房地产长效机制的建立很有必要

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房地产调控长效机制的建立正逐步接近。

在全国人大“房子是为了生活，不是为了投机”的新定位下，如何完善房地产调控政策，加快房地产“基本制度和长效机制”的研究和建立，正成为社会各界的热门话题，笔者也十分关注。

事实上，回顾当前的房地产监管，更多的是考虑短期效应。例如，控制措施主要是行政措施，如购买限制和贷款限制。就在3月2日，杭州市住房保障和房屋管理局发布了《关于进一步调整限购措施的通知》，明确表示限购政策将从2017年3月3日起进一步调整，包括扩大限购实施范围、提升非本地居民限购措施、增加本地居民限购措施。在此之前，北京和其他一线城市都增加了限购。

如果只通过限制需求来实现短期目标，监管结果可能不会令人满意。全国政协委员梅兴宝最近对媒体表示，一线城市的房价稳定是一种观望稳定，如果出现问题就有可能被炒鱿鱼。他认为，提高首套住房的利率监管对房地产市场的影响相对有限，许多房地产投机者利用众筹、信托等渠道获得住房资金，而不是利用贷款杠杆。

笔者对一线城市“观望稳定”的说法也有一些体会。就在上周，作者参观了上海中心区的两处新开的房产。由于预售证书等严格控制措施，房价基本停止上涨，但买家需求仍然强劲，现场拥挤；大多数买家和卖家预计，如果未来政策放松，房价可能会继续上涨。“去年，房价每天上涨一个价格，很难低价购买。现在政府正在调控房地产市场，是时候开始了。经过这个村子，可能就没有这样的商店了。”在现场，许多销售人员向购房者表达了这一点。由于新开盘的二手房均价普遍略低于周边二手房，再加上税费相对较低，且二手房质量较好，笔者看到，尽管交割日期仍在2019年6月，但仍有买家以“买就是赚”的理念签约。

中国人民政治协商会议全国委员会成员康佳表示，监管和控制应该将短期的临时解决方案与中长期的永久解决方案结合起来。在过去的十年里，房地产调控尽了最大努力“治标不治本”，但“治本”失败了。今后，应努力着眼于“根本原因”，并形成一个长期机制，这必须在中期和长期内完成。例如，房地产税等制度的设计可以促进房地产市场的健康发展。康佳认为，房产税的实施将带来诸多积极影响，包括促进房地产业健康发展、优化地方政府职能、调整收入分配、增加直接税比重等。然而，目前房产税仅在上海和重庆试点，尚未进入立法程序。房产税改革要加快，进展要由决策层来考虑。

当然，建立房地产“基本制度和长效机制”的不仅仅是房产税；产业的长期健康发展需要相应的土地制度、住房制度、税收制度、投融资制度，包括建立多层次的住房制度；改革土地征收、储备、交易和收入分配制度，形成土地市场多元化供给的竞争机制；建立救济制度，支持“住房”的标准化等等。

以重庆为例。去年，一线城市飙升的房价总体上推动了二线城市的发展，但重庆的房地产市场非常稳定，只是适度上涨，总体上“平淡无奇”。这是地方土地制度、住房制度、投融资制度和税制改革所形成的基本制度的结合，也为未来重庆的决策者提供了一个样本。