易宪容：为何最严厉楼市调控会导致房价更疯狂？

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在当前的房地产市场监管目标下，不可能对当前的中国房地产市场进行重新定位。如果国内居民理解了政府调控房地产的意图，他们怎么能千方百计地涌入房地产市场呢？国内房地产市场的疯狂投机能停止吗？

本文作者是易宪容，青岛大学经济学院教授，原中国社会科学院金融研究所金融发展办公室主任

今年以来，特别是北京实施317楼市调控政策以来，全国近40个城市已经出台了120多次各种房地产调控政策。这些房地产调控政策，如限购、限制贷款、禁止买卖和各种行政房地产调控手段无处不在。这也称为房地产市场调控政策，范围最广，政策最严格。然而，历史上最严格的房地产市场监管政策并没有限制房地产市场的投机行为。相反，根据最近公布的1月和2月房地产开发投资增长、房地产建筑面积增长、新增房地产建筑面积增长和二手房价格上涨的数据，特别是从近几天熊安新区房价飙升的现象来看，政府出台的房地产调控政策越严格，各地房地产市场的投机行为就越疯狂。

根据国家统计局的数据，2017年1月和2月，全国房地产开发投资同比增长8.9%，增速比去年高2个百分点。但是，住宅投资增长速度加快了9.0%，增速提高了2.6个百分点。房地产开发投资的快速增长意味着房地产开发商对今年和未来的房地产市场持乐观态度，增加了对房地产市场开发的投资。尤其是，他们对今年和未来的中国住房市场持乐观态度，他们增加投资的努力更大。

从今年1月到2月，房屋的销售面积和销售金额都有所增加。尽管由于调控政策的出台，东部地区出现了同比下降，但2016年全国的增速仍没有下降。尤其是在西部地区。西部地区商品房销售面积增长36.2%，增速提高20.6个百分点；销售额增长49.5%，增长率提高31.2个百分点。也就是说，2016年，东部和中部地区的房地产市场受到房价疯狂上涨的推动，并蔓延到西部地区。随着房价的疯狂上涨，这些地方也带动了整个房地产市场的繁荣。

根据国家统计局公布的数据，今年2月，虽然全国70个主要城市的新房价格得到控制，但二手房价格全面上涨，与1月份相比，多达60个城市的二手房价格逐月上涨。只要中国主要城市的房价仍在上涨，以投机为主导的中国房地产市场也意味着房地产调控政策在市场中的作用非常有限。

随着房地产开发投资的快速增长，大多数城市的房价仍在上涨，因此政府工作报告中所谓的房地产去库存化可能成为空的一句话或一个笑话。据公布的数据显示，2月底，随着销售的快速增长，全国待售住房面积不仅没有减少，反而有所增加。更重要的是，住房建筑面积，尤其是新开工面积，增长更快。1-2月，新开工住房面积增长10.4%，增速提高2.3个百分点。其中，新开工住宅面积增长14.8%。今年的政府工作报告应该把三、四线城市的房地产清查作为今年经济工作的重中之重。然而，实际情况、实际市场和政策目标相互矛盾。因为，作为一个以投机为主导的房地产市场，只要房价在上涨，房地产市场有巨额利润，房地产开发商怎么能不增加开发投资呢？房地产市场能进入库存吗？

更引人注目的是，国务院在4月1日发布通知，宣布建立河北省熊安新区。新区的规划很宏伟。而这样一个新区的安排的建立，立刻引发了该地区房地产投机的高潮。从新闻媒体报道的消息来看，消息传出后，“这个地区的房价从8000元涨到了3万元1平方米。”最早需要多长时间？”答案不是3年，也不是12个月，而是“6个小时”。熊安新区新闻发布后，该地区房价立即飙升。4月1日晚，一处房产的报价为每平方米3万元，创下了历史上涨幅最大、最快的纪录。

正是熊安新区的建立导致了当地房价的暴涨。4月1日，中央政府宣布建立一个新区。4月2日，当地政府立即发布了一项强有力的房地产投机禁令，宣布立即停止所有房屋销售交易，冻结所有房地产交易，暂停所有在建房屋，关闭二手房中介机构，甚至不允许农民自建房屋。与此同时，在村庄入口处设立了检查站，禁止建筑材料进入村庄。可以说，在熊安新区全面禁止建设、交易和交易的措施，将这一波房地产市场调控政策推向了极端或最高点。

现在的问题是，为什么政府的房地产调控政策越来越严厉，国内房地产市场的投机行为越来越疯狂，房价却在不断上涨？政府的房地产市场调控政策越是应该抑制房价的上涨，房价就越是会快速上涨，房地产市场泡沫就越是会破灭。有人说原因是中国人民银行发行了太多的货币。中央银行发行了太多的货币，而大部分货币购买了同样数量的东西，价格肯定会上涨；另一些人认为，全国房价的快速上涨是由于住房供需不平衡，住房供应不足，价格自然会上涨；有些人认为中国人的投资就是看重房子，因为只要他们投资房子，就能发财赚钱，而且只要有机会，投资者肯定会涌入房地产市场，尤其是十几年前的投资经历使得中国投资者涌入房地产市场等等。

事实上，这些理由都似是而非。核心问题是各地的房地产市场调控政策始终没有回到“房子是为了居住，不是为了投机”的基本取向。可以说，自2016年9月以来，中央政府已经要求各城市，尤其是热点城市，开始规范房地产市场。在去年12月16日召开的中国经济工作会议上，中国房地产市场的新定位得到了明确，即“房子在用”活着，不是为了投机！“这也要求地方政府综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段遏制房地产泡沫。然而，地方政府出台的房地产调控政策大多表明，这些房地产调控政策既要防止房价疯狂上涨，又要稳定房价，不能让房价大幅波动，实行所谓的房地产市场调控“城市驱动政策”。

换句话说，这些房地产调控政策显然向市场发出了信号:首先，在去年房价大幅上涨的城市，出台调控政策的目的是为了控制房价不再上涨，也是为了控制房价不下跌。不管每个城市的房地产监管有多严格，其目的都是为了关注这一点，不会超出底线；其次，在去年房价没有大幅上涨的城市，地方政府不会调控房地产，直到2016年热点城市的房价没有大幅上涨。只有在这些城市的房价大幅上涨之后，出台调控政策还为时不晚。换句话说，政府允许这些城市的房价疯狂上涨。第三，由于政府的房地产调控目标不是让房价快速下跌，让房价保持在高位，这一轮房地产调控政策根本没有使用最简单、最有效的经济杠杆(抵押贷款利率工具和有效区分投资和消费的税收政策)来遏制房地产泡沫，而是虚张声势，使用许多根本不起作用的行政工具或方式。

换句话说，在当前的房地产市场调控目标下，我们必须重新定位当前的中国房地产市场，即回归“房子是用来居住的，不是用来投机的！”依据是不可能的。如果国内居民理解了政府调控房地产的意图，他们怎么能千方百计地涌入房地产市场呢？国内房地产市场的疯狂投机能停止吗？

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