你在狂欢恒大市值飙升2000亿 我却看到房产冬天

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汹涌的潮水退去，领先的房地产企业如碧桂园(02007)、中国恒大(03333)和万科(02202)在海岸边。

在广东省惠州市，一批中小房企正站在碧桂园、中国恒大、龙光地产(03380)和金融街(000402)门前，等待被收购的命运。早在2016年7月，碧桂园就一举收购了惠州的八家房地产公司。

“你知道中山或惠州需要出售哪些治理更好的房地产项目吗？我可以以适当的溢价接手。”中国十大房地产企业之一的地区负责人咨询了智通金融。

在房地产调控政策最冷的季节，中国房地产市场正面临着2008年和2009年的命运，即大的房地产开发商洗牌，小的房地产开发商即将面临出局的命运。

据民生证券副总裁关庆友称，这是一次后期清算。

在过去的十年里，中国的房地产市场迎来了5000年历史中的一个繁荣时期。中国房地产开发企业的数量从2000年的27，303家增加到2015年的93，426家。

但到2017年5月，一切都结束了。

香港股票房地产业的两件大事

在2017年5月的香港股市，有两件大事无疑将影响中国房地产的命运。

1.5月29日，地产股全线飙升，中国恒大当日涨幅高达27.14%，为2009年11月以来最大涨幅，市值一度超过2000亿港元。截至当日，该股收盘上涨22.78%，至15.2港元，是年初5港元的3倍。

2.5月26日，施琅绿色房地产(00106)的全资子公司南京朗明与卖方达成协议，以人民币1.5亿元收购陕西长泰房地产开发有限公司(“长泰”)的全部股权。

以上两件事揭示了两个重要的含义。

首先，对于国内地产股的上涨，摩根大通(JP Morgan Chase)发表了一份研究报告，称这与中国恒大的信用评级上调有关，这导致了整个行业的重估。也就是说，大型房企在融资征地方面具有优势，受到资本市场的青睐，并容易获得较高的债券评级。

其次，长泰被施琅绿色地产一饮而尽，小房企被兼并的好戏正在上演。智通金融注意到，自2017年初以来，中小房企并购案例不断发生，最近，施琅绿色地产掀起了并购浪潮。

一些分析师告诉智通金融，除了领先房地产企业的良好基本面表现和估值修复之外，还有一个重要的隐藏事实:房地产企业的合并已经开始。

分析人士指出，在香港上市的房地产企业比在上海和深圳上市的中小房地产企业有更多的规模优势。2017年，房地产市场调控力度继续加大，房地产企业融资渠道全面收紧。无法承受多重打击的国内住宅企业或中小型住宅企业持续增长，为未来业绩增长奠定了基础。

港股房地产企业平均资产比a股多717亿元

近日，中国指数研究院发布了《2017年中国房地产上市公司十大研究报告》(以下简称《报告》)。智通金融指出，根据报告的研究结果，在香港上市的房地产企业优于在上海和深圳上市的房地产企业。

报告显示，2016年，沪深两市房地产上市公司平均总资产达到510.24亿元，同比增长25.48%；在香港上市的房地产公司平均总资产达到1227.08亿元，同比增长32.60%。这样，港股房地产企业的平均资产价值比a股房地产企业高出717亿元。

收入方面，2016年沪深两市房地产上市公司平均营业收入为136.84亿元；在香港上市的房地产公司平均营业收入为277.2亿元。

除了在资产和收入规模上胜出外，港股房地产企业的利润也超过a股房地产企业。

根据上述报告，2016年，沪深两市房地产公司和香港上市公司的平均净利润分别为13.1亿元和49.56亿元，香港上市房地产公司的净利润规模约为沪深两市房地产公司的4倍，规模优势明显。

有分析师指出，一般来说，能够上市的房地产企业一定是行业中的强者。香港上市房地产企业的平均实力强于上海和深圳上市房地产企业，因此对于更多未上市的中小房地产企业来说，港股房地产企业更像是巨人。

房地产企业之间的差距越来越大，大鱼吃小鱼的现象不可避免。2016年房地产市场的繁荣是加速行业整合的助推器。

智通金融指出，报告指出，2016年，中国房地产上市公司经营业绩全面改善。然而，在大好形势下，隐忧浮出水面，优胜劣汰和行业重组进程加快，房地产上市公司分化加剧。

具体来说，一方面，大型房地产上市公司在产品、项目、资金、管理等因素的绝对优势下越来越强大，这可以从2017年第一季度大型房地产公司市场份额的大幅跃升中看出；另一方面，中小企业为了生存或突然离开市场，纷纷断臂。2017年，当房地产企业的需求侧和资本侧双向低迷时，加快产业集中度的提高势在必行。

施琅绿色地产再次掀起兼并浪潮

近年来，住房企业融资全面收紧，加快了住房企业的并购整合。

据工商信息显示，施琅绿吞长泰房地产成立于2009年，注册资本只有800万元。截至2016年12月31日，公司的净负债和总资产分别约为1927万元和2.68亿元。2016年，税后亏损299.2万元。

值得一提的是，截至2016年底，施琅绿色地产的总资产约为180亿元，总负债约为150亿元。虽然施琅绿色地产的资产是长泰的67倍，但在港股房地产企业中，它仍被视为一家小型房地产企业。

除了合并其他小型房地产企业外，一些港股房地产企业也在以现金出售房产。

5月26日，瑞安房地产(00272)宣布计划以41.33亿元人民币将重庆瑞安天地房地产79.2%的股份出售给万科。同一天，力宝华润(00156)也卸下包袱，宣布计划以1.75亿元人民币出售力宝房地产(台州)有限公司的全部股权和债权。

此外，深圳控股(00604)最近大幅出售其资产，这也引起了人们的关注。5月25日，深圳控股宣布计划将其房地产业务以54.25亿元的现金对价出售给恒大地产集团。同时，深证控股于5月26日宣布，其在泰州向鹏房地产有限公司的100%股权和股东债权被靖江碧桂园房地产开发有限公司以3.6亿元的价格购得。

有分析师指出，从上述销售项目来看，虽然表面上看，公司出售只是在考虑发展战略之后，实际上，不难看出公司出售资产是为了套现。现金是房地产企业的王者，冬天即将来临。一些企业为了补充现金，不得不“卖掉自己的子女”，甚至卖掉自己。