韩和元：高房价打击打击中产阶级

本篇文章7889字，读完约20分钟

房价上涨越多，下跌的可能性就越小。特别是在中国，房价直接为超卖的货币提供了一个直接的位置，而不会影响下层民众。与此同时，房价形成了趋同均衡，这日益成为中产阶级的投资共识。此外，由于政府垄断土地供应，房地产为政府提供了第二次税收管理。

本文作者是广东省生产力促进会副会长韩鹤源

亚里士多德曾经说过:最好的政治社会是由中产阶级公民组成的，在治理良好的国家里很可能有许多中产阶级...但应该注意的是，中产阶级本身非常脆弱，其经济地位也不稳定。特别是在泡沫时期，投机泡沫无助于中产阶级的成长:房价的上涨将重新分配人们手中的财富，因此，需要住房的年轻人的财富将逐渐转移到拥有几套住房的中老年人手中；或者将消费性购房者的财富转移到投资性购房者手中。因此，社会阶层之间的收入差距越来越大。一旦泡沫破裂，包括住房在内的资产价格将整体下跌，中产阶级家庭将首当其冲。一些脆弱的中产阶级家庭将会陷入贫困并重新陷入贫困。中产阶级人数的减少和贫困阶层人数的增加显然不是一个和谐社会所希望看到的现象。

第一节亚里士多德说

自古以来，社会稳定与冲突一直是思想家们最为关注的话题。因为它直接关系到一个国家和民族的成败，关系到社会的安全和繁荣。在这些思想家中，亚里士多德无疑是最好的。尽管斯里兰卡人民已经离开了2300多年，但他们关于社会稳定和社会冲突的思想在今天仍然闪耀着智慧的光芒。

亚里士多德的人生危机直接催生了他关于社会稳定和社会冲突的思想。亚里士多德生活在公元前4世纪，这是古希腊社会从繁荣走向衰落，希腊城邦制度从辉煌走向衰落的时代，持续了27年的伯罗奔尼撒战争就是这一转折点的标志。战后，繁荣、繁荣与和平被饥荒和瘟疫所取代。从那以后，希腊的土地陷入了黑暗时期。在此期间，内战继续，土地兼并加剧，下层自由民破产，贫富差距日益严重，特别是“不同阶级之间的差距……繁荣的工商业阶级和农业阶级之间的差距进一步扩大。”[1]这时，正如柏拉图所描述的:“穷人聚集在城市里用白色的刀刃。有些人债台高筑，有些人毫无怨言，而另一些人则有两种不幸，而且充满怨恨，打算对付那些夺走他们财产的人——他们正计划造反。”。

在每个城邦内部，不断有政党斗争、政治腐败、腐败和贿赂，人们对城邦制度失去信心，传统的正义观念受到动摇，热心公益和忠于城邦的公民精神变得盲目、狭隘和偏执。简言之，整个希腊社会的经济和政治道德陷入了严重的危机。

正是在这种背景下，亚里士多德试图为黑暗的希腊社会找到一个解决方案。通过对古希腊城邦社会历史演变的考察，他得出结论:

“显然，最好的政治社会是由中产阶级公民组成的。此外，在一个治理良好的国家，很可能有许多中产阶级...可以看出，这些国家的巨大财富是公民拥有适当数量的足够的工业...如果没有中产阶级，穷人的数量将会增加，国家将很快崩溃。”[2]

亚里士多德在《政治学》一书中深入分析了当时存在的六种不同政体的性质、特点和优缺点:君主政体、贵族政体、共和政体、暴君政体、寡头政体和文官政体。最后，他认为最稳定的非共和政体是。原因是这个政权是以中产阶级为基础的。在他看来，这是所涉及的各种政权中最稳定的一种。他认为“最好的政治制度只能建立在中产阶级的基础上。”[3]正是在这里，亚里士多德提出了他在政治学中最著名的论断:中产阶级是社会稳定的源泉。

亚里士多德把社会稳定放在中产阶级之上，因为与富人和穷人相比，中产阶级有其独特的道德品质:首先，它的地位是稳定的。“他们不像穷人那样渴望别人的财产，他们的资产也不像富人的那么大，这足以引起穷人的尴尬。”[4]其次，人物是中性的。他们既不因为过多的善行和物质而奢侈、不服从和不守纪律，也不因为缺乏善行和物质而谦卑和自暴自弃。第三，心态平和，没有什么野心。更富有的财富使中产阶级“没有针对他人的阴谋，也不会伤害自己。”他们过着没有恐惧的安全生活。”第四，充满理性。中产阶级主要指商业中产阶级，从事商业、营销或手工业制造等。他们习惯于计算，因为他们忙于生计。因为他们习惯了合同的商业行为，他们也形成了理性习惯，而且他们似乎比政治和哲学中的富人更有理性智慧。

正是由于上述道德品质，中产阶级往往在社会中扮演着重要而独特的角色。这些功能主要表现为:第一，它具有制衡作用；第二，它消除了党内斗争的麻烦。亚里士多德认为，主要的中产阶级在社会中占有举足轻重的地位，因此另外两个对立的部分，即富人阶级和穷人阶级，不能掌管政治权力——这可能形成一个好的政治制度。所以他认为:

公民拥有足够的工业是这些国家的巨大财富；如果有许多产业，而有些根本没有，这可能导致极端民主或纯粹的寡头政治；或者从任何一极——最宽松的民主或寡头政治——产生专制。[5]

可以看出，亚里士多德的意图是通过中产阶级来调和富人和穷人之间的矛盾，以及寡头政治和文官政权之间的矛盾，从而缓解冲突，关注富人和穷人，实现政治制衡。基于此，几乎所有国家都在努力促进橄榄社会的形成。所谓“橄榄型社会”，是指社会阶层结构极度富裕和极度贫困，而中产阶级却相当庞大。从社会学意义上来说，中产阶级的成长使贫富两极成为一个连续的排列，社会的每个成员都能看到往上爬的希望，这有助于缓解贫富差距的对立情绪以及由此产生的一系列社会问题。

当然，就亚里士多德的中产阶级思想而言，它也受到了一些学者的批评。主要的一点是，中产阶级本身非常脆弱，其经济地位也不稳定。在经济和社会发展的过程中，会有分化，或者上升到富裕阶层，或者下降到贫困阶层。不幸的是，所有以前的投机泡沫历史都证实了这一点，并进一步表明投机泡沫不利于中产阶级的增长。

第二部分是泡沫膨胀期:抑制中产阶级的增长

最近，在我居住的一个微信群中，有一种流行观点:“房价涨得越多，下跌的可能性就越小。”特别是在中国，房价直接为超卖的货币提供了一个直接的位置，而不会影响下层民众。与此同时，房价形成了趋同均衡，这日益成为中产阶级的投资共识。此外，由于政府垄断土地供应，房地产为政府提供了第二次税收管理。这样，房价上涨是政府、央行、房地产开发商和中产阶级的共识或阴谋，形成一个独立于实体经济的独立循环，这与实体经济无关，甚至是负相关。形成这一周期的三个基本条件依然稳固:货币过度、土地垄断和实际经济萧条。”

当时，我同意这个观点。但是，明确指出，这种共犯结构中存在一个致命的木马:整个共犯结构体系实际上是一个闭环。实体经济持续疲软意味着中产阶级无法增长。这个结构系统之外的阶级不能有效地向上流动，阶级的固化就形成了。事实上，这是以损害一个国家增长的基石为代价的。"

马丁·沃尔夫不应该反对我的观点。沃尔夫认为，虽然房价上涨表面上增加了一个国家的财富，但这种价格上涨将影响社会的财富结构:房价上涨将重新分配人们手中的财富，其结果是需要住房的年轻人的财富将逐渐转移给拥有几套住房的中老年人；或者将消费性购房者的财富转移到投资性购房者手中。因此，社会阶层之间的收入差距越来越大。因此，沃尔夫认为高房价会让一个国家变得更富有吗？答案很简单:不[6]。即使在他看来，房价上涨也会损害一个国家经济增长的基石。

这又涉及到谬误的概念。不可否认，对于像一个阶级、一个地区、一个单位甚至一个特定的人这样的微观个体来说，追求自身利益最大化的合理性是毋庸置疑的。但正如“成分谬误”所指出的，在宏观层面上，情况正好相反。因为社会财富的分配实际上是一个零和博弈，当某一个阶级、某一个地区、某一个单位，甚至某一个特定的人最大化自己的利益时，就意味着其他阶级、其他地区、其他单位甚至另一个群体的利益最小化。这时，社会的对立和矛盾就会出现。而如果在这个时候，原有的社会财富分配政策没有得到适当的调整。那么，这种财富分配制度只会进一步加剧社会财富格局中的马太效应。最终，社会对立和矛盾彻底恶化，社会四分五裂。[7]

由此可见，房价的过度上涨不仅是经济增长的基石，也直接关系到社会稳定和社会冲突。这可以追溯到亚里士多德的命题。

第三节当泡沫破裂时:摧毁中产阶级

首先，当泡沫破裂时。在之前的投机泡沫中，损失最大的是这些国家的中产阶级。在这个问题上，请允许我引用我在《下一轮经济危机2:中国为何幸存》一书中的话:

上层特权阶级享有特权，这种特权至少可以部分保护其财产。这些穷人根本没有资金干预资本市场。他们当然挣扎着生活在萧条中，但他们仍然挣扎着在繁荣中应对通货膨胀。这场泡沫运动的真正输家无疑是夹在中间的中产阶级。他们有一些备用现金，这使他们能够自由进入资本市场，他们的信贷在泡沫时期已经扩大。在繁荣时期，他们可以用这种信贷以高杠杆的形式进行大量投资。此时，他们当然可以获得更高的回报，但一旦经济下滑，他们的高杠杆也将为他们创造更多的负债。[8]

香港的郑女士就是一个典型的例子。她在一篇文章中写道:“伟大的经济学家马克思把资产阶级和无产阶级分开了。我恐怕老年人不会想到十年前在香港产生的这种‘消极资产阶级’。”郑女士亲身经历了在过去十年里，她在香港从中产阶级转变为负资产阶级的悲剧人生。

香港的中产阶级基本上将他们的钱投资在房地产市场和股票市场。一个拥有1000万资产的中产阶级将在房地产市场上花费500万英镑，在股票市场上花费300万英镑，并购买另外200万英镑的外汇和资金。亚洲金融危机(香港股市00662)冲击了房地产市场和股票市场，从而对整个中产阶级造成了毁灭性的打击。回顾这段经历，郑先生写道:

“回顾十多年前的香港，那是疯狂的。不管是大资本家还是小资产阶级，都没有头脑冷静的人。每个人都在购买！购买！购买！买房子，买股票，买邮票...任何有价值的东西都是排队买的。在亚洲金融风暴的影响下，香港的资产一夜之间暴跌，房地产价格几乎被切断。与人们的想象不同，受这场风暴打击最大的不是房地产资本家，而是像我这样的贷款买家。按照传统，香港人基本上是把他们的储蓄投资于房地产市场和股票市场。亚洲金融危机冲击了房地产市场和股市，对整个中产阶级造成了毁灭性打击。很多像我这样的人在资产高的时候借钱买高价的房子。价格下跌后，不仅资产增值消失，而且很快变成负资产。

1997年，香港恒生指数达到18000点的峰值，2003年非典期间跌至6000点以上，而房地产市场跌幅更大，跌幅最大，达到70%。当时，我投资了500多万的房子，每个月都要从银行还款2万多元。加上物业费和政府收取的各种费用，我在这栋房子上的月支出接近3万元，但租房的租金不到2万元。此时，它将花费200万英镑出售。"[9]

《南华早报》驻的首席代表黄和郑有着相似的痛苦经历——从中产阶级到消极资产阶级。黄先生一直从事新闻工作，并担任一家英文报纸的总编辑十多年。他知道经济形势，但他苦笑着说:“股市没有专家，楼市也没有专家。”在那个疯狂的时期，就连超人李嘉诚也犯了错误。黄先生说:“当股市处于高位时，李嘉诚也会买入。当市场疯狂时，就没有冷静的人。”

黄先生回顾，1998年亚洲金融危机对黄先生产生了重大影响。当包括股票和房地产在内的资产价格开始下跌时，他卖出了手头的一、二级股票，剩下的是三、四级股票。这些股票，“从开始的一美元到一便士，留下的几百万只股票已经缩水了99%。”

但他更害怕之后的连锁反应。当时成为负资产阶级后，黄先生想:“股市里的钱就算缩水，也没关系，就放在那里，等股市恢复，500万的股票会跌到50万，我买得起。”把钱放在那里，等他回来。如果你有负资产也没关系。不管怎样，你必须住在房子里。只要你有工作，你每个月都会还钱给银行。最后，你将离开一所房子，我的建筑将仍然住，只要你能负担得起。这栋楼一个月才5到6万元，压力很大。”

然而，在2003年非典期间，黄先生失去了工作。由于香港经历了7年的经济衰退，失业率达到了8%的历史新高，而在过去，这个数字基本上徘徊在3%左右。面对金融危机的冲击，许多企业不得不收缩和生存。这时，黄先生工作的公司开始无法支持太多的高层人员。黄先生在2003年因为高工资丢掉了工作。一段时间后，家庭生活靠妻子的收入维持，但原来这个家庭的支柱是黄先生。[10]

40多岁的王先生和黄先生一起散步，黄先生是香港一家媒体公司的中上层雇员，月薪超过5万元。我儿子上小学，而我妻子全职照顾孩子。这个典型的中产阶级家庭住在一个海景单元，距离香港岛著名的品牌花园近1000英尺。该住宅单元由王先生于1996年以分期付款方式购买，总价为500万元，曾一度涨到900万元。但自那以后，房价一直在下跌，最多下跌了70%。到2003年，他的单位只值200万元。但王先生仍欠银行300多元，每月还得付3万多元。

与黄先生相比，王先生很幸运，因为他的职位很稳定。过去，公司每年都有加薪，但自1997年金融风暴以来，公司一直处于工资冻结状态，但王先生显然很满意。在他看来，只要工资不降低，只要工作不流失，他就已经很幸运了。为了保住工作，王先生的人格开始消失，他无条件地忍受了一些对老板的无理指责，因为他不想丢掉工作。为了减少家庭开支，王先生从2002年底开始以10000元的低价出租他的单位，并和家人一起搬回他母亲的家。事实上，自1998年以来，王先生的家庭一直很节俭。[11]

那么，郑女士、黄先生、王先生的经历是否只是个案？答案是:不！随着香港经济的支柱产业房地产的全面崩溃，曾经是香港繁荣稳定的基础的中产阶级变成了消极的资产阶级。根据香港金融管理局的数字，2003年香港有超过8万个负资产家庭。这个数据当时受到了人们的质疑。香港主要房地产经纪公司之一的美联地产(Midland Realty)首席分析师刘家辉估计，当时香港应该有177，000个负资产阶级，而香港平均每户4人，[12]这意味着香港的负资产阶级人数达到708，000人。黄先生的推论支持了的估计。黄先生说:“香港人的习惯是结社和组织自己。”根据黄先生的统计，“仅在香港就有200多个非政府癌症组织。”当时，负资产的人突然出现，许多成为负资产的人组成了负资产的大联盟。这些人已经连续组织了五六年的示威游行。在2004年规模最大的一次示威中，多达50万人参加了相关的示威活动。”[13]我们知道，游行者大多是年轻人，也就是说，是家庭的核心成员。如果算上没有参加游行的其他家庭成员，例如太年轻、太老或行动不便的人，负资产阶级的总人数可能接近7亿至100万。相关数据显示，2004年香港特别行政区总人口为678万。换言之，当时成为负资产阶级的总人数，占香港总人口的近10%至15%。在那些日子里，以高价买房子已经成为压倒性的负担，中产阶级已经从社会稳定和繁荣的支柱变成了最沮丧的群体。

不过，香港这些负资产阶级人士也是幸运的，因为香港的经济自1997年以来已经历了一个V型曲线。自2004年以来，香港经济见底反弹，随后香港经济一路攀升。由于经济复苏，大部分消极资产阶级得以回归中产阶级。然而，日本人远没有这么幸运。自1991年股市和楼市崩盘以来，日本一直深陷经济停滞的深渊，无法自拔。当时，日本的中产阶级还在负资产阶级中沉沦，他们的房子已经没有了，但他们还在为巨额债务而挣扎。

56岁的木村先生在日本媒体人徐静波报社工作，年薪560万日元。租房子，但他每个月要还6万日元的抵押贷款。这位中年男子没有房子，但仍然需要每月支付抵押贷款，他在20多年前为另一家大报纸工作。当时，他的年薪高达1000万日元。1987年，他以9000万日元的价格在东京市中心买了一套三居室公寓。

做出这个投资决定是因为他计算了一个账户:他的年收入是1000万日元，房价是9000万，这意味着这个房价低于他9年的收入，这是完全可以承受的；更重要的是，这套公寓的价值在三年前(1984年)只有6000万英镑，仅在三年内就增长了30%。木村和当时的所有日本人一样，认为在日本经济形势大好的情况下，房价肯定会继续上涨。正是基于这种乐观的预期，木村通过借钱买下了他选择的房子。木村当然没有想到，这种繁荣的时代仅仅在三年后就消失了。木村为此付出的代价是，他的工资一路下跌，直到被大报社解雇。公寓被银行收回，因为失业者没有固定的收入来源，无法偿还房屋贷款。但问题是，尽管木村的公寓被银行拿走了，他仍然欠银行5000多万元。他至今仍在偿还5000多万元。

为此，徐静波曾问他，“你的房子现在值多少钱？”木村的回答是，“大约2500万元。”[14]

滕旭和木村在同一条船上。这名48岁的男子是一名商业设施经理，月薪超过40万日元。工资不低，她是单身，但她住在一栋月租金只有3万多日元的大楼里，一个客厅(12平方米)，一个厨房(4平方米)，一个卫生间(3平方米)，五个人共用一个卫生间。原因是在1988年日本经济泡沫期间，他花了6000万日元买了一栋两层的别墅。现在这栋别墅的价格已经降到了3000万日元。但是他欠了一大笔债。没有办法，他不得不出租他的别墅，他一直住在这所房子里，直到现在，目的是节省一些钱，偿还银行贷款和别墅的租金。然而，因为他的妻子不想和他住在这样的房子里，她选择了离婚，所以他是单身。他计算出他65岁时可以还清贷款。他的计划是抵押房子，这样他就可以为自己挣养老金了。

川崎不比木村和藤好。川崎毕业于东京科技大学，在不到40岁的时候就成为了公司的核心技术人员。他一直在公司总部工作。他为公司的发展做出了巨大贡献，基本工资近百万日元。1985年，在泡沫经济开始时，川崎辞职并建立了一个小工厂。从一开始，它就发展顺利。到1988年，川崎不仅通过贷款扩大了生产规模，还在东京的一级市场购买了一套价值近2亿日元的高端公寓。出人意料的是，1990年后，形势急转直下，工厂订单几乎为零。川崎将东京的公寓抵押给银行，估计价值1.2亿元，希望度过难关，保住工厂。但是工厂在1997年破产了。他曾在一家高级公司工作，他在川崎的学习能力和多年的友谊使他回到了原来的公司。但是总部不能回去，工资只有40万。

也就是说，一旦泡沫破裂，包括房屋在内的资产价格整体下跌，中产阶级家庭将首当其冲。一些脆弱的中产阶级家庭将会陷入贫困并重新陷入贫困。中产阶级人数的减少和贫困阶层人数的增加显然不是一个和谐社会所希望看到的现象。

当然，更多的家庭可能不会重新陷入贫困，但巨额债务也会让这些家庭不堪重负，因此他们不得不大幅降低消费点。因为他们必须偿还巨额债务，他们将不得不节衣缩食，这对中国当前的经济有着特别负面的影响:他们深陷债务之中，这使得人们不得不收紧日常消费以偿还沉重的分期付款债务。个人消费不足必然会给经济增长带来负面影响，这显然与我国“从外向型经济向消费型经济转变”的战略背道而驰。

《中国住房市场不堪重负》连载之二《高房价不堪重负》第五章:高房价冲击中产阶级

(本文转载自微信公众账户“一楼，政治和经济日”。本文发表在作者授权的金融网站上。请不要擅自转载。作者是《为什么它总是如此疯狂:股市泡沫的形成和崩溃及其应对》、《下一轮经济危机2:中国为什么幸存》、《全球趋势2:世界经济被债务挟持》、《我们没有阿凡达:中国的软实力危机》、《中国经济会重蹈日本的覆辙吗？》和其他书籍。(

如果你对干货有意见或文章，你愿意为投资者提供最权威和专业的意见。无论您是权威专家、金融评论家还是智囊团，我们都欢迎您积极投稿，并在金融网站的著名栏目中安家。电子邮件地址为zhuanlan@jrj，电话号码为010-83363000-3477。期待您的加入！