房地产开发投资逆势上涨动力来自于哪

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目前，在持续调控措施的影响下，中国房地产销售的增长率迅速下降。然而，国家对房地产开发的投资逆势不断上升，超出了大多数分析师的预期。房地产开发投资逆势上涨的动机是什么？能否保持增长的势头和前景？这些都是值得深入研究和探讨的问题

偏离房地产投资和房地产销售的趋势

首先，房地产开发投资的加速增长和房地产销售增长的快速下降之间存在着差异。自2016年10月新一轮房地产调控以来，中国商品房销售增速已连续7个月下降，今年4月已降至20.1%，为去年9月的一半。在此期间，房地产开发投资增速连续五个月持续上升，今年4月已升至9.3%，成为稳定固定资产投资的核心驱动力。在房地产周期波动的历史中，投资与销售的背离也曾出现过。从历史上看，房地产开发投资增长率的下降一般滞后于销售增长率的下降约6至12个月。目前房地产投资与销售之间的偏离趋势仍然符合这一历史规律。

然而，目前房地产开发投资的增长率无法从新增建筑面积和建筑面积的增长中找到数据支持。从今年1月到4月，中国住房建筑面积和新开工面积的同比增长率没有增加。其中，占主导地位的住房建筑面积增速仅为3.1%，与3月份持平，同比下降0.1个百分点。同时，新开工住房面积增长11.1%，明显低于去年同期增速，比3月份下降0.5个百分点。在这种背景下，投资房地产开发已经逆势而行。增长的驱动力来自哪里？它值得进一步分析和讨论。

房地产投资持续复苏的驱动力来自哪里

一方面，建筑材料的价格急剧上涨。根据国家统计局的数据，房地产开发投资可细分为建设项目投资、安装项目投资、设备和仪器购置、土地购置费和其他费用。2016年，中国房地产开发投资总额为10.26万亿元，其中建设项目投资6.68万亿元，占65%，土地购置费投资1.88万亿元，占18.3%。值得一提的是，在许多一线和二线城市，土地收购成本占房地产开发投资的50%以上。

从房地产开发投资的主体——建设投资的增长势头来看，自2016年第四季度以来，建设投资增速与住房建筑面积增速的差距加大，建设投资增速高于住房建筑面积增速，这表明建设投资的增长势头可能主要来自建材价格的上涨。换句话说，本轮建设投资增长的主要驱动力可能来自建材价格的大幅上涨，而不是房屋建筑面积的增长。

另一方面，它来自住房企业的土地购买费用的快速增长。从房地产投资的第二大组成部分土地购买成本来看，从2010年到2016年，土地购买成本长期以来占房地产开发投资的15%-20%。今年1-4月，土地购买成本在房地产开发投资中的比重从去年同期的15.6%上升到17.3%，土地购买成本的累计增长率也上升到21.2%，远远高于房地产投资的增长率。4月份土地收购成本较3月份增加393.8亿元，占总投资增幅的53%。可以看出，扣除购地费投资后，建安等其他投资的增长率将会下降。例如，建设项目投资增长率为7.2%，比3月份低0.7个百分点。换句话说，住房企业的土地购买费用的快速增长贡献了总投资增量的主要部分。

最近几个月土地市场的繁荣和地价的急剧上涨可以证明土地购买成本的上升。首先，看一下土地上市的平均价格，今年5月，中国100个大中城市的土地上市平均价格同比上涨111%，其中一线、二线和三线城市分别上涨46%、81.85%和122%，均处于历史高位。其次，从实际地价率来看，5月份100个大中城市的平均地价率为45.1%，其中一线、二线和三线城市的地价率分别高达13.73%、50.51%和58.57%。特别是在三线城市，土地上市平均价格连续两个月上涨超过100%，土地交易溢价连续三个月接近60%。由此可见，三线城市的土地市场仍处于火热状态，成为房地产开发投资逆势上升的主要原因。

土地交易市场的“涨跌”值得关注

土地市场升水率的大幅上升并不能完全解释房地产开发企业对房地产市场前景的乐观。

当前土地市场的趋势值得特别关注。随着土地交易费率的急剧上升，全国土地供应量和交易量都在迅速扩大。5月，全国100个大中城市共有325个住宅用地供应案例，连续4个月增加，地方政府对土地供应的热情很高。然而，5月份实际出售的土地为205宗，连续三个月下降，5月份未出售的住宅用地数量达到120宗。

可以预测，经过一年多的去库存化，房地产企业确实有增加土地储备的需求和意愿，但对高地价土地极为敏感。一旦土地溢价大幅上升，实际土地周转率将迅速下降，房地产企业在三线城市高价收购土地的热情也没有预期的高，这表明房地产企业对三线城市的房地产市场仍持谨慎态度。

综上所述，自2016年第四季度以来，房地产开发投资增速持续上升，这并没有得到住房建筑面积增长数据的支持。主要驱动力可能来自两个方面:螺纹钢等建筑材料价格上涨带动的建设项目投资增加和土地购置费大幅上涨。可以预见，螺纹钢的崛起已经走到了尽头，而三、四线城市土地上市均价、地价和高库存的真实情况，将抑制住宅企业对整体市场前景的乐观判断。(作者是苏宁金融研究所宏观经济中心主任、高级研究员)