解决房地产市场问题需“下决心”

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在国务院常务会议强调积极的财政政策应该更加积极，货币政策应该更加紧缩和适度之后，人们对资本通过这一渠道流向房地产的恐惧重新抬头。

对此，7月31日召开的中央政治局会议作出了明确回应:决心解决房地产市场问题，坚决抑制房价上涨。其中，“下定决心”一词反映了决策层对艰巨任务的清醒认识和面对困难的态度。与之前“抑制房价过快上涨”的说法相比，“坚决抑制房价上涨”的措辞更为严格。对未来严格监管的预期已经增强。

当然，比态度更重要的是可以实施的政策。中央政治局这次会议也明确了政策措施。

一是坚持城市政策，促进供需平衡。

城市政策的背景是这一轮房地产的分化模式。在这一轮漫长的调控周期中，伴随着一线的严格监管，一系列的人才竞争和便捷的安置政策在热点二线城市的出台，以及三、四线城市相对宽松的房改政策和监管政策，楼市呈现出明显的分化——一线城市房价相对稳定，二线城市二手房价格倒挂，三、四线城市引领了一段时间的上涨。

应该说，尽管一些地区存在“补偿性增长”因素或政策窗口期带来的红利效应，但许多分析师警告称，这一趋势与人口流动的方向相反，一些地区缺乏有效的产业支持。房价持续上涨的主要驱动力是地方政府对土地转让的高度热情以及一些投机资金非法流入房地产市场。新华社还发布了一份文件，建议三、四线城市的房地产市场应警惕成为新的风险聚集场所。

在这种情况下，尽管中共中央政治局会议重申了去杠杆化、产能削减和卖空，但会议没有提到“去库存化”，而是强调“促进供需平衡”。必须提醒的是，这种平衡显然不是为了在短期投机或市场热点推高需求后增加土地销售和建造房屋，而是为了避免短视行为并提供适应需求结构的供应。例如，一线城市和一些热点二线城市只需要强大，但价格已经处于相对较高的水平。我们应该思考如何通过加强公租房建设和租售并举的机制来解决需求，缓解需求；三线和四线城市不能一概而论，必须根据当地经济支持力度和未来发展前景保持合理的住房供应；同时，要坚决阻断社会投机资金，避免“短期过热”和盲目增加供给，走“过剩”的老路。

二是合理引导预期，整顿市场秩序，坚决抑制房价上涨。

整顿市场秩序的行动已经展开。在中共中央政治局会议召开的当天，广东省深圳市针对目前存在的以法人名义假离婚、炒房等市场混乱现象，出台了规范房地产市场的新政策《深圳市人民政府办公厅转发市规划和土地委员会等单位关于进一步加强房地产监管促进房地产市场稳定健康发展的通知》。

今年6月，住房和城乡建设部与中宣部、公安部等部委联合下发了《关于开展专项行动打击部分城市侵害群众利益行为控制房地产市场混乱的通知》，该通知于2018年7月初下达。截至12月底，包括京、沪、宁在内的30个城市开展了控制房地产市场混乱的专项行动，重点打击投机性房地产、房地产“黑中介”、非法房地产开发企业，随着“堵漏洞”政策的不断出台，将难以掩盖“钻空子政策”的企图。

这次坚决的整改本身就是一个强有力的信号和预期的指南。今年6月，当70个大中城市房价环比上涨出现扩张迹象，楼市在稳增长政策带来的惯性预期下开始出现回暖迹象时，中央政治局的果断表态不仅是此前调控思路的延续，也是对市场猜测的回应，也是观察人士的预期指南。

第三，加快建立促进房地产市场稳定健康发展的长效机制。

稳步健康发展的长效机制建设不断推进。2015年3月1日生效的《房地产登记暂行条例》被认为是改革的第一步，它不仅保证了交易的透明性和安全性，而且扭转了中国房地产登记中长期存在的“九龙控水”和“多项政策”的行政问题，找出了中国房地产市场真正的“家庭背景”，为今后设计政策方向、制定方法和有效实施奠定了基础。

房产税是备受期待的控制机制之一。国家统计局发言人7月16日在国务院办公室新闻发布会上表示，中央政府将在下一步加强和改善宏观调控，同时从供给方面进一步努力，加快房产税的相关政策措施。可见，尽管相关政策尚未落地，但结合国情，对制定适合当前形势、具有长期调控能力的房地产税收政策的探讨和分析并未停止，仍是构建长期调控机制的重要组成部分。

与住房市场同步的还有租赁市场的监管机制。除了规范中介业务和建设长期租赁住房外，一系列相关扶持政策也在稳步探索之中。住房租赁专项债券、房地产信托投资基金等金融产品也正在形成，成为构建多层次住房体系的重要推动力。

总之，无论是打击投机性需求、整顿市场秩序的短期举措，还是供求平衡和调控体系建设的中长期探索，中央政府的“决心”都应该转化为跨地区的差别化调控、跨部门的协同努力和跨周期的长期规划。面对分化和多元化的选择，一个普遍的警告是，如果我们仍然希望放宽监管政策，或在过去10年重现楼市的“神话”，我们可能会面对难以承受的压力。