外媒调查：中国房价今年将这样走

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据路透社(Reuters)的一项调查显示，在中央政府防范金融风险、抑制资产泡沫的基调下，今年中国房地产市场的政策环境较为紧张，尤其是在信贷和融资条件较为宽松的情况下。中国居民平均房价涨幅将从去年的两位数逐渐收窄，预计上半年末将回落至5%左右，到年底将继续回落至接近相同水平。

受访者指出，房地产市场交易量的下降和房企融资条件的收紧将限制房地产开发投资的增长速度，而严格的土地融资规定也将为去年火热的土地市场降温；然而，热点地区的土地继续受到追捧，只是调整有限。

据路透社调查的11家中外机构对中国住房平均价格的预测中值显示，今年房价仍将上涨，但涨幅将会收窄，上半年末将上涨5%，年底将收窄至2%。三家机构预计今年上半年房价将持平，一家机构预计将下跌。预测范围从-5%到8%不等；预计全年将有三处房价下跌。

该调查于2月20日至27日进行，大多数分析师预测的数据来自国家统计局70个大中城市的房价指数。上半年房价波动幅度是指当年6月与去年相比的波动，年波动幅度是指当年12月与去年相比的波动。

“房价增长放缓和整体收窄是2017年的主要趋势。”交通银行(601328，BUY)金融研究中心高级研究员夏丹表示，在行政“灭火”措施和金融金融手段的控制下，一线和热点二线城市的房价涨幅将明显收窄；虽然三线城市继续在相对宽松的环境中囤积，房价的上涨可能会略有改善，但它也将受到风向标城市的影响。

受访者指出，由于监管，需求正在下降，但供应也在减少。尤其是，土地供应的下降推高了房价上涨的预期。尽管资金略有收紧，但仍处于一定水平，这意味着今年房价仍在上涨。权力；另一方面，一线和二线热点城市的价格涨幅将明显收窄或回落，不受监管的三线和四线城市仍面临去库存化的任务。即使价格上涨，涨幅也是有限的。此外，去年下半年基数将有所增加，整体价格涨幅将逐渐收窄。

链家研究院研究员徐小乐表示，目前，在信贷持续紧缩的渠道下，抑制资产泡沫、推动资金“去虚拟化”是大势所趋。随着房价上涨过快的城市信贷紧缩，购房和贷款限制进一步收紧，全国市场房价上涨的驱动力明显减弱。其中，一线和重点二线城市有较强的自住基础，供需矛盾长期存在。预计稳定将是2017年的主要重点。

2017年平均住宅价格变动的最新预测值与去年9月进行的上一次调查一致。根据国家统计局的数据，去年12月，全国70个大中城市新建住宅销售价格指数同比上涨12.4%，今年1月，增幅略降至12.2%。

中国70个大中城市房价月度图表

去年，房地产销售的爆发也将房地产开发投资的增长率从1%推高至6.9%。然而，随着政策的收紧，几乎所有受访者都预计今年的投资增长率将会下降。13名受访者的预测中值为3%，最高预测与去年的增长率持平，三名受访者预期零增长，这是最低的。

广发证券(000776，BUY)首席宏观分析师郭磊认为，由于持续的城市化进程和新房存量较低，房地产投资仍将保持一定的自然增长率。2017年，在融资约束和需求侧监管的背景下，这一比例可能回落至4%至5%。

对于去年火爆的土地市场，近70%的受访者认为，随着房企融资条件的收紧和土地出让方式的改变，今年土地市场将会降温，具体表现为“地王”减少、土地交易面积减少、数量减少；其他受访者强调，一线和部分二线土地(尤其是住宅用地)仍是优质稀缺资源，很难减少热量。

链家的徐小乐指出:“热度将会减轻。”一方面，住房企业的融资渠道继续收紧；另一方面，为了减少频繁出现的“地王”对市场的影响，除了对出价最高者采用正常的土地拍卖“招标、拍卖、挂牌”方式外，“限价和竞争性地价”的引入也在一定程度上有利于调节土地市场的温度，但大型房企仍将在核心城市争夺土地市场。

信贷条件紧张

受访者认为，在中央政府把防范金融风险作为经济工作重点的情况下，今年的房地产信贷和融资情况不出所料。从目前的市场情况来看，房价上涨的速度已经放缓，但这一趋势仍需巩固，因此不能排除因城市政策而进一步收紧的可能性。

徐小乐(音译)是一家连锁住宅公司，他表示，2016年以来的这波房地产热潮不仅推动了成交量和价格的上涨，也推动了市场的看涨预期，这种预期如此广泛和强烈是罕见的。在这种情况下，市场对调控政策的消化期越来越短，需要长期持续的调控政策来抑制房价的过度上涨和资产泡沫的积累。因此，预计2017年住房企业和个人购房者的信贷或融资渠道将继续收紧。

在具体收紧方式方面，交通银行夏丹表示，对于购房者，监管部门可以加强对房贷的窗口指导，检查各种个人信贷创新方式；银行不仅要严格审查准入条件，延长贷款发放周期，还要采取措施降低或严格控制抵押贷款的规模和增速，提高贷款利率，严格确定非普通或改良住房的首付比例和利率。

对于开发商来说，银行普遍在严格控制开发贷款和名单管理的基础上继续减轻压力，各种非法资金进入房地产行业的渠道也逐渐被堵塞。住房企业发债等其他渠道可能继续收紧，融资成本将大幅增加。

中国房地产市场进入“白银时代”后，区域差异明显。受访者对地区房地产市场的预测大相径庭。当被问及2017年哪些城市的房价可能仍会大幅上涨时，他们提到的城市包括:一线城市及其周边地区，以及一些人净流入的二线城市，如武汉、重庆和成都。然而，13名受访者中有5人预计任何城市的房价都不会大幅上涨。

在去年房价上涨过快的个别城市是否面临严重下行风险的问题上，受访者的观点有一半是分歧的，一半认为不会有严重下行风险。主要原因是去年的热点城市有基本的支持和投资渠道。仍然有限，等等。；另一半人认为将会有严重的下行风险，他们提到的城市包括无锡、郑州、苏州和合肥。

至于中国目前的房价水平与经济基本面和发展前景的匹配程度，13位受访分析师给出的预测中值为7，认为预测区间超过适当水平时为6-9，上一次调查的中值为8，接近“极度高估的房价”。