孙骁骥：环北京房价下跌 楼市拐点已到来？

本篇文章3262字，读完约8分钟

中国房地产市场的结构正在悄然调整，一、二线房价仍在挣扎。然而，在库存被清除的主要城市，所有者为库存买单。燕郊房价下跌的情况不会出现，将来会出现燕郊。是的，一切才刚刚开始。

本文作者是学者、财经作家、财经网站专栏作家孙

最近燕郊房价的下跌引起了人们的关注和讨论。我们现在讨论的是，这种房价下跌现象是局部地区的个别情况，还是将来会逐渐蔓延成为普遍现象。如果房价下跌的是许多地区，而不是燕郊，我们能说中国房地产市场的拐点已经到来吗？

所谓的房地产市场拐点是一个大概念。中国有这么多城市，市场情况复杂，所以三言两语还不能下定论。然而，如果我们看看燕郊及其周边的房地产市场，我们确实可以一窥全国各大城市周边房地产市场面临的普遍问题。

首先，北京周边的房地产市场一直受到限制

据新闻报道，燕郊的房价上个月下降了17%，一个月的平均成交价下降了4100元。交易价格下降的主要原因是该地区几处房产的持有者实际上没有足够的资金来购买房产，二手房交易税费的大幅增加导致二手房实际交易价格下降而不是上升。

以一个典型的多套房持有者为例:在此之前，业主原本计划以高价出售一处房产，然后用这笔钱抵押另外两栋建筑。然而，与预期相反，他公布的价格太高，导致交易长时间推迟。最后，由于其他套房的按揭压力，他只能以低价出售房子。

很多人原本以为北京限购后，资金会进入燕郊等周边地区购房，所以他们以高杠杆收购了燕郊的很多房产。但残酷的现实是，只要当地政府提高燕郊等地区的交易税费，房屋交易量和价格就会立即下降。结果，这些投机者开始投机。

我们不得不问，除了燕郊，其他类似的城市是否也有类似的现象。

5月中旬，河北省统一了限购政策。在北京周边买房，需要缴纳三年的所得税或社保。非本地户籍人口进一步限制购房，同时提高了二手房交易税。

由于这项政策，北京周边小城市的房地产市场的数量和价格都有所下降。这种下降比一线和二线城市明显得多。离北京很近的廊坊的住宅交易量下降了40%，价格下降了3-8.5%。北京周边其他地区的基本情况相似，但数量和价格的下降是不同的。

第三条线以下的区域对房地产市场的监管比第一条线敏感得多。只要政策稍微收紧，成交量和价格就会立即下跌。有些人可能会说，北京周边一些地区的新房销售依然火爆，价格仍在上涨。似乎没有市场萧条的迹象。

但这实际上是房价达到临界值之前的疯狂。只做一笔买卖的开发商正在做最后的努力来摆脱库存，不断人为地创造一个繁荣的市场，吸引人们买房。当你把钱付给开发商并接管房子时，到时候，会有人关心你是死是活。

第二，房价政策能否保护三四线楼市

有人可能会问，国家现在不是在保护房价，所以即使楼市下跌，也只是周期性的调整，永远不会有所谓的楼市拐点。真的是这样吗？

中国房地产市场有两大主题:第一，住房价格保护，主要针对一线和二线城市。第二，去库存，主要是第三和第四行。显然，房价保护与三、四线城市没什么关系。

为什么房价保护的主战场在一线和二线？答案很简单，因为中国一、二线城市的房价最高，这些地方的房地产是人民币资产类别中的优质资产。

谁是持有如此大量高质量人民币资产的人？持有者主要是中资和外资企业。这些企业大多是非房地产企业，但在过去几年里，他们名下的优质房地产已经成为最有价值的资产类别。

当我们谈论一个国家的货币时，有一个基本点:当一个国家的经济好转，货币升值时，其货币资产的价格也会大幅升值。这将吸引更多的投资者持有该国的货币资产。具体来说，在过去的十到二十年里，中国一线和二线城市的房地产是最好的人民币资产。不管你喜不喜欢，这个事实是无法改变的。

另一方面，当一个国家的经济增长放缓，货币贬值时，那些持有其货币资产的人必须想办法出售它们，把它们换成更有价值的国际货币，甚至把这些资金转移到国外。

中国的房价在2008年开始疯狂。那一年，中国的国内生产总值增长率为9.7%，然后逐渐下降。去年，国内生产总值增长率降至6.7%。与此同时，人民币价值之前经历了大幅升值，并迎来了多年的贬值。

2008年，美元对人民币汇率为6.85，2013年人民币继续升值至6.05。这是近年来人民币和人民币资产最有价值的时候。此后，人民币继续下跌，价值越来越低。今天，它已经回落到6.85，回到2008年的水平。根据许多机构的预测，下一个趋势仍然是缓慢下降。

这一趋势意味着什么？对中国来说，经济放缓意味着企业利润下降，经营难度加大。但是企业持有的房地产价格已经上涨了好几倍。于是，出售所持有的房地产并获得外汇现金流就成为了中外企业的共同选择。此外，如果不及时出售，如果人民币在未来继续贬值，这些房地产的价值将会更低。

真正的销售限制不是首先发生在普通投资者层面，而是发生在企业层面。今年年初，我们不断看到外资企业出售在中国持有的房地产的消息。据说，一家知名跨国企业被勒令不得出售在中国持有的房地产，这引发了冲突。

至于中资企业，据今年的不完全统计，有十多家知名上市企业出售其房地产，如汇成电气、精工钢结构(600496，股票咨询)、国电南京自动化等，这些企业都急于出售楼宇，甚至有一口气出售50栋楼宇的极端情况。

第三，没有人接管小城市的房地产市场

值得注意的是，这些企业出售的房产有80%以上分布在一线和二线城市，而三线和四线城市基本上没有房产。其物业集中在深圳、广州、上海、北京、成都、武汉等城市。许多企业出售房地产后，会立即获得资本并起死回生。

这反映了一个基本事实:也就是说，一级和二级房地产市场之所以是“刚性泡沫”，是因为它们的主要持有者是中资和外资企业，其中许多是大型上市公司。它的金融实力很强，导致了许多大交易，因此由于有足够的资本支持，这个泡沫不太容易破裂。事实上，目前的“房价保护”政策实质上是进一步限制企业出售房产，禁止企业将人民币资产换成外币流出中国。

你为什么要这么做？你可以通过观察中国外汇储备的趋势来判断。去年，中国外汇储备连续八个月下降，今年1月甚至跌破3万亿大关。由于近几个月的严格外汇管制和央行采取的一系列汇率措施，以及2017年第一季度超过4500亿美元的外贸顺差，中国的外汇储备最终升至3万多亿元，人民币价格也暂时稳定下来。

可以看出，一级和二级房地产市场之所以让全国紧张，让全国人民沸腾，是因为它们在全国集中了大量资金。这些天，如果资金的数量不能稳定下来，他们就会四处乱跑，等待机会逃跑，这将对国民经济产生非常消极的影响。

相反，在一个小城市，最紧迫的任务是骗人们买房子，摆脱库存，然后开发商就会离开，没有人会和你说话。请记住以下事实:企事业单位不会到这些地方来为你报价。那些能为你接受提议的人一定比你穷。比屌丝好的人能负担得起高价吗？

在三、四线房地产市场，尤其是北京周边地区、东北地区、一些中西部地区等。目前，房地产市场上的散户投资者基本上是在玩自己，这使得燕郊、廊坊等地区的房地产市场存在着资金承受力弱的问题。你越晚买卖，你会发现买家越穷，你卖的越多，你卖不出去的越多，售价越低。

归根结底，真正的大资本不会进入这些地区，这意味着这些小城市的房地产市场泡沫不是刚性的，而是柔软而脆弱的。作者并不是说这些地方的二手房价格会下降，但很有可能价格会涨个半死或者在未来基本不会涨。你应该知道，如果你抵押一栋建筑，它在未来不会涨价或涨价很少。以目前的高利率，那么你的投资肯定会赔钱。

中国房地产市场的结构正在悄然调整，一、二线房价仍在挣扎。然而，在库存被清除的主要城市，所有者为库存买单。燕郊房价下跌的情况不会出现，将来会出现燕郊。是的，一切才刚刚开始。

(本文转载自微信公众账户“鸡冠天下”。作者授权金融网站发布。请不要擅自转载。如果你对干货有意见或文章，你愿意为投资者提供最权威和专业的参考意见。无论您是权威专家、金融评论家还是智库机构，我们都欢迎您积极参与并在金融网站的著名栏目中安家。电子邮件地址为zhuanlan@jrj，电话号码为010-83363000-3477。期待您的加入！(