欧阳捷：楼市稳中有变 趋势变中求稳

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房地产与中国经济相似，但市场本身没有太大问题。最大的问题是市场预期不明确，企业信心不足。

作者:欧阳杰，新城控股集团有限公司高级副总裁

上周，我连续参加了由中国房协、易居研究院和中智园举办的中国房地产品牌发布会，与柯睿总裁丁祖昱博士、黄宇、中智园院长以及一些房地产企业的高管讨论了我对房地产市场的看法。

所有人都同意，房地产与中国经济相似，市场本身没有太大问题。最大的问题是市场预期不明确，企业信心不足。

在过去，政策是左转信号右转。现在，有了双闪光灯的政策，你不知道你会左转、右转还是倒车。

“中国50位经济人论坛”的发言遍布微信圈子，这恰恰是工作室与寺庙之间认知差距日益扩大的表现。

过去，党的三大作风是“理论联系实际、密切联系群众、批评和自我批评”。

如今，政策制定似乎越来越不重视行业建议和市场观点。资本市场的大起大落证明了决策的基础不牢固，信息不透明。这也反映出基层越来越难以理解上层的意图，社会共识越来越难以形成合力。

虽然全社会对中国发展目标的期望“更高”，但如果对发展道路没有共识，对市场前景没有良好的预期，对企业投资没有足够的信心，如何稳定投资、消费和就业？我们怎样才能建设一个富强的国家？

会议期间，我还与范刚先生和康佳先生进行了交流。他们的观点相对理想和理性，他们对未来感到困惑。康佳说了三个字:“以牙还牙”。

然而，市场的理性似乎并没有改变政策的任性。

政策的简化和重复使企业和人民感到不知所措，简单地压制公众舆论而不是教育引导使社会更容易被“恶意”的幻想所迷惑。

相对而言，房地产市场应该更简单。

尽管房地产市场也面临着许多问题:长期机制、租购并举、农地入市、房产税、金融管制和监管政策，但房地产制度的顶层设计似乎有所增加。

然而，房地产市场的大方向仍然是希望“住而不炒，住而有家”，或者满足自住住房、改善住房和出租住房的需求。

然而，未来的制度落地仍然依赖于地方政府，地方政府自身的发展观和政绩观与其应尽的责任和实际财力之间的不匹配必然导致政策执行的日益明显的扭曲。

缺乏市场基础，不明所以的政策措施，缺乏积极及时的舆论引导反馈，监管行动和政策信号的盲目叠加，不断导致市场认知偏差和情绪反弹，进而导致市场预期的变化和信心的丧失，很可能导致市场的“过失杀人”式崩溃，这需要我们足够的重视和警惕。

上周的讲话之后，市场上出现了更多的负面信号，而不合时宜的负面信息总是容易引起资本市场和社会各界的恐慌。尽管这些负面信息最终往往会被澄清，但市场信心一直受到打击。

我们愿意尝试客观地解读正面和负面的信息，帮助市场理解更多表象背后的逻辑。根据上周的讲话，我们想补充一些房企的对策，供大家参考。

有些城市有调整信号？

当前房地产市场出现了两个调整迹象。

一是房屋促销的增加。

杭州、成都、海口、哈尔滨、石家庄、包头、桂林和香河的住宅交易量在今年7月和8月出现下降，今年前8个月与2016年和2017年同期相比也有所下降。

一些城市的下降趋势正在影响市场信心。

前瞻性住房企业正急于获得有购买力的合格客户。

因为在购买量有限的城市，合格买家的数量逐渐减少，就像池塘里的鱼不断被捞出来，而小鱼还没有长大。

在房价停滞不前的城市和房价已升至高点的城市，对房价上涨的预期正在下降，投资者的浪潮正在消退。只需要它们的顾客无法面对高房价，被慢慢挤出去，导致交通流量减少，改善了顾客的观望情绪。

自去年以来，房价和土地供应过剩的城市越来越多，包括大都市周边的一些中小城市，显然已经透支了未来的需求。在监管政策的挤压下，客户流量下降更加明显。

二是增加土地拍卖。

根据中国指数研究院的数据，今年的土地拍卖达到了历史上相对较高的水平。截至9月底，已经拍卖了888块土地。

显然，土地拍卖的增加会影响顾客的信心，从而导致购买意愿下降，减少顾客流量。

事实上，去年市场非常好，每个人都很有信心，但去年，三线和四线城市有954个住宅用地拍卖。

今年1月至9月，三线和四线城市的住宅用地拍卖数量仅为681宗，可能不会超过去年。

土地拍卖会增加吗？

我们不这么认为。

7月份拍卖了130块住宅用地，8月份拍卖了186块住宅用地，达到了今年的高峰，而9月份仅拍卖了31块住宅用地。

我们相信在今年接下来的几个月里仍然会有土地拍卖，但是会有明显的下降。

这是由于两个因素。

首先，今年前九个月的住宅用地成交量非常大。

虽然一线城市住宅用地交易面积同比下降20.1%，但二线城市增长29.3%，三、四线城市增长39.7%。总的来说，住宅用地已经相当丰富。

第二，大型房企有足够的土地储备。

根据中国19大房地产企业上市公司年报分析，土地储备总面积折合规划可建面积约19亿平方米，去年总销售面积3.2亿平方米。

根据这一计算，在未来几年内，这19家房地产企业将能够在5.9年内出售，而无需再占用土地。即使整体规模增幅不超过50%，但如果他们在未来两年内不收回土地，也没问题。

因此，住宅用地供应相对充足，而房屋企业并不急需土地。房价有限、地价高的土地不再受青睐。

拍卖的土地在哪里？

今年前九个月，三线和四线城市出售了76.7%的住宅用地。

毫无疑问，三线和四线城市的市场反应明显慢了半拍。

7月31日，中央政治局会议明确要求“坚决遏制房价上涨”，改变了以往“遏制房价过快上涨”的提法。

过去，一线和二线城市的房价上涨不能太快，所以一些城市上涨缓慢。

三线和四线城市的房价没有上限，因此一些城市经历了过度增长。

现在，限价订单从一线和二线城市传递到更多的三线和四线城市。三线和四线城市正成为限价订单的新战场，高价场所也将面临被限制的风险。

然而，许多本地中小企业仍未觉醒。

7月31日至9月底，全国共有111块高地价地块，地价超过100%，其中89块在三、四线城市，91.9%被中小房企和个人收购。

高价格会复制“土地国王”的命运吗？

这些中小房企和个人已经拍了这么多高价，未来会发生什么？

答案是毫无疑问的。

据媒体统计，去年一、二线城市的300多个地产项目中，只有约10%进入市场。

你不能进入市场的原因是众所周知的，因为价格限制可能会赔钱，所以你必须把它放在一边。

土地价格和房价“两条腿走路，互相摩擦，交替上涨”的逻辑不再有效。

房价上涨过快，不可避免地会导致中央部门在采访中的问责。

过去，访谈问责的对象主要是一二线城市及其周边的中小城市。现在，所有的三、四线城市都将被纳入面试责任范围。

即使地方政府考虑适当提高高价土地的预售价格，也不应指望通过大幅提价来弥补高地价带来的高成本。

在当前形势下，涨价的逻辑既不符合中央政策，也不符合市场预期。最好尽早进入市场，而不是等待和高价观望。

以高价进入市场的时间越长，资本成本越高，未来平仓的可能性就越低，获利的可能性就越小。

当然，你不能高价购买。

中小住宅企业尚未实现。

未来，三、四线城市的许多高地价项目可能会重蹈一、二线城市的覆辙，也将陷入“有限”的陷阱。

经过这一轮调控，已经获得高价土地的中小房地产企业和个人将陷入非常被动的境地，加快房地产的收购和退出进程。

当地政府会自己降低地价吗？

问题的关键是地价太高。

当然，地方政府不愿意自己降低土地价格。

一方面，土地收入的诱惑太大；

另一方面，随着房价的上涨，拆迁补偿安置成本上升。

如果土地低价出售，出售土地的收入将无法支付拆迁、补偿和安置的费用，当地政府将无法维持收支平衡。这是一项亏本生意，我们怎会愿意浪费精力在清拆、安置和土地转让上呢？

而且，巨大的地方债务偿还压力巨大，而且没有土地收益。即使不考虑本金，我们如何偿还利息？这也使得地方政府在没有土地销售净收入的情况下不可能低价出售土地。

土地价格太高，拍卖在增加？当地政府并不担心。

如果你卖不出去，你就不会先卖掉它，当地政府会减少对土地的推动。

沈阳最近出售了一片土地，在调整条例后被转售，土地价格翻了一番。这是当年出售的土地，六年后又重新出售。

地方政府有足够的耐心，但他们不想降价。

未来，当现有土地逐渐被消化，新增的土地将成为“稀世珍宝”。

向下的流动会扩散吗？

土地供应、土地价格水平、房价水平、投资潜力和购买力之间的许多关系决定了一个城市的供求关系和顾客来源。

在城市中，在购买、贷款、销售和价格限制的压力下，顾客流量下降是很正常的。

限价令打消了房价上涨的预期，挤出了投资客户，留下了真正有效的购房需求。

虽然价格限制提高了自住客户的相对购买力，但购买资格限制了交易流程。

由于购买限制，合格购买者的数量正在减少；

高房价导致购买力不足；

限制贷款和限制销售导致了房屋转换能力的下降；

换房能力下降导致二手房交易量减少；

二手房交易的减少导致新房购买力的下降；

新房购买力的下降导致新房交易的减少；

新房交易的减少导致市场信心的调整；

市场信心影响买家进入市场。

这个循环链中每个环节的调整也可能改变市场形势。

然而，城市分化越来越严重，不受管制影响的城市越来越大。

在交易领域，也有更多的城市出现了同比正增长。

影响城市交易流量的核心因素是供求关系和房价水平。

当市场供不应求时，房价自然会上涨，这将推动人们对保值增值的预期上升，进而推动需求上升。

当市场供大于求时，房价难以上涨，投资者退出，购房者心态更加稳定，交通也相对稳定。

因此，本地城市的向下流动不一定会导致对整个房地产市场失去信心。

房价会大幅下跌吗？

一线城市的房价已经贴上了限价单，这是一个相对较低的水平，空.略有下降

此外，市场普遍看好一线城市的长期价值，位置适中、交通便利、性价比高的项目总是受到青睐。位于偏远地区的项目，交通不畅，更长的“小时空距离”自然被排除在外。

但是，在高地价的约束下，小幅度的降价可能不会用尽，大幅度的降价必然会导致损失，只能慢慢出售。

大多数二线城市的房价波动不大。

当这些城市继续成为该省工业和人口的“黑洞”时，我们没有理由忽视它们的长期价值。

虽然现在买房不急，但如果晚买，可能就没有理想的地段、设施、环境和房子了。

在大多数二线城市，房地产企业降价和降低成交量的可能性很低，大多数房地产企业会尝试以限价单出售。

三、四线城市的房价基本上在下降，那里的房价很低，基本上没有上涨。除非土地价格极低，住房企业的资金链极紧，否则赔钱的可能性仍然相对较小。

唯一需要考虑的是，当通胀预期继续影响这些城市时，城市化需求和改善需求之间的空差距有多大？

三线和四线城市的房价已经达到很高的水平。如果供应不足，房价将难以下跌；如果供过于求，现金流紧张的房企率先降价促销也就不足为奇了。

但是，小幅度降价的促销效果不会很好，大幅度降价会吓跑顾客，可能不会带来持续的效果。

根本原因在于高房价、投资者的退潮和急需客户的疲软，这导致了客流量的减少和改善客户的观望。

由此可见，大规模大规模降价的可能性基本不存在。

限价指令被传递到中小城市，也固化了大、中、小城市不平衡的房价关系。即使一些县市的房价高于一些省会城市，政府也不会让市场自发调整。

在这些城市中，供求关系和预期管理仍然是最重要的。不要以为监管会放松，也不要指望房价会暴跌。

或许，房价小幅调整的时间不会太长，窗口期可能只会持续到明年上半年。

虽然不能排除少数房企和房地产项目大幅降价，但大多数房企可能不会效仿。

这将不可避免地影响社会稳定，并可能最终导致政府不满，导致“双向价格限制”和未经备案的反向监管行动。

“大稳定，小混乱”和“零增长”？

7月31日，中央政治局会议明确指出“稳定会有变化”。

包括稳定经济、就业、金融、外贸、外资、投资、房地产和预期等。，稳定第一。

年初，我们预测，在“不炒房”的定位下，楼市不会涨跌，房价也不会大幅涨跌，进入“大稳定、小混乱”的新时期。

所谓的大稳定意味着监管反映了调整和控制。未来5年，房地产市场将在“不突破上限、不突破下限”的区间内小幅波动，就像危重病人的心电图一样。

先前的“刺激、流行、抑制和冻结”的三年周期理论将不会再现。

所谓的小混乱意味着一些地方政府在收紧，一些在放松，一些在刺激，一些在抑制。由于城市政策已经转向一城一策，甚至一城多策，小混乱是不可避免的，但不会影响房地产市场的整体稳定。

大稳定小混乱也意味着房地产市场将进入“零增长区间”。

什么是零增长范围？

也就是说，房地产的主要指标在正负3%以内，少数指标在5%左右。

从数据来看，银行按揭贷款和开发贷款一直处于负增长范围。

尽管存款、预收款和自筹资金仍以两位数的速度增长，但正是因为房企提高了首付比例，增加了融资，才弥补了银行资金的不足。目前，房企到位资金仅增长6.9%，预计年底前将回落到“零增长区间”。

资金不会变得更多，对房地产企业的投资也会下降。

8月份，房地产投资出现了下滑，虽然与上月相比仅略微下降了0.1个百分点，但趋势已经出现。

征地面积的增长率仍在上升。

这是因为三、四线城市的中小房企尚未觉醒，仍在大规模征地，导致征地面积增长率从7月份的11.3%上升到8月份的15.6%。

显然，这违背了调控的逻辑，也不符合市场调整的迹象。我们认为这是不可持续的。

据预测，未来几个月征地面积的增长率将迅速下降。

新建筑面积的增长率也是两位数的增长。

这可能来自两个因素:首先，自去年以来，三线和四线城市的销售一直很火爆，这促使房地产公司补仓和补货；第二，大型住房企业加快了土地储备，加快了建设，加快了推进。

预计随着市场预期的调整、土地交易量的下降、交易面积增长率的下降以及房企资金的紧缩，新增建筑面积的增长率也将下降。

今年1-8月，一、二线城市的销售面积与去年同期基本持平。三、四线城市的增长给整体市场带来了正增长，但销售面积增长率开始下降，从7月份的4.2%下降到8月份的4%，接近零增长区间。

显然，房地产市场的“大稳定小混乱”和“零增长”不仅是政策要求，也是形势要求。

自信比黄金更重要？

这句话在任何时候都有价值。

当人们绝望时，生活的信心比食物和水更重要。

在海上漂流了49天之后，印度尼西亚的青少年看到鲨鱼拼命地试图自杀，最终他们被生存的信念拯救了。

市场不必过于悲观，即使发达国家的城市化已经结束，房地产仍然是支柱产业。

历史就是这样，未来也会是这样。

毕竟，住房市场的需求远远没有得到满足，每年建成的住房数量正好满足已婚人口的需求。我们还有单身人士对住房和租房的需求，也有城市居民对住房和租房的需求。我们八个军团(团体)的需求足以让住房市场繁荣30年。

两天前，在《商业日报》主办的第八届中国价值地产年会上，当我主持嘉宾对话时，我向在场的四位嘉宾询问了市场预期和房企的应对措施。他们一致的回答是:长期乐观，市场在高位波动；调整思路，降低房企增长率，追求质量发展。

当然，也有焦虑和困惑，也有看不清楚未来的人。

如果大型住宅企业的增长率降低到30%左右，那就很好了，很多问题都很容易解决，而且这种增长仍然领先于大多数行业。

事实上，如果没有政策刺激，前两年的房地产市场不会有大的上涨；如果没有精确的监管，就不会有逐渐稳定的未来。

稳定的市场是好市场。未来几年，房地产市场将是一个稳定的市场，稳定的房价和稳定的成交量。

房地产行业需要调整心态，相关行业需要调整心态，地方政府和资本市场也需要调整心态。

借用国家发展和改革委员会副主任连的话说，“中国经济有足够的弹性。”

与中国经济一样，房地产市场也有足够的弹性和弹性。

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