让市场预期他的政策可能会改变，重庆的房地产价格可能会重估。因此，据报道，一些买家飞到重庆进行房地产投机。此前，有专家表示，广州一线城市的房价都很低，这是一个很低的数值，未来价格可能会翻一番。

自2016年10月中国实行“以城为主”的政策，各地相继出台楼市调控政策以来，市场热度大幅下降，成交量逐渐萎缩。然而，正如此前调控后所预期的那样，市场普遍认为，这种“泡沫抑制”只是为了抑制房价上涨的速度，一线城市的房价未来还会继续上涨，而属于“价值洼地”的二线城市的房价可能会大幅上涨。前者的判断来自于“仅仅需要”和供给减少的逻辑，而后者因为价格低而具有“投资”价值。

那么，为什么中国对房价上涨有如此强烈且不可逆转的预期？它主要是三个方面的结合。一是市场认为政府不会让房价下跌，房价没有下跌的基础。这种观点相当普遍。第二，中国住房具有很强的金融属性，尤其是过去十年的财富效应。许多人后悔没有买房子，而中国的货币供应继续保持高增长率。人们认为只有房地产能防止财富缩水。第三，与一些房地产市场泡沫破裂的国家相比，中国的土地供应是非市场化的。这种由政府垄断的土地供应模式会导致房价过高，但房屋数量不会过多，从而维持了强有力的价格支撑。

在保持增长的目标下，货币政策的逻辑没有改变。在土地供应没有明显增加的背景下，在需求和投资需求的驱动下，中国的房地产市场似乎是历史上“最严重的泡沫”。因此，当前市场的预期符合某些逻辑。在2016年底召开的中央经济工作会议上，中国首次提出“住房是为了生活，不是为了投机”，这意味着下一步是控制投资(投机)需求。然而，会议还提出“抑制资产泡沫，防止大起大落”。也就是说，监管要求价格不应大幅上涨，也不应大幅下跌，而将价格“冻结”在一定水平的做法实际上传达了一个信息，即当前的“泡沫”将随着时间慢慢消化。如果这是一张牌，不能排除在某些情况下房价会继续上涨。

“消化泡沫”需要高收入增长的背景。至少到目前为止，还没有一个经济体能够“消化泡沫”，而是通过打破泡沫来重估其价值。目前，中国的收入增长率随着经济增长率的下降而放缓。目前，一线城市的房价与城市居民的收入相比高得离谱。显然，如果把“投机者”排除在外，新近被接纳的“急需”家庭根本负担不起，更不用说吸收“价格泡沫”了。其他一些国家不能稳定房地产市场的主要原因是房地产市场化和金融自由化。两者的结合导致泡沫不可持续。但这两个条件在中国并不存在，所以保持房地产市场的稳定是可能的。因此，维持现状而不是消化可能是一个长期现象。

然而，维持“资产泡沫”需要付出代价。尽管泡沫的破裂可能带来金融风险，但它可以在最短的时间内清理市场，纠正价值扭曲。保持泡沫意味着价值扭曲将继续存在，市场无法清理，导致整个经济无法进行结构性调整，这反过来将进一步积累和恶化结构性问题，使转型无法进行。以中国为例，如果房地产市场泡沫“不增不减”，将导致各种因素价格高估，削弱经济动能和竞争力，不利于结构调整和产业转型。

引导“资产泡沫”有序着陆是一个理想的结果，即缓慢增加有效供给(廉租房)以解决急需压力，使现有二手房市场分化，最终平均价格下降，并恢复到多层次理性市场。然而，世界历史上没有泡沫“软着陆”的先例，这一过程意味着整个经济转型过程是可控的，这似乎是违法的。政府可以掌握政策的决策和进展，但它不能统一人们的心和期望。当市场得到政府希望“软着陆”的信号时，几乎可以肯定的是，每个人都希望先着陆，而不是最后离开。这种一致性将不可避免地导致“硬着陆”。

因此，中国的次优选择应该是首先清理金融市场的杠杆和风险，然后向房地产市场发出明确信号，表明其消除“资产泡沫”的决心。当前结构性“最硬泡沫”的破裂所造成的强度不会太高，这将产生市场分化的效果，而不是一个城市的房价涨跌，将来可能高值涨低值跌，以满足不同的需求。因此，中国政府不应担心泡沫破裂后的风险，这是中国经济转型和房地产市场健康发展的唯一途径。