房价大杀器!租房家庭享受产权房待遇 炒房的危险了

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近年来，北京先后出台了“房屋认定、贷款认定”、打击“假离婚”、禁止个人购房等一系列“大杀手锏”，标志着国家房地产调控进入了一个新阶段。然而，以限制购买和贷款为核心的调控政策仍然是以限制需求为基础的，但人民的住宅需求仍然存在。

值得注意的是，2016年12月，万科、朱总和小米公司在北京赢得了两块土地，用于建造自持商品房，并将其用作出租房。这些行业领先的企业已经提前嗅到了商机。

可以预见，加快发展长期、稳定、规模较大的企事业单位自持性房地产投资住房租赁市场将成为解决我国居民住房需求的重要途径。

事实上，从国际经验来看，住房租赁市场是满足各国生活需求的主要方式之一。

例如，在美国，自置居所率在2004年6月达到69.2%的历史峰值，在次贷危机爆发后，于2016年6月降至62.9%的阶段低点。随着美国房地产市场的持续复苏，2016年底，美国房地产市场的占比缓慢上升至63.7%(见上图)。可以看出，长期以来，美国约有三分之一的家庭通过租赁市场满足了他们的生活需求。

再看看日本，2015年日本共有4980万套住房，其中自住住房3030万套，出租房1950万套，住房拥有率为61%。在东京和大阪都市区，住房拥有率分别低至54.9%和58.6%。因此，即使像日本一样发达，40%的家庭都在租房。根据日本Rikurut公司的调查数据，日本已婚人士租房的比例高达67.1%，已婚夫妇买房的比例仅为14.3%，与父母同住的比例为18.6%。

在欧洲国家，近三分之一的家庭住在租来的房子里，其中德国、瑞典和捷克共和国的出租率超过50%。例如，德国有8200万人口，房屋总数约为4000万。58%的德国家庭选择租房，年轻人的租房率高达77%。

可以看出，在世界主要发达国家，出租家庭的比例在30%到60%之间。

与之形成鲜明对比的是，中国社会科学院2016年出版的《社会发展蓝皮书》显示，目前中国城市家庭住房拥有率高达91.2%，不到10%的家庭通过租赁市场解决住房需求，尤其是在一线城市以外的其他地区，租赁比例更是少之又少。

目前，中国房地产租赁市场的发展水平不仅落后于欧美国家，而且长期落后于快速城市化进程中的住宅消费需求。主要原因如下。

首先，房地产租赁市场的发展思路长期不明朗。

长期以来，中国的房地产市场政策一直摇摆不定。从早期尝试用经济适用房解决“夹心层”住房问题到“十二五”期间，各级地方政府都要分解任务，用公共资金建设3600万套经济适用房，一次性解决中低收入家庭的住房问题。然而，公共资金的利用效率低，经济适用房的运营成本高，使得这一住房项目困难重重，效果大大降低。直到2015年，决策部门逐渐形成了通过市场化企业发展住房租赁市场的思路，提高“夹心阶层”家庭和中低收入家庭的市场化租赁比例，降低住房拥有水平。

第二，严重的房价泡沫导致极低的租金回报率。

经过最近一轮的房价上涨后，中国一、二线核心城市住房的平均租金收益率约为1%(年租金/住房市场价格)，而商住公寓(仅住宅物业，不含附加教育福利)的租金收益率不到1.5%。显然，这种租金回报率很难吸引长期的社会资金进入住房租赁市场，而短期的个人房地产投机者主要是在飙升的房价上赌博，而不是获得租金收入。在美国市场，住房的平均租金回报率长期稳定在6%到7%之间。2005年，在房地产泡沫的顶峰时期，这一比例降至4%，在次级抵押贷款危机之后，又升至6%左右。因此，能够覆盖融资成本的稳定租金收益率是长期社会资本进入住房租赁市场的基本条件，而这在我国住房价格泡沫严重的情况下是缺乏的。

第三，出租房屋家庭子女的学历受到不公平的对待。

中国的高房地产拥有率，尤其是住房拥有率，很大程度上是由于中国的住房安置附带了子女的教育资格和其他福利，这也是中国主要城市房价坚挺并经常成为上涨趋势的主要原因。虽然政策文件中没有明确的规定，但在优质教育资源的实际分配中，出租房家庭的子女往往受到不公平的对待——在大多数情况下，出租房家庭的子女往往附近没有上学的门，即使他们有门，也需要准备十多份证明材料，这远不如房地产许可证有信心。

从政策层面来看，决策部门发展房屋租赁市场的决心越来越明确。

自2015年以来，住房租赁市场相关政策出台力度加大，特别是2016年6月出台的《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》，是住房租赁行业中规格最高的政策之一，覆盖面广，优惠力度大，将整个行业的战略地位提升到了一个新的高度。同时，明确了时间表和目标:到2020年，基本形成供应商多元化、运营服务规范、租赁关系稳定的房屋租赁市场体系；保障基本、促进公平和可持续的公共租赁住房保障体系基本形成；市场规则清晰、政府监管有力、权益保障充分的住房租赁法律法规体系基本形成，促进了城市居民居住和生活目标的实现。

在2017年中央经济工作会议公报中，特别强调“加快住房租赁市场立法，加快发展制度化、规模化租赁企业。”

然而，上述政策文件只是宏观方向。在具体操作层面，鼓励市场化企业大规模进入房屋租赁市场，至少要真正落实以下四项政策。

首先，降低以房屋租赁为重点的企业的征地成本。

目前，中国的土地使用权主要分为三类:住宅70年，工业50年和商业40年。从房屋租赁企业购买土地的性质来看，应该属于40年期的商业用地。在政府土地出让过程中，房屋租赁企业的土地购买成本、建筑安装成本和后期物业运营成本的总投资应折算成月租金或年租金，房屋租赁企业的租金收益率应保持在5%-7%。显然，目前高昂的土地成本导致自持物业的租金回报率极低，不足以吸引长期社会资本进入租赁市场。

其次，鼓励房屋租赁企业与承租人签订长期租赁合同。

目前，我国的出租人和承租人主要是按人出租，许多家庭承受不了频繁搬家和租金上涨的痛苦，不得不购买自己的房产。相反，一旦能够租到长期稳定的出租房，并提供规范的物业管理服务，部分居民购房意愿将大幅下降。事实上，德国、日本和美国都有保护承租人利益的相关法律。例如，德国《房屋租赁法》规定，租赁合同是无限期的，承租人可以提前几个月要求收回租金。除非承租人未能按时支付租金或法律证明出租人本人想住在该房屋内，否则出租人不能主动收回该房屋。日本的房屋租赁合同比德国更严格。如果出租人变更合同(如提高租金)，必须向法院提交合法的理由，只有承租人拒绝支付租金，出租人才能得到法院的支持。

第三，出租房屋可以依法享受完全等同于产权房的公共服务。

特别是承租人家庭子女的教育资格应享有与产权房子女同等的待遇。同时，鼓励房屋租赁企业加大优质教育资源引进力度，各级地方政府支持公共优质教育资源向机构租赁住房集中地区转移。

最后，在财政、税收和金融政策方面为房屋租赁企业提供支持。

一方面，在鼓励大型房屋租赁企业发展的初期，政府应给予税收优惠政策支持，吸引长期社会资金进入房屋租赁市场；另一方面，一旦专注于住房租赁的企业能够获得长期稳定的租金回报和现金流，就可以进行资产证券化，尤其是近年来推出的房地产投资信托(reits)，可以扩大试点范围。这些资产将是安全、稳定和高质量的资产，将受到养老金和保险基金等长期机构投资者的青睐。因此，决策部门可能希望鼓励这种安全性更高的金融创新业务。(苏宁金融研究所宏观经济研究中心黄智龙主任)