郑永年：解决高房价需要做哪些伤筋动骨的改变？

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中国的住宅已经远远超出了“住宅”的自然属性。

多年来，房地产的变化最能影响中国社会的神经，但今天这种情况变得更加严重。英格兰银行前行长默文·金最近出版了一本名为《炼金术的终结:货币、金融和全球经济的未来》的书。在总结了始于2008年的经济危机后，作者说他从危机中学到了两件事。首先，泡沫持续的时间比我们预期的要长得多。上一次危机是这样的，这次(2008年的金融危机)也是一样，持续了几十年才最终爆发。其次，泡沫破裂的速度比我们预期的要快得多。

作者称金融经济为“炼金术”，最终将被粉碎。无论从哪个角度来看，中国的房地产今天都面临着这种局面。人们都知道泡沫总有一天会破灭，但他们不知道是哪一天；在它被粉碎之前，人们不仅会保持“集体无意识”的状态，而且会火上浇油。

事实上，是一样的。近年来，中央高层官员一再强调:“房子是为了居住，不是为了投机。”但事实恰恰相反。房子是用来投机的，不是用来生活的。这种趋势越来越严重。虽然有大量的房子，但房价继续快速上涨。去年底，中央经济工作会议讨论了中国经济的几个不平衡问题，其中之一就是房地产和实体经济的不平衡。房地产经济对实体经济的负面影响是显而易见的，所以没有必要多说。

投机一套房子的价值相当于一家大型实体经济公司几十年的努力。新闻报道如“一家上市公司买房子救公司”、“两个人结婚拿房地产相当于两家上市公司合并”、“一个老太太为了买房子几次结婚”等。，已经充斥着新闻媒体。

确切地说，中国的住房已经远远超出了它的“居所”这一自然属性，涉及到个人、家庭、集体、伦理等等。历史上，世界上没有一个国家的住房能够像中国一样影响社会变革的方方面面。

中国房地产业发展到今天是几个方面失败的结果。

首先，经济学的失败。从简单的供给和需求出发，经济学家关注土地供给和人口的自由流动。如果有足够的住房供应，现在就不会是这样了。然而，很明显，房地产不是由供求市场决定的。一线城市供应不足，而二线和三线城市住房过剩。经济学还假设，如果户口制度改革允许人口自由流动，那么情况就会改变。然而，即使没有自由流动，政府也无法控制人们涌向一线城市。北方、上海、广州和深圳等一线城市的人口已经超过2000万，而且没有停止的迹象。

第二，市场的失败。因为中国没有一般市场(或者根本不存在概念市场)，市场的失败很容易理解。因此，不管一线城市的房价有多高，人们都渴望离开二三线城市，挤到一线城市。在这里，价格因素没有影响。大城市的房价越高，人们就越疯狂。二线和三线城市的廉租房不能吸引人们的兴趣。

第三，社会压力的失败。中国社会一直对房地产现状不满，也以各种方式表达了不满，但社会压力显然没有体现在政府的政策或市场的波动上。一个现实的矛盾是，尽管人们普遍不满意，但每个人都想成为房地产的“利益相关者”，并从中受益。对于那些没有住房的人来说，不满是真实的；然而，对于许多已经拥有住房的人来说，这种不满只是针对福利的不公平分配，或者希望获得更多的福利。

中国房地产目前面临的困境不是房地产本身，而是城市体系和城市化模式。房地产疾病只是中国城市化模式的一个反映。

目前，优质资源高度集中在几个大城市，尤其是一线城市。随着高质量资源的高度集中，所有旨在促进社会进步的改革似乎都是“违背”人性的，因此变得无效甚至失败。

这样的例子比比皆是。例如，由于一线城市太大，人口太多，人口需要减少，所以许多城市正在引入政策，赶走无权居住在城市的人(通常是农民工和穷人)，但问题在于城市里的穷人最需要便捷的交通，也最能找到工作。例如，城市里的医院太拥挤，但问题是好的医院和医生只能在城市里找到。普通人(603883，BUY)一生都在城市里寻找医院和医生，这是人之常情。例如，尽管城市中的学区已经过于昂贵，但房价仍在拼命上涨。这只是因为城市里的学校非常好，人们只有把孩子送到这些学校才能有更好的未来。

事实上，是一样的。多年来，中国的高质量资源不断流向大城市，而许多二线和三线城市却没有得到应有的资源，更不用说城镇和乡村了。大城市越来越富，中小城市越来越穷，城市之间的差异反映了不同社会阶层的利益差异。

如果这种逻辑不改变，结果将是全国的发展变成几个大城市的发展，即北方周围的上海、广州和深圳大城市。事实上，这就是相关部门、专家学者设计的发展模式，即大城市集群模式。如前所述，大城市尽管太大，但仍在继续扩张，城市扩张已经变得无法控制。

中央政府已经注意到房地产和实体经济之间的严重不平衡，现在正试图改变这种不平衡。然而，正如本文所分析的，房地产问题不是由房地产本身造成的，而是由中国的城市化模式造成的。因此，仅仅通过控制房地产(如限购)来实现房地产与实体经济的平衡是不够的，促进社会平衡的进步也是不够的。现在，解决问题的方法仍然是房地产本身，而不是考虑城市化模式下的房地产，所以所采取的措施远远不够。要改变房地产业的严峻形势，我们必须采取一些大的改革措施。有几项改革措施需要考虑。

一是实现“新三线计划”，向二三线城市传播优质资源。太多的优质资源集中在大城市，这不仅造成巨大的浪费，也使改革无法进行。政府应该首先将一些政府机构转移到二线和三线城市。在这方面，中国可以利用“官方标准”文化的影响，无论政府机构走到哪里，高质量的资源都会随之而来。

一些大型国有企业也可以从大城市转移到二线和三线城市。高质量的学校、医院和社会服务机构可以在二三线城市设立分支机构，它们的总部留在城市以减少阻力，但它们的总部定期派遣高质量的专业人员到二三线城市工作，就像政府内部的干部交流系统一样。

第二，落实“居者有其屋”的政策。许多二、三线城市正面临严重的房地产泡沫，而大城市越来越多的年轻人没有住房。为什么“居者有其屋”不能实现？当高质量的资源逐渐流向二线和三线城市时，通过“居者有其屋”的政策，年轻人被鼓励和吸引去那里工作和创业。这样可以避免大量人才滞留大城市造成的浪费，也可以促进二三线城市的可持续发展。

第三，完善二三线城市的社会政策。随着高质量的资源被分散到二线和三线城市，那里的社会政策可以跟进。例如，随着老龄化社会的到来，更多的医院和疗养院可以建在二线和三线城市。各类学校、体育设施、文化娱乐设施等。也可以跟进。

第四，加快小城镇建设和农村现代化。应该考虑的是，即使中国的城市化水平达到发达国家的水平，即70%，仍将有5亿多人生活在农村地区。如果我们想避免这个庞大的群体“包围”城市，这将给城市带来难以承受的压力，那么我们就不能忽视农村建设。

此外，由于教育的扩大和农民工特殊阶层的形成，今天的农民不再是日出而作的传统农民，而是拥有与城市居民同等权利观念的新型农民。忽视这个群体的权利观将是一个巨大的错误。因此，有必要建设小城镇，实现农村现代化。这一进程不仅可以实现经济的可持续发展，还可以为政治和社会的稳定奠定基础。