姜兆华：现房销售或是压垮房地产最后一根稻草！

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作者:一家全国性股份制银行总行零售部主管

9月21日，广东省房地产协会就《关于提供商品房预售许可证的有关意见》向公司副总裁发出紧急通知。根据通知，广东省住房和城乡建设厅已经起草了相关材料，建议逐步取消商品房预售制度，全面推行现售。这一消息一经披露，立即引发了房地产行业的强烈震动。住房和城乡建设部传言并在一夜之间澄清。

这件事刚刚平息，龙华“金茂大厦”，中国第一个出售现有商品房的试点项目，最近在深圳首次亮相。现有房屋销售的传奇终于实现了。现有房屋销售会对房地产产生什么影响？房价会因此下跌吗？

一是商品房预售成为房地产“引擎”

商品房预售的实质是房地产开发项目的众筹。中国房地产业在过去30年的快速发展很大程度上得益于商品房预售制度。房地产开发企业热衷于商品预售的原因无非有以下三点:

(1)提前锁定客户。根据商品房预售制度，房地产开发商在取得土地证书、土地使用规划许可证、建设工程规划许可证和施工许可证后，可以向银行申请项目贷款；项目主体完成后，取得预售证书后，该商品房可以预售给外界。通过商品房预售，房地产开发商锁定了客户提前购买商品房的前期价格优势。

(二)加快资金返还。对于房地产开发商来说，商品房预售的最大优势在于，在项目建设阶段，商品房的定金或首付款可以预售；项目主体建设完成或封顶后，销售房价将通过住房抵押贷款方式向银行收回。成都、杭州和全国许多其他地方甚至出现了人们排队抢房子的火爆场面。通常，在房地产开发商的房子交付之前，出售房子的钱已经提前收回。

(三)缩短项目周期。商品房预售制度下，房地产开发商通过项目贷款、住房抵押贷款等多种方式筹集资金，迅速收回销售资金，大大降低了房屋建设成本，缩短了项目建设周期和商品房销售周期；逐步形成了“收购土地、融资、建设、销售”的独特经营模式。

在商品房预售的诞生之下，房地产开发商就像是马力十足的发动机，充分发挥了房地产的高杠杆效应。

第二，它是捍卫权利还是调控房价

现房销售和期房销售可以说各有利弊。一般来说，现有房屋的质量、产品价格和设计风格都是透明的，房地产交易中的纠纷相对较少。然而，期房预售存在许多不确定因素，如未完成项目、违规销售、房屋质量、面积调整、容积率变化、交付延迟等。，所有这些都可能导致房地产交易纠纷。

不久前，由于厦门万科项目降价，老业主退房，这在一定程度上暴露了商品房预售的弊端。深圳二手房试点销售是为了保护消费者权益还是抑制房价过快上涨？从分析来看，有保障消费者权益的成分，但抑制房价过快增长是主要原因。多年来，深圳的房价一直领先全国，深圳经济特区一直在努力采取措施抑制房价的过度增长。

第三，粉碎房地产的最后一根稻草

在限购、限贷、限价等各种调控措施不能动摇房价的情况下，房地产销售又回到了“起点”的老路——现房销售。在房地产调控压力不减、金融混乱正在整改的背景下，房地产开发商的融资渠道正在被一个个“堵塞”。房地产遭遇前所未有的行业融资危机。现有房屋销售模式的推出已经"扼住"了房地产融资的咽喉，房地产开发企业可能陷入两难境地。

众所周知，房地产是一个资金高度密集的行业，融资需求巨大。在房地产行业，完全靠自己资金开发的开发商不能说不，即使他们这么做了，他们也是极少数。一旦拍卖预售模式退出历史舞台，房地产将面临新一轮的“洗牌”，大批中小房地产开发企业将被淘汰和退出。对于勉强生存的开发商来说，征地项目的动力会逐渐减弱，住房供应也会相应减少。东西很少。在1亿非户籍人口落户大中城市的背景下，一旦住房供应出现“中断”，房价还会保持理性吗？

深圳现有的房屋销售模式可能不具有代表性。然而，一旦这种模式在全国范围内被效仿和推广，现有的房屋销售可能会成为压垮房地产的最后一根稻草。如前所述，房价不会下跌，但可能会周期性或局部反弹。

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