孙骁骥：省会城市的房产是否会迎来大涨？

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中国一线城市的房价收入比高于10年前。根据中国36个主要城市的统计数据，中国城市的动态临界值范围为6.33-11.62。省会城市集体看涨有一个前提，即三线、四线的去库存化基本完成，一线继续收紧限购政策。

本文作者是学者、财经作家、财经网站专栏作家孙

最近，关于房价是涨还是跌有了新的争论。清华大学金融学院副院长朱宁发表声明称，一线城市房价将上涨50%，这并非巧合。因为唱了很多茅台的股票而备受关注的投资者丹斌也认为，他手里的精品绝对不能卖掉。

然而，在现实中，一线房价似乎仍然低迷。对于那些以前没有在北上申购买过房产的人来说，他们不得不面对高资本门槛和严格的限购政策。一线房地产一旦售出，就可能永远买不回来。这导致一线城市的房地产交易普遍下降。

根据统计局的统计，北京二手房价格在两个月前停止上涨，二手房成交量创下2015年2月以来的最低水平。上海二手房交易量也呈下降趋势，上月同比下降23.5%，与2012年房地产市场的低迷非常接近。此外，从一线城市二手房的分布来看，越多的二手房位于郊区，交易量和价格下降越快。在深圳，2017年房价预计将下降16%，交易量将下降10%。

让我们看看一线城市以外的地方。限购政策已在40多个城市广泛推行，冻结了大量购买力和流动性。由于抵押贷款收紧趋势明显，银行变相“加息”，削弱了成交量和价格上涨的驱动力。根据广发证券(000776)(港股01776)的监测，5月份43个代表城市的新房交易面积分别下降了2.3%和20.4%。

有鉴于此，房价继续飙升的说法根本站不住脚。在买卖的限制下，目前的房地产市场陷入了僵局。那些想投资的人不能投资，那些有房地产的人留在原地，暂时不要急于套现。因此，我们看到市场暂时冷清。

这种明显的冷淡会永远持续下去吗？不太可能。房地产市场在很大程度上是一种政策市场。政策总是在变化，时间最终会解释一切。如果我们仔细观察政策周期和规律，我们就可以推断出市场随着政策的变化而波动。

我们已经熟悉了购买限制的常规。基本上，房价经历了一轮先升后降、调控和限制的过程，住房市场进入了调整期，房价也随之上涨。如果我们观察自2000年以来的房价趋势，我们可以清楚地发现这个规律。

此外，目前的限购措施主要针对存量房屋和二手房。此外，限购的面积和规模呈现出从中心向外扩散的“涟漪式”:首先是核心一线城市受到限制，然后是三大城市群的所有主要城市受到限制，最后是省级城市受到限制。到目前为止，限购城市已经扩展到一些三线以下的城市。例如，所谓的70年禁止在某个地区出售房屋实际上相当于将买家的钱与房地产捆绑在一起。

一、二、三、四线城市的限购政策都遵循一个规律:不同级别城市的限购政策之间有一个半年左右(6-8个月)的间隔期，各级城市限购期限的范围(涉及城市数量)将扩大数倍。

这表明政府对购房资金流动有明显的“驱逐效应”。通过在城市中设立不同层次的卡，资本逐渐从一线城市的“中心”流向三、四线城市的“边缘”，从而逐步解决住房存量问题。

但是，我们应该注意到，这种宏观调控行为是一种反市场行为。实质上，就是利用三、四级房地产市场的“坏钱”，赶走一、二级房地产市场的“好钱”。这表明，只要放松房地产调控行为，整个房地产市场的趋势将立即逆转。好钱会赶走坏钱，购房资金会从三线、四线涌向一线、二线城市，导致全国楼市繁荣与萧条并存。这也预示着下一个房地产周期的到来。

在下一个房地产周期和房地产市场政策放松之前，我们可以确定一些趋势:三、四线城市在城市间的资源竞争中处于绝对劣势，因此资本外逃和房价下跌的可能性最大。与此同时，由于一线城市的房价门槛已经很高，进一步放松限购可能会引发更大的房地产泡沫。此外，一线城市具有驱逐外国人的特点，因此一线放松限购短期内不太可能发生。

介于一线特大城市和中小城市之间的二线城市已经成为政策变量较大的地区。一方面，由于资源集中在这些地区，房地产具有很强的投资价值；与此同时，其房地产市场政策一直处于摇摆不定的局面，随着上下游资本流动而变动。

在一线和三线之间的这些模糊区域，它可能是中国未来房价潜力最大的区域。在这些地区中，省会城市因其区域中心而成为资本和人力资源最集中的城市。因此，有理由相信，当房地产市场政策出现变数时，省会城市的房地产市场将迅速上涨。

如果我们看一下房价与收入的比率，我们就可以推断出空.哪些地区房价涨幅更大在世界高房价地区，如20世纪90年代初的日本和2007年的美国，房价与收入的比率高于6，但低于10。

中国一线城市的房价收入比高于10年前。根据中国36个主要城市的统计数据，中国城市的动态临界值范围为6.33-11.62。相当多的省会城市都在这个范围内，那里的房地产市场泡沫很小，空的增值空间很大，而中国的一线城市已经跨越了这个范围。

当然，省会城市的集体看涨有一个前提，那就是三四线的去库存化基本完成，收紧限购政策在一线继续。根据以往的经验，未来省会城市限购的放松程度将明显高于一线城市。只要打开一点资本入口，这些地区的房地产就可能成为投资和对冲的资金池。

这是否意味着省会城市的房地产市场将集体上涨？答案似乎不是简单的是和不是。

尽管省会城市的指标不如第一线，但就更重要的数据而言，它们仍远远领先于中国其他地区。我们从几个数据来看省会城市的优势。

从金融机构的存贷款总额来看，北上广深无疑占据了全国的前列。但在一线城市之后，它们都是省会城市。排在第一位的广州后面的城市是成都、杭州、南京、苏州、武汉、Xi、郑州、宁波、济南和长沙……其中大部分都是省会城市。本外币存款增速在10.5%至16.9%之间，增长势头不逊于一线城市。

让我们看看地区之间的固定资产投资。省会城市成都、南京、福州和杭州分别达到972亿元、619亿元、587亿元和529亿元。这一数据总体上远远超过了地级市。与排名较低的省会城市相比，位于首都圈前列的省会城市的总投资是尾部城市的几倍甚至几十倍。

此外，根据各城市的消费和零售总额以及最近流行的星巴克指数，不难发现外国消费者数量和消费配额最高的地区几乎都是省会城市，除了第一线。省会城市的中心区域仍然是杭州、成都、南京、武汉、长沙等地。

以上是一些简单实用的数据。事实上，从硬性指标来看，近年来省会城市与传统一线城市的差距一直在缩小。

众所周知，中国的房地产市场既是一个政策市场，也是一个资源市场。说白了，资源只不过是资本和管理。观察省会的情况，我们会发现省会之间有很大的差异。说白了，就是地区之间的经济发展差距和不平等的战略地位。

部分省会城市吸纳资金能力较弱，部分省会城市缺乏政策偏好。位于所有硬指标(固定资产投资、国内生产总值、消费品零售总额等)前列的省会城市。)将成为未来房地产市场繁荣周期的主要城市。

请记住，在房地产市场的每个繁荣周期中，首城市首先开始，然后带动中心城市和尾城市。如果我们看一下全国住房繁荣指数(繁荣指数高于100，萧条指数低于100)，我们会发现所谓的房地产市场低迷实际上来自2012年以来的房地产市场低迷。到目前为止，我们处于这个周期，但这个萧条周期将逐渐达到临界值。

在未来两三年内，房地产市场的趋势可能会逆转。在这个逆转周期中，传统一线城市不太可能成为主导城市，而中国目前行政区划下的省会城市值得关注，下一波高房价一线城市很可能出现在省会城市的头几个城市。

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