都市圈楼市健康发展 要攻克“接驳之痛”

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据统计，自2月底以来，全国已有20多个市(县)启动或升级限购政策。与2016年第四季度部分过热的一线城市和少数二线城市不同，在本轮调控中，除了热门的一线和二线城市外，北京、上海和珠江三角洲周边的三线和四线城市(县)受到更多关注。热点城市限购限贷升级主要针对近期新房存量周期低，楼市明显回暖，尤其是二手房市场明显反弹，投资和投机上升，这“修补”了政策，堵住了“死胡同”，如京广线回归“认房贷”，打击离婚和规避限购，将南京、杭州的限购范围扩大到郊区。

一线城市周围的市县开始限制购房或贷款，这主要是由于一线城市的调控和高房价的泛滥，导致投资需求上升。自2015年以来，一线城市的房价已升至较高水平，比邻近的三、四线城市高出3.5至5.5倍。一线城市的购房门槛已经提高，一些自住需求已经被迫蔓延到邻近的三线和四线城市。与此同时，在2014 -2015年去库存化之后，特别是当供应方承包土地时，三线和四线城市的库存总体下降，一线城市周围的三线和四线城市的库存下降到大约10个月。此外，近年来，一线城市的轨道交通已经延伸到外围，房地产市场的半径也扩大了，这也刺激了需求溢出。

短期而言，需求溢出导致对房价上涨的强烈预期。在2016年第四季度加强购房和贷款限制后，一线城市的房地产市场开始降温。此外，房价在两年内翻了一番，房地产市场的高点并不冷。一线城市的投资需求开始转向周边的三、四线房地产市场。很多人认为一线城市周边地区需求基础雄厚，大都市圈建设政策优惠，轨道交通的开通带来了可观的购买力。因此，住房投资逐渐成为主要需求力量。这就是为什么三大都市圈的三、四线城市成为2016年房地产市场的“标杆”，交易量增加了50%-100%，这些城市的房价涨幅位列前100名。

2016年，东莞和惠州的新房交易规模(10万套)是深圳的两倍；北京以廊坊为主环，上海以昆山和太仓为主环，营业额规模超过北京和上海本地营业额的60%。在这三个地区，超过70%的房屋被一线城市的居民购买。近年来，这些地区都有承接一线城市工业出口的蓝图，各种工业园区规划也相继出台。中长期轨道交通计划预计将创造一个“一小时都市圈”。规划蓝图“落地”的潜力很大，但仍需要政府在土地利用、综合规划、生态保护和公共服务等方面的协调，实际实施还需要时间。

然而，由于引发了房地产市场的需求，形成了对房价上涨的预期，这种“拉动前景”已被充分认识到。一线城市周围的三、四线房地产市场已成为投资需求的“新天堂”。在一线城市买房的居民中，80%以上是投资者。即使自住的需求被一线城市的高房价挤出来，许多人也不打算住在这些地区，因为通勤成本很高。甚至，很多自住需求泛滥，完全是因为在一线城市买不到房子，基于进入“业主”序列的需求或被“从人群中买房子”所驱使，最好的下一步就是在一线城市周围买房子。

然而，目前在统一规划、城市化布局、生态控制、公共服务后续等方面进展不大，或者仍停留在规划或政府协调层面。河北省廊坊市永清县以对接北京亦庄产业转移，特别是承接北京大红门和动物园批发市场而闻名。然而，在永清高新区，重建亦庄、承接产业转移需要10年左右的时间，目前还没有产业落地。

因此，在一线城市周围的三、四线城市，虽然承接产业转移和人口分流已经开始，但开发区、商品房和楼市投机却使这些地区陷入了“房地产”的境地，这对于今后有序承接产业转移和人口分流十分不利，甚至破坏了大都市规划建设的良好开端和局面。因此，最近，一线城市周围的房地产市场正在蓬勃发展，这表面上是为了缓解集中在一线城市的住房需求，但实质上，房地产市场的投机越来越激烈，范围越来越广。因此，很有必要在不久的将来陆续启动限购。

目前，一、三、四线城市的限购主要针对非家庭购买。大多数市(县)规定非居民人口只能购买一套住房，但社会保障和个人所得税的连续缴纳时间不是强制性的。一方面，这可以在短期内控制投机的扩散，另一方面，它可以鼓励那些想在这些城市定居并“扎根”的人在未来买房。另外，对于“强势三线城市”(如石家庄、张家口等)。)，除了限制未登记的人购房外，还规定了连续缴纳社会保障税或个人所得税的时间。这不仅有助于抑制投资需求，还能保护那些打算在这些城市“扎根”的人，降低购房成本。

短期而言，限购将摧毁投机需求。与此同时，我们应该利用宝贵的空时间，加快大都市地区基础设施的互联互通和公共服务的均等化。目前，虽然一号线与周边三、四线城市之间已经规划了多条轨道交通线路，但部分线路(如北京至燕郊、上海至昆山、深圳至东莞)已经开通，“一小时生活圈”已经在望。然而，为了在第一线周围聚集人口和产业，互联互通是前提，而连接是最重要的连接工具，这正是大都市地区迫切需要打破的障碍。两个城市之间通勤3 -4小时的网上帖子反映了“联系的痛苦”。要解决“无房买房”转化为投资需求的异化问题，就必须克服“连接痛”。

伦敦1/3的地铁站(尤其是周边)都有停车场，60%的乘客会停车换乘地铁。此外，地铁与办公和公共交通有效结合，进入市区的长途汽车数量减少。目前，中国的轨道交通规划和建设“手忙脚乱”，但没有足够的努力在一个螺旋壳道场，并连接两端的“一公里前”和“一公里后”约占50%的通勤时间和能源。中国建议大城市应该将需求转移到周边地区，三线和四线城市应该加强与大城市的基础设施互联互通。目前，一个有利的环境正在形成，例如，政策重视大都市区的建设，共享交通的大发展也有助于减轻“连接痛苦”。但是，政府间的协调和部门间的促进应该打破“一亩三分地”的思维定势，打破行政管理空式的白色和“懒人政治”。如果能够实现互联互通，公共服务将逐步跟上人口和产业转移的步伐，一线城市的房地产市场半径将翻倍并扩大，高房价之谜也不会被打破。与此同时，大城市周边的三、四线楼市也将巩固需求基础，去库存化将导致一条与城市化相适应的良性道路，楼市将实现可持续发展。

(作者:深圳房地产研究中心)