谭浩俊：住房租赁如何在消费升级中发挥作用

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最近，国务院办公厅发布了《完善消费促进体系和机制实施方案(2018-2020)》，提出了2018-2020年要实施的六项重点任务。其中，在完善促进物质消费结构升级的政策体系中，建议大力发展住房租赁市场，加快出台城市住房保障条例、住房租赁条例和住房销售管理条例。

作者:专栏作家、媒体评论员谭浩军

最近，国务院办公厅发布了《完善消费促进体系和机制实施方案(2018-2020)》，提出了2018-2020年要实施的六项重点任务。其中，在完善促进物质消费结构升级的政策体系中，建议大力发展住房租赁市场，加快出台城市住房保障条例、住房租赁条例和住房销售管理条例。

虽然方案中有很多关于住房问题的说法，但有些说法显然可以促进未来住房市场的发展。但是，没有人认为这是放松楼市调控的表现，而是在完善楼市调控机制，促进房地产市场的长期管理。

事实是，规划中对房地产市场的表述侧重于发展房屋租赁市场，完善房屋租赁市场机制，促进房地产市场的稳定和秩序。因此，即使是放松，也是在规范意义上的放松，在完善房地产市场体系上的放松，在强化住宅产权方面的放松。这种放松不仅有利于有效解决居民的住房问题，也有利于房地产市场的健康发展。房地产市场监管的目的不是抑制市场，抑制市场的发展，而是解决房地产市场发展中的不规范、不健康的问题和房地产市场的无序。

显然，依靠购买商品房来维持房地产市场很难健康发展，也不可能避免房地产投机等违规行为，更不可能在消费升级中发挥作用。由于供需矛盾十分突出，尤其是在一、二线城市，在土地资源日益紧张的背景下，供需矛盾更加突出，更加难以缓解。因此，我们必须走出商品房销售的单一发展模式，注入更多的租赁房，包括共有产权房。

根据发达国家房地产市场发展的经验，如果房地产市场稳定，居民的住房问题得到根本解决，就必须努力发展住房租赁市场，使更多的租赁住房能够进入房地产市场，使大多数居民能够出租和出售自己的同类，有条件地购买住房，无条件地出租住房，从而达到住和住在一所房子里的目的。否则，房价上涨趋势无法控制，房地产投机行为难以遏制。

当然，要想使房屋租赁市场发展起来，使房屋租赁市场进入健康有序的轨道，促进消费升级，我们需要在这些方面做出努力。

首先，我们应该使住房租赁市场有足够的租赁住房供应。没有租赁住房供应，空你不能喊着发展租赁住房市场。出租房屋从何而来？一方面，政府提供。也就是说，通过共有产权房、公租房、廉租房等。，我们将重点解决低收入人群的住房问题；另一方面，企业提供，即一些有存量土地的企业和开发企业提供一些租金相对较高的出租房，以满足中低收入人群的租房需求。

第二，我们应该大力支持政策。如果出租房屋的供应得到满足，就可能不允许居民选择租房。因此，必须有相应的配套政策，如租售权，这是一个非常重要的方面。一旦租的房子能享受到和询价一样的待遇，更多的人会选择租房而不是买房。这样，市场的供求矛盾就可以得到有效缓解。前提是，拥有自己房子的人不能选择租房，即使租房，他们也不能享受同样权利的租房和卖房政策。目的是防止一些居民以这种方式租用学区，从而让孩子选择学校，形成新的矛盾。

此外，要通过引导提高居民租房意识。租房的主体是居民，尤其是无房者。如果居民的住房观念没有改变，即使有大量的出租房供应，住房租赁市场也难以发展。这就要求广大居民，特别是年轻居民的住房观念必须改变。毕竟，住房租赁市场的发展也非常有利于解决居民的住房问题，避免房地产投机和黑市交易。因此，高校在安排课程时，也可以重点关注如何发展房屋租赁市场，鼓励年轻人租房，让大学生有一种从学校租房的感觉。

最后，要严格约束和打击不规范行为。今年以来，随着房屋租赁市场的快速发展，租赁市场出现了许多违规行为，尤其是网络租赁，这不仅造成了租赁企业提价、囤积房屋等问题，也导致一些开发企业不计后果地提高租赁价格，导致租赁房屋价格大幅上涨，影响了居民的情绪。因此，必须采取严厉措施，遏制和打击房屋租赁市场的各种违规行为，确保房屋租赁市场的健康发展。

总之，随着房屋租赁市场的快速发展，可能会暴露出新的问题，尤其是当事人权益保护不足、市场秩序不规范、监管制度不完善等问题。为了避免问题的扩大和对房屋租赁市场的发展产生不利影响，使房屋租赁市场能够真正腾飞，在消费升级中发挥更大的作用，有必要尽早筑起围栏和堤防。

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