张平：又一城市“10年限售” 背后暗藏啥玄机？

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最近，保定市出台了所谓的“历史上最严格的”限购措施，规定购房者在获得房产证后10年内不得买卖。保定和珠海相继推出了“10年一售”的措施，这无疑告诉投机者，政府想把房地产还给住宅。

本文作者是著名财经评论家、财经网站专栏作家张平

最近，保定市出台了所谓的“历史上最严格的”限购措施，规定购房者在获得房产证后10年内不得买卖。珠海也出台了类似的“十年销售”措施。截至5月24日，珠海市国土资源局已经列出了15块待售地块，其中3块住宅地块被给予了“十年出售”的规定。根据土地出让公告，这三块住宅用地十年内不得转让，买方的购买范围也有详细限制。

与保定“十年卖”的新政策不同，珠海的政策更加严格。一方面，保定只有一片土地被称为实施所谓的“十年销售”。珠海已经发布了三个案例。另一方面，保定的“十年出售”土地仅用于住宅用途，而珠海既有住宅用途又有商业用途。旨在遏制房地产市场的全方位投机。

对此，业内专家告诉平，保定市财政经济部已经出台了十年销售政策，这是在京津冀协调发展的特定背景下，针对特定地块的特殊规定。其主要目的是稳定市场预期和住房价格趋势，表明它坚决抑制投机和支持自谋职业的态度。珠海也推出了更严格的“十年销售”，这是过于苛刻和不必要的。一些房地产市场过热的城市可以出售2-3年。

事实上，珠海的“十年销售”比保定严格得多。例如，土地银行编号的计划用途。2017-23是商业和商业的。该地块要求投标人自工程竣工验收之日起10年内不得抵押、转让或出售。同时，对地块项目的纳税贡献也有要求。一旦考核不合格，每年要向珠海保税区管理委员会支付几百万元的违约金。那么，保定和珠海推出“十年销售”的效果如何？

首先，给过热的房地产市场一把火，降低杠杆率。开发商收购土地后，规定十年内不得出售(转让或抵押)，这实际上无形中降低了土地的投资价值，大大增加了开发商的持有成本(货币政策收紧是大势所趋，开发商的资本收购成本将日益增加)。然而，这一强烈信号的负面影响将使开发商在拿地时心生畏惧，这会先给土地拍卖市场降温，然后逐渐影响到整个房地产领域。

其次，从限制特定买家、禁止转让和销售等措施来看。由此可见，珠海市政府正在尽最大努力确保“房子是为了生活，而不是为了抄袭。”住宅用地的“10年出售”意味着想在附近工作的人买房子是为了自住，而不是投机。对商业用地实行"十年出售"，是希望这些土地将用于纯粹的商店或办公楼，而不是投机。

第三，“十年出售”措施降低了房地产的投机价值，这使得一些中小开发商，即使他们得到了土地并建造了房产，销售速度也会急剧下降，资金周转速度也会放缓。这相当于变相将一些中小开发商挤出土地市场，有利于市场的健康稳定。对于大开发商来说，资金实力雄厚，如果缺少一些中小开发商，这其实是一个很好的优势。

现在问题来了。保定出台“十年销售”措施后，珠海紧随其后。这让人们不禁要问:保定和珠海的十年销售会在全国各大城市推广开来，成为常态吗？

对此，笔者认为，目前保定市只有一套商品房卖了10年，珠海只有三块地卖了10年。未来，一些零星地块将被跟进，但保定和珠海不可能得到广泛推广，国家将这两个城市的限购措施作为“试点”的可能性更小。然而，在未来，在热门的一线和二线城市的销售限制可能会从目前的两三年延长到大约五年。

保定和珠海相继推出了“10年一售”的措施，这无疑告诉投机者，政府想把房地产还给住宅。然而，在房地产趋势不明朗的情况下，推出“10年销售”措施为时过久。

折衷方案是，一、二线城市可以在限制销售五年后上市出售。这不仅打击了投机购房者的嚣张气焰，也让当权者在房地产政策层面上对市场前景有了更大的回旋余地。

在一、二线城市房价长期上涨的背景下，大量需求已经产生，其中包括合格的改善需求，这已经成为一种投资。无论供应量有多大，都很难满足“买得起房”的需求。因此，以前增加供应只是供应方改革的一个措施。另一方面，预计一线和二线城市的销售限制将实施很长一段时间，尤其是一线城市至少五年。

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