易宪容：按揭贷款利率上升是调控真正开始

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近年来，随着中央银行流动性的逐步收紧和金融市场的去杠杆化，住房抵押贷款利率逐渐上升。一线城市是房地产调控政策的市场风向标，一线城市住房抵押贷款利率的全面上调将很快反映在二线城市的房地产市场调控中。

本文作者是易宪容，青岛大学经济学院教授，原中国社会科学院金融研究所金融发展办公室主任

近年来，随着中央银行流动性的逐步收紧和金融市场的去杠杆化，住房抵押贷款利率逐渐上升。据报道，上周，在北京、上海等一线城市，第一套住房的抵押贷款利率已升至基准利率的1.1倍，第二套住房的抵押贷款利率甚至升至基准利率的1.2倍。然而，北京等一线城市的住房抵押贷款利率已全面上调，这一趋势已开始在二三线城市蔓延。

据报道，荣360监测数据显示，5月份中国首套住房抵押贷款平均利率为4.73%，较上月上升4.64%。与去年5月的4.45%相比，增长了6.29%。在荣360调查的35个城市中，首套房贷平均利率最低的是大连，为4.43%，最高的是石家庄，为4.99%。也就是说，从这些数据来看，我国第一套住房抵押贷款的平均利率接近于基准利率4.9%，两者之间的差距只有不到4%，这意味着各城市住房抵押贷款的优惠利率基本上被逐步取消。

这只是全国平均水平。对于一线城市来说，抵押贷款利率的上升正在加速。例如，在北京，上周一(6月5日)，首先报道了第一套住房的抵押贷款利率被提高到基准利率(4.9%)的1.1倍，即5.39%。北京民生银行(600016)当天进行了调整，据报道其他银行也在跟进。第二套住房的抵押贷款利率已全面执行，不低于基准利率的1.2倍，即5.88%。这也是北京今年第五次上调首套住房抵押贷款利率，从年初基准利率的85%上调至首套住房抵押贷款基准利率的1.1倍。据估计，北京这样做后，其他一线城市将基本效仿，这将使住房抵押贷款利率上升到北京的水平。一线城市对这些政策变化非常敏感。

一线城市是房地产调控政策的市场风向标，一线城市住房抵押贷款利率的全面上调将很快反映在二线城市的房地产市场调控中。5月，35个城市首套住房抵押贷款利率均有不同程度上调，大部分二线城市住房抵押贷款利率调整至基准利率。与此同时，银行的优惠利率逐步取消，中国有20家银行停止了住房抵押贷款。在这种情况下，住房抵押贷款利率可能会再次升至高点。对于中国的房地产市场来说，抵押贷款利率已经全面上升。这是什么意思？这意味着中国房地产市场的价格将真正向下调整。

因为，自2015年以来，这一轮房地产价格的快速上涨，最重要的驱动力是银行基准贷款利率的整体下调和住房抵押贷款利率的全面优惠待遇，以及鼓励住房投资投机者以这种方式涌入房地产市场。因此，尽管自2016年9月30日以来出台了一系列房地产市场调控政策，如限购、限贷、限购、限购、限购、限购、限购等，但这些房地产市场调控政策从未触及房价上涨的驱动力，这使得许多城市的住房销售在这些调控政策出台后突然萎缩，但房价仍处于高位，对房价上涨的预期并未改变。整个房地产市场有一种强烈的观望气氛。

不断上升的住房抵押贷款利率，再加上之前的“五限”政策，首先使得住房投资投机者不仅不愿意重新进入房地产市场，而且使他们感到进入房地产市场的成本在上升，杠杆率在下降，因此他们害怕并且无法重新进入房地产市场。如果房屋投资投机者害怕，无法进入房地产市场，那么第一个想交易的人手中的房屋就没有接收方。在这种情况下，如果房地产市场的价格只是略有下降，房地产市场的价格上涨预计将立即逆转。

与此同时，第一套住房的抵押贷款利率也全面上升，虽然对购房者影响不大，因为在房价高的市场中，真正的住房消费者根本无法进入这个市场，而大多数想进入的人都是住房投资投机者(因为购买一套住房也可以是投资投机)，但这将进一步强化房地产市场预期价格上涨的逆转。如果房价上涨的预期被全面、逐步逆转，不仅新的住房投资投机者不会再次进入房地产市场，而且购房人的投资情绪也会发生变化。他们会担心房价是否会开始下跌，如果房价下跌，他们会下跌多少。特别是对于那些过度杠杆进入房地产市场的人来说，这种担心会更加强烈。当这种情况达到某个临界点时，许多房主别无选择，只能以较低的价格出售房屋。这将增强房价上涨预期的逆转，尽管这种增强是渐进的。

当然，更重要的是一线城市的住房抵押贷款利率正在上升，这将成为全国房地产市场抵押贷款利率的风向标，其趋势将很快波及全国。因为，在全国统一的金融市场中，其价格水平没有太大的差别，否则，金融资源肯定会流向价格高的城市。此外，如果所有主要信贷资源都是国家银行，通过行政手段使抵押贷款利率趋于一致就更容易了。当金融市场利率水平趋于一致时，上半年房地产市场“城市政策”的作用将全面减弱。这些城市的房产投机者也会害怕，如果没有监管政策，他们将无法进入城市的房地产市场。如果发生这种情况，这些城市房地产市场的价格上涨有望完全逆转，这些城市房价的下调也可能从这里开始。所有这些都将对全国房地产市场产生巨大影响。

正如一些分析师指出的那样，随着金融市场的去杠杆化，中国人民银行的货币政策逐渐收紧是一种趋势，这导致国内金融市场价格水平全面上移，导致银行资金成本全面上升。如果银行的住房抵押贷款利率不上升而发放贷款，那将是无利可图的。这也意味着国内商业银行住房抵押贷款利率上升是一种趋势，这是地方政府无法控制的。同时，住房抵押贷款利率的调整权掌握在商业银行手中，全国各地的商业银行将随着这一趋势全面调整住房抵押贷款利率，因为这一轮住房抵押贷款利率的集中调整几乎没有阻力。然而，这将对前一轮房地产市场调控中处于过渡期或观望期的城市产生很大影响，甚至会使火热的房地产市场在今年前几个月突然降温。北京周边的小城市就是这种情况。

总之，住房抵押贷款利率已经全面上升。虽然对房地产市场的冲击和冲击不会是突然的，但却是抑制本轮房价上涨的真正杀手，中国房地产市场的调整可能真的从这里开始。

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