刘维明：房价不跌 去杠杆就是一句空话！

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历史经验、国际经验和其他资产领域的国内经验充分表明，没有哪种杠杆可以在不经历任何波动和痛苦的情况下轻松移除。期待房价顺从地止步于此(除非受到严格的行政和法律规定的限制)，杠杆的自动下降要么上升要么下降，这只是一个很好的幻想。目前的房价横向波动太难了。

前言

这是去杠杆化的唯一途径，资产应该有自己的属性，资产应该有实际价格，资产方面的根本问题应该得到解决。

首先，简单的资产负债表揭示的秘密

当前的经济主题是“去杠杆化”，这表明杠杆比率过高。

观察杠杆率有许多方法，所有这些方法都旨在衡量债务人的债务风险。最简单的方法是从生产与债务的比率的角度来观察它，但是可以获得许多有价值的东西。

人们喜欢从资产负债比率的债务方面来看待问题，而债务规模的快速增长表明了杠杆率的恶化，但今天我们要谈的是另一方面的秘密——资产方面。

什么是资产负债率？

例如，如果你有一栋当前价值为1000万元的房子(房子是一项资产)，并把它抵押给银行借钱，理论上(假设这种情况，实际上会有一个折扣)，你可以得到相当于1000万元的贷款(贷款是一项负债)，你的资产负债率是:贷款1000万/房子价值1000万*100%=100%

在资产负债率(资产负债率=总负债/总资产*100%)中，负债是分子，资产是分母，也就是说:

A.当资产规模(分母)不变时，负债规模增加，杠杆率增加；当债务规模减小时，杠杆率降低并成正比；

B.同时，当负债规模(分子)不变时，资产规模增加，杠杆率降低；当资产规模减小时，杠杆率增加，并成反比。

也就是说，分子和分母的变化会导致杠杆的变化。

那么它仍然是刚才的例子。如果财产价值增加了呢？

如果1000万元的债务保持不变，但在此期间，房价上涨使你的房产价值上升到2000万元，那么你的资产负债率将相应下降到50%，杠杆率将为0.5倍。

这可以带来两个明显的结果——一是你的债务风险大大降低；第二，你可以从银行借更多的钱——2000万元！

因此，改善资产负债表很容易——如果你不能减少负债，那就做大资产！

这不仅可以提高你的信用，还可以借更多的钱！

第二，中国经济的房地产是杠杆率飙升的最重要原因

自2008年底以来，中国整体债务杠杆率飙升速度最快，也是房地产行业突破性扩张的时期，尤其是房价多次飙升的时期。

在这个过程中，房地产和信贷就像一对恋人在一起玩。

银行信贷业务最安全、最有利可图的模式是有足够抵押品的抵押业务，而房地产是最好的抵押品，因为房地产不仅能保值，还能增值，而且增长迅速！

在此期间，房价和信贷进入了一个持续的自我强化周期:

追求更舒适的生活环境和预期的房价上涨引导个人家庭和单位(机构、公司)借钱买房、买地——更多的信贷和影子银行资金供给房地产，并继续推高土地和房地产价格——房地产价格上涨，其作为抵押品的价值成为信贷的最佳价值资产——由利润驱动， 银行金融机构积极推进以房地产为抵押的信贷，贷款投资刺激房地产价格快速上涨，吸引更多的房地产信贷需求，使需求从住宅转向投资 ...............................................................................................................................................................

因此，房地产价格和信贷规模进入了一个自我强化的周期，推动信贷规模和房地产价格螺旋上升。随着基数越来越大，上升(扩张)的速度最终会更快。

从理论上讲，只要投资者和银行愿意，游戏将无限期地进行，房价和信贷规模将无限期地上升。

由于同期房地产价格和相关信贷规模的增幅远远高于其他领域，房地产行业的相关杠杆率也远远高于其他行业，这不仅是中国家庭债务占gdp比重飙升至53%的根本原因，也是社会总杠杆率飙升的决定性因素。

中国经济继续进入过度房地产，这使得这一过程更加激烈。

目前，据官方统计，中国商业银行的信贷有30%以上与房地产有关，有些银行甚至高于50%甚至更多。

至少有一半的影子银行投资于房地产，在地方政府融资平台受到严格限制后，房地产规模应该会更大。

2018年1-4月的最新数据显示，房地产投资约占固定资产投资总额的29%，2017年完成的房地产投资占国内生产总值的13.4%，高于往年约15-16%。日本房地产泡沫破裂时，这一比例为9%，美国次贷危机前的峰值为6.2%。

这些都是房地产过度开发的证据。

不仅是家庭，还有中央企业、国有企业和私营企业都在涌入房地产——你想改善你的资产负债表吗？你想借更多的钱吗？想要更多的利润吗？你想让股票升值吗？还是违约并失败？

-很简单，就买房子！

房地产价格和信用的自我强化，房地产本身作为典型投资产品的金融资产化及其流通过程，使得房地产在一定意义上进入了零和博弈的市场状态。房子本身不能创造，但可以转移价值，更重要的是，它大大减少了其他房地产行业的生产投资和消费支出。

当经济增长，企业的利润和居民的收入足以支付房地产的增值部分，这一切都将是好的。一旦经济下滑，收入下降，危机随时都会到来。例子太多了。

在中国人民大学最近的一项研究支出中，中国居民的负债占可支配收入的110.9%。这个结果可能使用了最新的统计数据，即使我使用了2017年底的数据，它也显示这个比例高达90%，至少与美国的109%和日本的99%相当，并且根据全国人民代表大会的数据更高。

第三，彻底改变房地产的资产属性是实现“住而不投机”的根本

众所周知，房地产泡沫最大，众所周知，房地产杠杆率过高，众所周知，房地产杠杆率推高了社会的整体杠杆率，因此有必要去杠杆化。

然而，我们以前和当前的政策是从资产负债表的负债方(从另一个角度来看，是需求方)解决问题，例如:

限制居民负债——限制购买，提高首付比例；

限制企业负债——中央企业退出房地产，企业动摇数量限制，住房企业借钱限制

限制银行信贷——严格控制房地产信贷流入，加强抵押贷款监管...

然而，这些措施只发挥了一点作用。

面对飞涨的房价和土地价格，决策者为什么要阻止个人家庭财富的增加？为什么阻止企业从投资中获利？为什么要阻止社会单位改善其资产负债结构？

事实上，不管是谁干的，他们都不会被说服。

一般来说，金融资产具有波动性大、周期大幅升降的特点。但是，对于房地产来说，由于土地供给相对缺乏弹性(绝对不是)，价格波动往往需要一个长周期才能反映出来，而大多数国家都将房地产作为投资产品，在一定时期内会呈现出稳步上升的趋势。

这种现象在中国更加明显

由于土地财政的原因，作为核心资产的房地产生命线掌握在地方政府手中，土地的吞吐量和价格控制是任意的，并且有政策和对策。在利益的驱动下，房价直线上升，但只是上升而不是下降。

在这样的前提下，人们对房价失控上涨的恐慌情绪平稳形成，这也是地方政府、开发商和银行愿意看到的结果。

因此，即使当局颁布了数以千计的控制措施，人们也会立即发明更多的应对策略。这是因为资本有天生的本能，会尽力去一个有利的地方——社会资本怎么能不追逐一个只涨不跌的资产呢？银行信贷怎么能放弃高质量的抵押品而不放贷呢？如何降低杠杆率？

因此，如果我们想有效地去杠杆化房地产，我们必须抑制资本涌入房地产的势头。改变这种势头的根本原因是要改变房地产价格只会上涨而不会下跌的预期。现阶段，我们必须采取行动抑制房价。

但是问题来了。如果房价下跌的预期真的出现，恐怕就像一家银行的董事长所说的那样，银行、房地产开发商和相关部门都很害怕。在中国复杂的形势下，可能会有大问题。

因此，你听到的说法总是:抑制房价的过度上涨，而不是抑制房价的上涨！

这意味着我不敢让它继续疯狂，但我不敢让它下跌，所以房地产应该听话，慢慢上涨...

但问题是，就像股市不会服从一样，房价会鄙视这种“命令”——期望在那里，杠杆在那里，市场有自己的规律，不受人们意志的支配，也不会服从行政命令。

既然不可能用武力改变预期，我们可以从另一个方面解决问题——资产负债表的另一端——资产。

如何理解“住在没有投机的房子里”？

“房屋用于居住”是指房屋的使用功能，属于消费范畴；而“房子不投机”是指房子的交易功能，属于投资范畴。

既然要住在没有投机的房子里，就要彻底解决房子是"消费产品"还是"投资产品"的问题，确定房子是"高价值耐用消费品"而不是"金融投资产品"的属性差异，这是问题的核心。

从理论上讲，消费品价格反映了通货膨胀水平，从长期来看，通货膨胀水平基本同步，在经济和货币政策正常的情况下，波动性较低；投资产品的弹性要大得多，受资金流动的影响更大，而且经常波动很大。

如果一个房子决定了消费品的属性，它自然会表现出消费品应有的价格表现，所以基本上没有人愿意投资投机，因为价格是稳定的，无利可图的。

实际上，从资产方面来说，有很多方法可以让房子成为消费品:

首先，立法规定，地方政府必须满足房地产土地和住宅的需求，按时和按需，不能造成差距和摊位；

第二，立法限制房地产价格涨幅不得高于同期消费价格涨幅或人均可支配收入涨幅，这意味着现行价格上限成为一种长期机制，而非权宜之计；

第三，征收房地产税、空房产税和房地产遗产税，实行累进制，税率越高；要加强对交易环节的控制，除了在限定时间内出售外，还要提高交易相关的税费和利率，增加房地产交易的难度。同时，税收优惠被用来鼓励长期居住后的出售，这使得投资投机无利可图，从而使房地产市场的流动性处于极低的水平——失去高流动性的市场将基本上失去其金融属性。

(事实上，前两个只是谈论当前的现象，这是不可取的。如果你真的做了第三个，你会得到想要的效果。)。

这样，公众将对房价的未来发展建立一个明确的预期，这自然会抑制由恐慌性购买驱动的房价飙升，因为它们的价格与通胀一致，甚至低于通胀——就像德国和新加坡一样。

与资产方面的措施并行的是，负债方面的援助:

首先，立法限制银行和其他金融机构参与房地产信贷，包括业务比例、资产抵押率、首付比例等。；

第二，立法限制了房地产抵押的范围和比例，包括用途、抵押比例和估价计算方法；

第三，立法限制单位和个人在某一时间点持有的房地产的数量和规模面积或套数；

这将增加借贷的难度，降低放贷的欲望，并在货币供应方面形成约束。

如果大多数人不想把房子的财产变成消费品，他们应该把它当作资本货物。现在需要的是地方政府应该彻底市场化房地产，而不是不伦不类。

必要的条件是，土地供应应该完全放开，以充分满足市场需求。

所谓有限的土地供应本身就是一个虚假的命题，因为中国的耕地面积确实有限，但却有太多的土地来盖房子！

所有的荒山野岭都可以改造成住宅用地，过去的道路和基础设施都可以配套——迪拜和空都建在沙漠里，重庆的高层建筑都建在山上，根本没有影响生活、通讯和经济发展。

这样，房地产市场就完全由供求关系决定了。你可以想买多少就买多少，不管你是一夜暴富还是切断供应，都可以把它给市场，这就解决了问题——就像股市一样，牛市时会有股市崩盘，买家自己承担风险。

要么确定房子的消费属性，让公众对未来房价上涨有一个清晰的预期，从而消除抢购房子的心理；要么认识到完全市场化的金融资产的属性，市场决定房价的涨跌——没有中间模糊的路可走！

然而，无论你走哪条路，就目前的房价而言，它都会毫无悬念地下跌，只有这样，你才能彻底改变市场的旧观念和预期，达到去杠杆化的目的——就像打破汇率一样。

历史经验、国际经验和其他资产领域的国内经验充分表明，没有哪种杠杆可以在不经历任何波动和痛苦的情况下轻松移除。期待房价会乖乖地停在那里(除非受到严格的行政和法律规定的限制)，杠杆会自动下降——上升或下降，这只是一个很好的幻想，对于当前的房价来说太难了。

美国的房地产去杠杆化是通过房价下跌27%实现的，大量居民丧失抵押品赎回权并失去了他们的房子，全球大型金融机构因此损失了6600亿美元，而中国股市去杠杆化是通过股市崩盘和熊市实现的。

这是去杠杆化的唯一途径，资产应该有自己的属性，资产应该有实际价格，资产方面的根本问题应该得到解决。

如果你不去，你会让它发展，你将不得不看着它爆炸。

我想拯救我的生命，我不想做手术；逃避和害怕痛苦是必要的；像这样那样想是不可能的。

总之，只要房价只涨不跌，去杠杆化就只是一个空词！

本文摘自《刘维明的小额信贷》。本文由平台/作者授权的金融网站发布。请不要擅自转载。如果你对干货有意见或文章，你愿意为投资者提供最权威和专业的参考意见。无论你是权威专家、金融评论家还是智囊团，我们都欢迎你积极投稿，进入金融网站的著名栏目。
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