欧阳捷：都市圈正成为城市化的新引擎

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去年，一些核心城市周边中小城镇的房地产市场开始升温。然而，如果没有预期的轨道交通连接，城市和城镇之间的运输时间不能缩短，也没有支持产业转移。盲目投资房地产市场就像投资未知未来的城堡。或许，最先进入大都市区小城镇的房地产企业可能不会抓住机会，而是踏脚石。

本文作者是欧阳杰，新城控股高级副总裁(601155，诊断)(报价18.56 +0.87%，诊断)(报价16.91 -2.54%，诊断)

不久前，当我访问安徽省的一个地级市时，我发现这座城市正陷入一种不知不觉中难以自拔的“痛苦”之中。

从整个市区来看，虽然在新区很难找到房子，而且房价也上涨了很多，但推出的房地产并不多，卖得很好，因为房地产基本上是一个接一个地卖，市场上没有多少销售利润。

仔细搜索数据花了很多时间，发现这个城市的潜在供应量其实很大。累计新增建筑面积比销售面积高出近1000万平方米。根据过去三年年均180万平方米，至少可以减少4年，以基本满足住房和城乡建设部和国土资源部12个月消化周期的平衡要求。

既然不缺乏潜在供应，为什么在新区很难找到房子？

因为有许多腐烂的尾巴。

我们在现场看到一些房地产，听说很多项目开工后就停工了，有的甚至停工三年。当地人(603883，诊所股票)买了房子，但他们买不到，到处请愿都失败了。新区是政府创造的一个新的经济增长点，土地转让更少，引进企业更强，已经成为本地增长潜力和高端房地产的代名词。

有许多未完成的尾巴是什么意思？

一方面，这表明当地开发商实力较弱。在去年如此好的形势下，该市商品房销售增长了47%，只有少数项目放缓并继续开工建设，而更多项目仍未完工。

这也可以解释为什么今年1-5月的土地供应一直很紧张，主要是在住房供应短缺的新区，土地供应几乎接近去年全市的供应面积。与此同时，底价比去年翻了一番，土地王的地价已经超过了200%。其他地区的土地交易只占10%，基本上没有地价。

另一方面，未完成业务的数量也表明需求不好。去年，该市常住人口增长不到2.5万人，与全国人口自然增长率5.86‰基本持平。市区常住人口仅增加1万人，这表明人口增长潜力有限。

全市城镇居民住房条件好，人均建筑面积近40平方米，住房不再是必需品。除了新区，其他地区的房价几乎没有变化，表明住房需求不强。

显然，这个城市的城市化即将结束。

同样，浙江省一个县级市的城市化也离终点不远了。

这个县级城市的人口不到9万，23万，人口是净流出。虽然有来自农村和小城镇的人来到县城，但有更多的人从县城流出。这样，住房需求减少，房地产市场萎缩。我该怎么办？

当地政府的策略是:拆除！

对拆除和制造的需求。

拆迁不仅能创造需求，还能创造投资、gdp和成就。

正常情况下，这个县级市每年只需要30万平方米左右的住房，即2000多套住房。在过去的几年里，只有几万平方米的房屋被翻新，但去年，150万平方米的房屋被一次拆除。由于良好的政治成绩和领导的提拔，今年拆迁将继续大力推进，计划今年拆迁200万平方米。

政府没有建造拆迁安置房，而是向拆迁户发放房产证，让他们可以购买商品房。当开发商拿到房子的票时，他们向政府要钱，但是钱从哪里来呢？

如你所想:卖地。

去年，该市城区启动了大量住宅用地，同时获得了几个几十万平方米的项目，总建筑面积约170万平方米。因此，去年全市新开工商品房面积超过140万平方米，增长130%。

去年底，全市在建商品房建筑面积达到350多万平方米。如果其中80%是住宅，全部建成，相当于增加23，000套住房，占全市城乡家庭总数的9%。换句话说，按照这种节奏，只需要11年时间就可以完全翻新整个城市的城乡住房。

2015年，该市城市出租屋和私房很少，其他房屋不超过10%，商品房约占30%，仍有部分空私房需要装修。然而，该县许多城中村的房屋都是新建的，可拆除的旧城中村也不多，这意味着该县住房市场未来的增长潜力不大。

从这个城市的住宅类型来看，只有7.9%不到三居室，大规模的改善需求已经过去。

目前，城市居民人均住房建筑面积超过54平方米，农村人均住房面积为78平方米。对面积改进的需求已经达到顶峰，对质量改进的需求并不多。这个城市每年只有5000多对新婚夫妇生活在城市和农村地区。如果不拆迁，会有多少新需求？

当城市推动拆迁并改善城市面貌时，或者当城市没有住房可拆迁且无法获得财政支持时，城市还会有住房市场的增长吗？

北方还有一座城市，曾经被称为鬼城。这个城市的政府已经实施了“壮汉断臂”的去库存计划。连续三年，几乎没有住宅用地供应，所以没有新的住房供应。

与此同时，该市每年有100多万平方米的棚户区被拆除，所有被拆迁户都获得了住房安置票。房屋票只能购买，但可以转让和交易。一些拥有多套房子或缺钱的业主也会以7-8倍的价格出售他们的房屋票，这将重振住房市场。除了婚姻等急需和改善的需求外，库存也大幅下降。今年，政府计划再储备500万平方米。

当城市已经恢复了基本的供需平衡，他们还会继续大量释放土地供应，制造新一轮的积压吗？

答案应该很明显。

如果这三个城市的现象在更多的城市得到复制，我们说“城市化即将结束”就不足为奇了。

事实上，不仅这三个城市，而且三、四线城市也普遍存在类似的问题。

根据市场数据，虽然三、四线城市的商品房成交量仍在增长，但土地供应面积几乎逐年下降。

在去年这样一个良好的市场中，商品住宅用地的供应面积仍在下降。去年我没有机会。今年有机会吗？恐怕这很难。

今年1-5月，商品住宅用地规划使用面积仅为去年的33.4%，预计上半年不会超过50%。这意味着三、四线城市的商品住宅用地供应将低于去年，这意味着三、四线城市的住房供应未来也将下降，更不用说那些小城镇了。

此外，货币政策已经调整，有限的资金将更多地流向大中城市，而不是中小城镇。如果今年没有机会，恐怕将来也不会有机会。

这也证实了我们的观点，即中小城镇的城市化即将结束。

尽管城市化将会继续，但从农村地区转移的人口正在减少。

根据国家统计局的数据，农村人口逐年减少。在2007年至2011年的五年中，农村人口平均每年减少1 500万人，而在最近五年中，农村移民的平均人数仅为1 336万人。

去年，全国城市化率达到57.35%，与70%相差不到13个百分点。按照过去五年年均增长1.22个百分点来看，农村人口转移潮的剩余时间只有10年左右。

城市化即将结束，这意味着被批评的土地财政依赖即将结束。

无论地方政府多么强烈地渴望和依赖土地财政，中小城镇的土地财政将很快成为历史，永不回头。

对土地的财政依赖之所以受到批评，是因为政府推高了土地价格，让买不起房的人离住房梦想越来越远。然而，如果没有土地财政，就不会有城市化，不会有住房条件的实质性改善，不会有中国经济的快速起飞，也不会有居民财富的普遍增加。

没有中小城镇的土地财政，基础设施和城市建设、道路交通和环境改善、民生工程和社会治理的资金将在未来变得稀缺。不会有更多的道路建设，不会有更宽敞明亮的医院和学校，不会有更多的民生投资。

几年后，中小城镇政府只能依靠有限的地方税来维持城镇的运行，我们也会有特朗普口中的“美国基础设施是第三世界”的现象，随着中小城镇发展前景变得暗淡，其人口外流将加速。

人是最有灵性的。离开农村、中小城镇，转向大中城市，是工业现代化进程中的必然选择。尤其对年轻人来说，城市化仍然是最好的出路。

从人口梯度转移的现实来看，人口从农村向小城镇流动，从小城镇向小城市流动，从小城市向省会城市流动，从省会城市向省会城市和一线城市流动，还有一部分人跳跃式进入大城市。

然而，更多的人最终将流向大城市，这意味着大城市，尤其是核心城市，将继续引领城市化。

世界银行的数据还显示，无论是欧洲和北美等高收入国家，还是东南亚和中东的一些低收入国家，人口密度都在随着时间的推移而增加。人口密度的增加意味着一个国家的人口在增加，显然也意味着城市的人口密度在增加。

在世界大多数国家，人口超过100万的城市的数量和人口都在增加，而人口众多的最大城市的数量也在增加，无论是非洲和东南亚等发展中国家，还是澳大利亚、俄罗斯和蒙古等人口稀少的国家，中东的不稳定国家，甚至是纽约和东京等城市化成熟的城市。

然而，在我们的热点城市中，对购买和贷款的限制将人口推向了周围的中小城镇，这给它们带来了大都市地区城市化的最大发展机会。

以长江三角洲为例，长江三角洲15个大中城市的人口持续增长。虽然一些城市的人口在下降，但近6年来总常住人口增加了347万，这意味着它们对人口仍有吸引力。

人口增长将不可避免地带来市场机遇。

我们相信，这些核心大城市的发展将继续吸引更多的人来这里，不管这些城市的地方政府是否愿意接受它们。

另一方面，大城市对来自农村地区和中小城镇寻求发展机会的低收入年轻人越来越不友好，这不仅限制了他们购买住房和强制缴纳社会保障，而且取消了商业和住宅建筑以及集体租金，这实际上迫使他们伪装离开。然而，大城市的磁力使他们拒绝轻易离开。因此，搬到大都市核心城市最近的居住地将为这些年轻人提供一个工作机会，让他们住得离城市更近。

大都市区只是一个重要的概念，但它绝不是大城市核心附近的中小城镇可以自动成为大都市区的成员。有三个关键点:

首先，我们必须有一个方便又便宜的快速交通网络。核心城市的资产价格不断上涨，但它们仍然吸引更多的人流入。这背后的逻辑是，核心城市的信息、教育、医疗、服务、商业和法律中介等资源配置远远优于其他城市。如果大都市地区的中小城镇能够通过高速铁路、轨道交通和免费高速公路网与大都市地区的核心城市快速连接起来，人们就可以方便地享受到核心城市的资源优势，同时也很容易避免核心城市过高的房价和房价。

例如，成都计划修建一条1000公里长的轨道交通线，而到2020年，上海的规划里程只有970公里。北京周边的城市没有地铁，上海周边的南通、嘉兴和太仓没有地铁，深圳周边的惠州、中山和珠海还没有规划城市地铁，更不用说与核心城市的连接了。从长远来看，这些城市很难在未来的竞争格局中发展，除了房价。

第二，应该有一体化和平等的公共服务。大都市地区的中小城镇不仅需要在核心城市中争取更多的医疗、教育、商业和中介等优势资源，还需要获得更多的综合公共服务。例如，人们不仅可以在核心城市的前三名医院。在中小城市设立分支机构看病，还协调远程治疗和医疗保险报销；孩子不仅可以在核心城市的高质量中小学校上学，还可以享受同样的升学和高考录取政策；老年人不仅可以在核心城市周边的医疗城镇享受医疗保健，还可以享受与核心城市老年人同等的公共服务政策。

最后，必须有一个非垄断的市场结构。

大都市圈战略的实施不应是自由放养，而是需要更高层次、统一共识的区域战略规划和资源配置规划，不仅要有协调平衡的路网规划、医学教育资源规划，还要有统一有序的土地市场、人才市场和资本市场，以及非竞争性的土地供应体系、社会保障体系和税收管理模式。例如，要避免核心城市产业分解的竞争，避免大都市区小城镇功能规划的重叠和产业布局的分散，避免利用廉价土地和优惠税费进行恶性竞争和无序招商，促进大都市区大、中、小城镇的产业匹配和协调发展。

建设都市圈的关键不在中小城市，而首先在核心城市，如上海轨道交通延伸至周边城镇，这就要求上海市政府放开胸襟，摆脱“蜗牛壳做道场”的窠臼，勇于承担“都市圈领先”的重任，率先实现跨省市快速交通和综合公共服务。我相信所有中小城市都会欢呼雀跃，积极整合。

对于大都市区的核心城市来说，开放的心态不仅意味着利益的转移，也意味着合作的共赢，因为核心城市可以用转移的产业和人口来替代中小城镇的土地资源，将一些不适合核心城市的产业和人口转移到周边城镇，从而完成自身产业和人口的升级，为鸟类换笼。

大都市地区的中小城镇可以开放市场，利用更广阔的土地资源，吸引和承接核心城市的产业和人口转移，提高城镇竞争力，实现城市可持续发展和市场增长。

都市圈战略绝不是自发的，没有城市政府之外的行政权力的整合也不会自动形成。

今年两会政府工作报告提出“研究制定粤港澳大湾区城市群发展规划”，广东省政府发布《2017年珠三角规划纲要实施重点任务》，明确了珠三角都市圈轨道交通、产业分工、信息网络和公共服务均等化，实现资源共享、优势互补、协调发展、互利共赢。

显然，这对珠江三角洲都市圈的小城镇来说是一个新的发展机遇，房地产市场似乎已经达成共识。

不久前，嘉兴拍卖了8块土地，抢劫750家穿马甲的房企，震惊了楼市，证实了热心和迟钝的房企都觉醒了。

然而，市场机会并不总是有利可图的。

中小城镇率先融入都市圈的关键在于时间空距离的变化。哪些中小城镇能够优先与核心城市联系起来，将得到优先发展。

去年，一些核心城市周边中小城镇的房地产市场开始升温。然而，如果没有预期的轨道交通连接，城市和城镇之间的运输时间不能缩短，也没有支持产业转移。盲目投资房地产市场就像投资未知未来的城堡。

或许，最先进入大都市区小城镇的房地产企业可能不会抓住机会，而是踏脚石。

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