中金公司:人口仍将向五大都市圈聚集 建议布局相关股

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投资建议

结合国际大都市圈的发展经验和中国城市的发展阶段，我们认为中国人口仍将聚集在五大都市圈。到2040年，中国五大都市圈的人口将达到4.5亿，都市圈人口和价值的增长将来自区域的整体发展和协调。我们建议投资者关注那些积极部署大都市区的公司。

理由

国际大都市圈城市群正以交通为纽带全面发展:国际大都市圈核心城市带动区域整体发展，区域产业协同性强。交通网络连接了该地区的所有部分，并促进了大都市地区的扩张。

中国正处于都市圈加速发展时期:中国城市化水平迅速提高，核心城市出现人口外溢和产业分工现象，干线建设加快，促进了中国人口和产业在都市圈的集中。

大都市区协调发展的核心领域受益最大:

到2040年，五大都市地区的人口将达到4.5亿，占全国人口的30%。

其中，都市区协调发展的核心区域最为有利(如京津冀都市区的京津雄三角、长三角的沪宁杭一小时经济圈和珠三角都市区周边的大湾区地区)；

第二个潜在区域是二级城市，在都市圈发展中上升为二级核心城市；

第三个潜在区域是从北方向广州和深圳溢出人口的承接区域(如北京五环路和北京市县、上海市外环和上海市县、广佛深莞深惠一体化区域)；

第四个潜在区域是都市区的产业转移承接区(如京包石/京唐线沿线城市、长三角核心城市与珠三角惠州、江门、肇庆之间的交通干线沿线城市、中原都市区核心城市周围的中小城市、成渝城市合作区等)。)。

盈利预测和估价

目前a股房地产股票的市盈率是2017年的11.0倍，比2017年的资产净值低21%；香港股市的市盈率是2017年的8.8倍，比2017年的资产净值低43%。

危险

地方保护主义阻碍了大都市地区的协调发展。

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资料来源:中国索引学会

6月5日，中国指数研究院发布了《2017年房地产开发投资50大亮点》报告，指出京津冀、长三角、珠三角、长江中游、成渝城市群将成为未来中国发展潜力最大的地区，把握这五大城市群的发展机遇，才能把握中国城市发展的未来。

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2017年房地产开发投资吸引力50强

研究结果显示，2017年，上海、北京和深圳的投资吸引力仍居全国前三位，天津首次在1.5线城市中排名前四；杭州、南京、成都、武汉、重庆等核心城市经济基础雄厚，人口流入量大，市场需求强劲，位列前十。

从区域分布来看，长三角、珠三角和京津冀城市群东部沿海地区和城市的招商引资保持领先优势。

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中国五大超级城市群的形成

报告指出，在国家规划层面，城市群的发展也将进入加速期，未来中国核心城市群的空格局将逐渐明朗。“一带一路”建设、京津冀协调发展和长江经济带发展的重叠区域也将是未来发展潜力最大的区域。

京津冀是三大战略之一，发展潜力最大。长江三角洲、长江中游和成渝城市群沿长江经济带分布，是东、中、西部地区最重要的产业转移横向通道。长江三角洲和珠江三角洲是21世纪海上丝绸之路的核心区域，肩负着对外开放和创新升级的使命。

这五大城市群无疑将成为未来中国最具发展潜力的地区。只有抓住这五大城市群的发展机遇，才能把握中国城市发展的未来。

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五大城市群的经济和人口分布

五大城市群占全国土地面积的11%，占全国经济总量的55%，是中国最活跃、最突出的地区。

1.长江三角洲、京津冀和珠江三角洲三大传统城市群在经济总量和人均收益上处于领先水平，未来仍将是中国经济发展的领头羊。其中，京津冀城市群较高的规划规格和政策实施表明京津冀将迎头赶上，京津冀城市群与长三角城市群的差距将缩小。

2.虽然长江中游和成渝城市群的人均收益仍远低于发达城市群，但它们仍是国内产业转移的主要承接地，也是带动整个中西部地区崛起的核心，空.的未来增长很大

珠三角城市发展最为均衡，长三角城市群与长江中游城市群内部差距较小，京津冀城市梯度差异较大，成都和重庆仍处于中心城市阶段。

1.从城市群gdp的经验数据来看，珠三角城市群各城市的梯度是均衡的；长江三角洲和长江中游作为跨区域城市群，形成多个大都市圈，多中心结构使资源相对分散。其中，长三角城市群中的许多中心城市在城市群中实力突出，竞争激烈；京津冀之间的巨大差距也意味着后发城市有很大的空增长空间；重庆和成都仍是两个核心城市，城市群框架尚未形成。

2.从人口增长角度看，京津冀、珠三角和成渝都是双核驱动的城市群，两个核心城市在城市群中的人口增长比例超过整个城市群的60%。

京津冀城市群得益于京津人口的快速增长，五年内常住人口增长近700万人，人口凝聚力居首位；

尽管珠江三角洲的城市正面临制造业向内陆转移的压力，但2015年的人口规模仍比2010年增长了4.6%，这使得人口更具吸引力。

深圳和广州仍然是珠江三角洲人口流入最多的两个城市；

成渝城市群的人口增长几乎被重庆和成都所分割，两个城市的人口增长几乎占整个城市群的80%，这表明重庆和成都无疑将成为西南地区的首选，这也是城市群发展中不可避免的强核阶段。

长江三角洲和长江中游城市群属于跨区域城市群，多核发展是其重要特征。

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目前，只有长江三角洲和珠江三角洲城市群形成

夜间照明模式确定了中国城市的发展道路和城市群的形成过程。

中国指数研究院认为，虽然长江三角洲、珠江三角洲、京津冀、长江中游和成渝是中国未来发展潜力最大的地区，但不可否认的是城市群的发展正在逐步推进，显然这五个城市群也处于不同的发展阶段。目前，中国只有长江三角洲和珠江三角洲城市群形成大面积的高亮度区域。

核心城市产生的辐射和溢出是城市群形成过程中的重要特征。只有当核心城市的经济总量达到一定水平时，才会产生溢出效应。目前，仅北方、广州、深圳四个一线城市的gdp就已达到2万亿，并开始向四周辐射。

从noaa最新的夜景图中，我们可以看到，只有长江三角洲和珠江三角洲城市群形成了一个大面积的高亮度区域，表明长江三角洲和珠江三角洲城市群相对成熟，形成了城市群应有的城市等级和结构。

在京津冀城市群中，京津的亮度明显高于河北。在更多的地区，只有核心城市有更高的亮度，如长江中游的武汉；成渝城市群中的成渝:中原城市群中的郑州；海西城市群中的福州和厦门；关中城市群中的Xi安等。

这也表明这些地区仍处于发展的初级阶段，核心城市的虹吸效应远大于溢出效应，地区间的联动发展尚未形成。