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标题写得不清楚。阅读空的组织是什么?但任志强告诉我们,我们在谈论房价。

在今晚的政治局会议上,再次强调“房子是用来居住的,不是用来投机的。”

从相关部委内部人士那里我们可以了解到,房地产确实有政策储备。

至于中国房地产是否存在泡沫,瑞银(UBS)中国首席经济学家王涛表示,这被称为一场永久的辩论。对此进行争论,就像妻子和母亲同时掉进水里,哪一个去救,双方都有充分的理由。

曹山石:新财富首席在急卖房 任志强却说还能涨

这一次,从房地产行业和金融机构,选择两个有代表性的,看看他们最近阅读空和阅读更多的原因。

2016年全球房价上涨排名(资料来源:胡润研究院)

看空广场:房地产在冬天来临

海通证券(600837,BUY)(港股06837)宏观首席分析师蒋超至少是知行合一。

春节前,我和两位基金经理共进晚餐,谈了谈楼市,说蒋超在卖房。

今天,蒋超重新发布了调研报告,认为房地产冬天即将来临。

逻辑链是,2017/2018年金融危机的风险不容忽视。从新兴市场的角度来看,过去的危机都与外汇储备不足有关。为了防止金融危机,外汇储备和外汇的重要性增加了。然而,中国央行的外汇储备和外汇账户仍在持续流出。

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为了稳定汇率,我们必须坚决去杠杆化货币征收,降低货币增长率。

在2017年去杠杆化的政策基调下,货币紧缩的最大风险在于房地产市场。随着抵押贷款利率的反弹,抵押贷款的增长率将从历史高点大幅下降,这将导致房地产销售和房价的下降。按照4.9%的基准按揭利率,贴现按揭将逐渐消失。

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蒋超表示,由于持续的货币超调和房价上涨,中国房地产的总市值在14年内超过了美国,但中国的经济总量毕竟只有美国的一半左右,这带来了巨大的汇率贬值压力。

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因此,蒋超给出了一个多项选择的问题:稳定的汇率和不断上涨的房价不能兼得,稳定的汇率必然会导致房价下跌。从稳定汇率的角度来看,有必要降低广义货币的增长率,提高货币利率,这将严重影响依赖于过度货币的房价。

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高盛(Goldman Sachs)中国区前首席策略师、资本全球宏观对冲基金(Capital Global Macro Hedge Fund)董事长刘分析了2014年后中国房地产市场的泡沫压力:

2014年后,中国房地产价格上涨是由流动性过剩推动的,而非坚实的经济基本面。

首先,从杠杆交易的角度来看,交易杠杆比率(交易杠杆比率=(居民中长期贷款+公积金贷款)/(新房销售+二手房成交量))从2014年上半年的30%上升到40%左右。如果包括一些短期贷款,交易杠杆率将升至45%。房地产市场近一半的成交量是由银行信贷推动的,接近历史峰值。

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第二,根据最新数据,房地产销售中的投机性需求接近30%,仍远未达到峰值(2007年和2010年为40%),但与过去两年相比大幅增加,值得关注。

多看:任志强和万科副总裁

任志强最近表示:让我们来看看长期的房地产市场。

他自问并回答了几个问题:政府会让房地产下跌吗?中国人买房的杠杆率高吗?房地产市场存在去库存化吗?

任志强说,数据显示:如果没有中国房地产投资的增长,gdp将会下降。

2015年国内生产总值的6.9%,如果从剩余的房地产和基础设施建设中扣除,为4.8%;2016年,扣除国内生产总值的6.7%,将有5.2%的人没有房地产。

最重要的是,房地产对税收增长的贡献最大,占29%。

因此,任志强说,要告诉大家这意味着什么,那就是,不管房地产怎么调整,它都不能下跌,也不能下跌。

“除了杠杆,我们的首付是世界上最高的。现在首付是70%。你还有筹码吗?你30%的首付还不到杠杆的2.5倍。那么,中国的房地产有什么杠杆作用吗?

9月16日,房地产销售额达到8万亿元,还要多多少?2.3万亿元。新贷款是多少?超过5900亿。看看超过5900亿的新贷款,这对于所有17500亿的贷款来说是非常高的,但是看看新的销售。所以二手房,这里只包括二手房,我们只有0.21的杠杆率,那么买新房的杠杆率有多高?不算高,换句话说,30%到40%取决于70%到80%的贷款,其余取决于全部金额。

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去年是什么时候?去年,一手住房的个人贷款占23%,但今年有所下降。去年23%,今年21%。你怎么能说货币政策导致杠杆率上升?"

任志强说:房地产与土地和政策直接相关,但与货币无关。

“本轮房价上涨的原因是因为上一轮土地出现负增长。在前两年,土地经历了负增长,下一轮将是一个高峰。因此,连续13年和14年,土地供应出现负增长,16年后,价格再次上涨。在13年里,我说价格必须上涨,为什么,因为土地供应在12年里下降了。”

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本月初,万科高级副总裁谭华杰参加了广发证券(000776,BUY)(港股01776)组织的电话会议,会议直白:中国整体房价没有泡沫。

按照万科的观点,目前,中国的整体房价并不处于泡沫之中,或者至多处于泡沫区的边缘。可能只有少数城市进入了泡沫区,但目前大多数城市都不在泡沫区。

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如果我们对未来房价做出基本假设,我们应该假设未来房价的增长率比cpi快,但比人均收入的增长率慢。据估计,未来cpi增长率不会超过美国类似阶段的长期值,也不会高很多,几乎是2%-3%,可以作为未来房价年趋势的下限。

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那么房价年度趋势的上限是多少?是国内生产总值或人均收入的年增长率。

中国经济快速增长的时代已经结束,未来将逐渐放缓。我们现在看到的经济增长率都是真实的经济增长率,价格指数已经扣除,而房价本身就是一个名义值。因此,在预测房价增长率时,价格指数应该加回去。如果未来国内生产总值或人均收入的年增长率降至5%或更低,则应增加2%-3%的消费物价指数。综上所述,中国名义房价的长期变化趋势应该是每年增长2%-7%。

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谭华杰对市场关注的房地产库存做了一个精细的分类:房地产库存实际上有四个阶段,对应四种类型的库存。

一般来说,谈得最多的存货是开发商已取得预售证书但尚未售出的房屋,这叫待售存货,是第一类。

第二类库存在第一类库存之前的阶段,称为在途库存。现在,我们还没有拿到预售证书,但是我们已经开始了,我们迟早要拿到预售证书。

第三种类型的库存更早。开发商得到了土地,土地可以开发,但还没有开始。这叫做非启动库存,但是因为土地已经卖完了,它迟早会变成房子,这也是一种库存。

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第四种存货是开发商已经出售的存货,但从整个市场来看,它仍然属于存货,因为有些人买房子并不打算住,而买房子是一种投资行为,而投资购买者手中囤积的存货是二级市场的存货。

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去年,许多城市都有许多土地国王。原因是这些城市的待售股票非常少,去年或前年一些城市待售股票的去库存周期不到两个月,这是一个可怕的水平。万科之前有一个基本的研究框架,认为合理的待售库存范围是5-10个月。它有两个临界点,一个是5个月,另一个是18个月。如果一个城市的库存去库存周期超过18个月,房价通常会面临短期回调压力;如果不到5个月,短期内房价上涨的压力会更大(不考虑政策因素,只考虑市场因素)。

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房价将对待售库存的短缺更加敏感。只要低于5个月的下限,房价接下来可能会大幅上涨。因此,去年在许多城市,房价上涨了很多,出现了大量的地王。核心原因是其待售库存太低。

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首先,我们应该认识到四种不同类型库存的性质,并分别为每种类型的库存建立数据。最后,我们应该总结一下总库存。总库存低实际上是库存短缺。如果只是销售的存货很少,但其他类别的存货很高,那么这个城市的短缺就是一种幻觉。基于短缺的错觉,房价的快速上涨是不合理的,之后可能会出现问题。

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从目前的情况来看,一线城市总体上属于四大类库存,都是供不应求。

汇丰和花旗关注中国房地产

从2013年到2015年,重庆的国内生产总值增长率连续三年位居全国前列,即使在2016年,增长率仍高达11.72%(全国为6.7%)。

同时,据说重庆的房价是全国房价的一个明显流向。当全国房价猛涨时,重庆的房价是稳定的。那么,重庆如何实现稳定的房价和高增长呢?

上海证券交易所的记者给出的答案是:大量的土地储备和供应、房产税和公租房。其中,土地的控制、充足的供给以及合理的价格和利润约束是关键。

汇丰(HSBC)去年10月的研究报告给出了类似的解释,但给出了更深入、更详细的解释:与中国其他特大城市不同,重庆提供了充足的土地供应,并形成了大量住房存量,但这是通过关键领域的一系列改革实现的。

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户籍制度改革:重庆户籍制度改革稳步推进。最近一次改革是在2015年9月,当时重庆宣布将为农村居民提供与城市居民相同的社会福利和公共服务。重庆的城市化率增速超过全国,到2015年底已超过60%(住宅)。随着劳动力就业伴随着城市化从农村向城市转移,劳动生产率的提高是释放消费和投资潜力、支持经济增长的主要动力。

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土地制度改革:重庆的“土地票”制度已经存在了近10年。这种制度安排可以将偏远的农村宅基地转化为耕地,并替代城镇周边相应数量的耕地用于城市扩张。土地证制度使出售土地的农民获得相对更高、更公平的补偿,而地方政府通过以有竞争力的价格向房地产开发商出售土地来创收。随着城市边界的迅速扩大,土地成本保持在一个相对合理的水平。

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住房供应体制改革:重庆住房供应实行双轨制:一方面,为农民工、新就业大学生和城市低收入人群等弱势群体提供公共租赁住房或经济适用房;另一方面,在高水平土地储备的基础上,顺利放开商品房的土地供应,有助于保持房价相对稳定。

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本月初,花旗召开了一次关于中国房地产市场的电话会议,分析师们讨论了一个问题:收紧建设用地。

“政府出台了一项规定,说要减少建设用地的供应,这是非常重要的,从整体上讲意义重大。不增加土地供应和住房供应,监管和控制都是流氓行为。一方面,政府对房价上涨感到难过,另一方面,政府正在减少土地供应。经过去年的监管,每个人都说是否要倒闭。事实上,我们发现政府的做法正好相反,要收紧建设用地指标。这证明中国房地产政策最重要的是保护土地价格。如果进一步收紧,影响将是深远的。由于连续三年下降,14年下降了14%,15年下降了32%,16年下降了4%。如果今年鼓励供应,土地供应不会增加,现在建议收紧。你可以看到政府背后的东西。”

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让花旗感叹的是:我相信大型房企会有良好的增长,但我们没想到开发商设定的目标会如此激进。

“在恒大的官方旅游地产4500亿元和500亿元等项目中,内部会议表示5700亿元是有保证的。万科不会争第一名,但每个人都知道这是假的,并关心它。今年1月,它花费了400多亿元,但全年花费4500-5000亿元。碧桂园(港股02007)今年肯定是4000-5000亿元,官方是3650亿元。老孙子说,融创今年是2100-2500亿元。只有华润相对保守,预计增长约10个百分点;甚至在中国海运之前,它就会放弃利润承诺,代之以销售。他敢于设定如此激烈的目标,这也是有根据的。自2月份以来的过去几天里,市场已经证实,开发商的销售目标看起来是合理的,令人非常惊讶。”

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