齐俊杰：别看那些三四线涨的凶 一调控马上就跌

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6月2日廊坊限购，6月6日燕郊再次升级。昨天，市场传来消息，北京周边三个北部县的房价集体下调。《21世纪经济报道》的记者前往调查，发现燕郊与北京周边其他城市相比，开始出现相对明显的大幅下降。通过对链家网几个项目的交易数据进行比较，燕郊总体下降了3000-4000元/平方米。众多中介机构在燕郊(一家连锁住宅)也证实，燕郊楼市已进入明显的调整阶段，买家有明显的观望情绪。一些急于用钱的业主开始以低价出售他们的房产。

此外，南方的一些三、四线城市，如温州和佛山，也有这种情况。6月份，房地产市场立即下跌。

以前很多人还在质疑老齐，说去年你说楼市要跌，但是房价涨了一倍，耽误了他买房发财的大业。然而，老齐真的很讨厌这种事情。我们分析了全国房地产市场，但去年基本上是由50个大中城市主导的。不可能涵盖所有这些。例如，北京的情况与Xi和重庆的情况大不相同。显然，本轮楼市上涨从深圳开始，到北京和上海，然后一线库存几乎稳定下来，并开始向关键的二线扩张，其次是二线楼市的调控，然后围绕一线向三线扩张。现在，它已经开始第四次将其包围圈扩大到从未出现过的地方。这是一个典型的模式，设定一个基准，然后以中心为原点，创造一个价格上涨的氛围，把贪婪变成对去库存的恐惧。结果，一线城市被冻结，二线城市仍有余温，三线城市处于哀悼状态，其他城市正在准备哀悼。

标准是什么？也就是库存。当一个城市的库存达到不到6个月的时候，这个城市基本上会出台一个非常严格的限购政策。换句话说，所有售出的商品都卖光了，去库存的目的也达到了。下一步是关门放狗，把营运资金锁在你自己的地方。至于外资，不要再进来，把它推到其他城市去。就像撒馅饼一样，它一圈又一圈。直到所有的增量资金被消耗掉，所有的活跃资金被投入到房地产市场。

然而，结果可能不同。一线城市严格限购后，强烈的期望依然存在，毕竟，行业和利益都凝聚在房价背后，很多人仍然向往。因此，房价将进一步趋平并变得坚挺，但交易量将大幅下降。不过，我不认为一年内房价会有很大波动，重点二线城市也差不多，但可能不会持续一年，严格限购后半年内会放松。三线城市可能与其他四、五线城市完全不同，就像北方的三个县一样，一旦实施严格的限购，他们可能会立即倒下，然后他们无法达成协议，他们的房子会立即腐烂在他们手中。因为这些地方对住房的需求很少，很多都是北京人早年买的，所以不允许他们投资购买。当时，价格非常便宜，5-6千，而且一直保存在那里。后来，当它涨到20，000以上，达到30，000时，它已经赚了很多钱。因此，只要受到监管，它将免费出售。即使他坚持20，000元，他也能赚三倍。此外，在这个地方租房子很困难，而且当地没有工业。基本上，他们都住在那里，来北京工作。买房子有点苦。在那里租房子，每天在路上花4个小时是不合理的。因此，在燕郊租房子很便宜，一套两居室的租金是2000元。而且，这里有很多房子，所以不是很租出去。因此，早期购房者急于套现。有些人甚至手里有4-5栋房子，他们都急于卖掉它们。

燕郊只是一个缩影。这种没有产业支撑的区域性城市完全跟随价格上涨的趋势，这只是因为北京的购买力在这里得到释放，推高了房价。一旦购买受到限制，销售压力就相当大。其他三、四线城市也是如此。不要看很多地方，但你应该看看库存数据。一旦库存超过20个月，估计房价会上涨，而且不会有限购。少于12个月时要小心。保单可以随时签发，所以随时准备兑现。一旦不到6个月，它就会受到政策的冲击，到时候就很难卖出去了。

至于那里的房价是高还是低，我可以给你一个判断标准，由我自己来计算。当地平均年收入，如果30年不吃不喝，相当于一个家庭15年不吃不喝，能买得起90平方米的房子，所以这个城市的房价基本上是合理的。例如，在你的地方，一个人的平均月收入是5000元，一个家庭的月收入是10000元，也就是一年120000元。一套90平方米的房子不到180万元，这意味着平均价格是2万元。如果一个家庭10年不吃不喝就能买得起，这相当于13000元的平均价格，这是合理的，甚至有点低。如果你遇到这样的房价，一有需要就买。如果你不买，你可能得不到便宜的贷款，或者你可能被购买限制所阻碍。如果是投资需求或建议要谨慎，即使你低估了它，也不要做。原因很简单。它便宜的原因是因为有很多东西没人买，也没人在大牛市中买。一旦房地产势头逆转，你预计谁会购买？无法实现的财富是没有意义的。