李宇嘉：多地学习北京调控经验 旨在贯彻冒头即打思路

本篇文章1753字，读完约4分钟

截至3月31日，本月已有近40个城市发布了房地产市场监管政策，覆盖一、二、三、四线城市。这一轮监管已经超过了6个月前的上一轮监管，在监管力度、工具使用、发布和落地的频率和效率方面，可以说是真正达到了“历史上最严格的”。那么，为什么这一轮监管如此密集和严厉，对未来的房地产市场会有多大影响？

2016年10月以后，通过预售控制和高价网上签约限制等措施，新屋市场得到有效控制，16个热点城市新屋成交量下降约40%。70个城市的数据显示，热点城市的新房价格要么下跌，要么停止上涨，但成交量和价格双双下跌并不意味着房地产市场降温。因为房地产市场的需求开始转向二手房市场，这是不受价格和预售控制的，甚至是“商品房”市场。最近，住房和城乡建设部强调，地方监管的当务之急是加强二手房市场的管理。

一类住房是需求的另一个“出口”。2016年，北京市住宅销售面积增长196%，销售单元数量首次超过住宅，占商品房总成交量的60.1%；上海住宅交易面积同比增长145%，平均销售价格同比增长23%，住宅销售消化周期仅为5.3个月。

在“稳增长”和推进城市化的背景下，合理的住房需求需要支撑。然而，本轮楼市逆势反弹，包括春节前后三四线楼市的繁荣，投资需求占了很大份额。

去年10月，虽然热点城市提高了第二套房的首付比例，“离婚和过户”可以轻松获得第一套房的资格。最近，北京和深圳离婚了，又买了房子。与此同时，为了突破单身人士不能买房的限制，上海出现了与购房者“假结婚”的荒谬现象。

同时，以企业的名义买房可以很容易地避免购房限制。根据笔者的研究，深圳和北京有两种房地产投机者以企业的名义规避购房限制。首先，国有企业或机构手中有很多房子，投资机构打包后在二手房市场出售；第二，投资机构在二手房市场上上网出售“老小”包装后的廉租房。此外，为培育租赁市场而推行的“以租代商”政策被扭曲，中介机构也大肆宣传购买无限制的“类房”的投资价值。

飙升的学位房是北京近期房地产市场投机的典型代表。作者的研究还发现，尽管购买学位房的需求有所改善，但自2016年下半年以来，北京西城区的学位房价格几乎翻了一番，成交量高达3%~5%，这是罪魁祸首。在当前的经济金融形势下，预期已经成为影响房地产市场的一个重要因素，难以区分自住、改善和投资需求，甚至出现投资需求驱动自住和改善需求的现象。

三级和四级房地产市场的复苏超过预期。大城市有“急需”的溢出效应和“回家买房子”的好处。与此同时，大城市开始限制购房，房价已经太高了。投资需求正涌向三、四线城市，尤其是三大都市地区。此外，近年来，高铁和轨道交通计划相继出台，投资需求得到更多刺激。然而，根据笔者的研究，大部分轨道交通规划和大都市规划尚未落地，因此很难实现自谋职业的需求。有多少真正的需求？

因此，本轮楼市调控虽然在不同地方存在差异，但都指向投资需求和投机行为的不断增加。首先，政策在一个月内集中有效地发布，这表明地方主体的责任已经完全落地。借鉴北京调控的经验，必须贯彻“打在头上”的调控思路。

二是两年后“住房和贷款确认”再次大规模启动，这意味着购房的杠杆率要全面降低，防止未来预期变化后高杠杆率泛滥导致大规模抛售，给银行带来风险。

第三，这是历史上第一次三线和四线城市开始限制购物。避免在三、四级房地产市场投机，以防止去库存库存再次返回，使未来的“去库存”将难以返回。

此外，对三级和四级房地产市场的控制也是为了给大都市地区的建设、大城市和小城市之间基础设施的互联以及公共服务的均等化留出足够的时间。最近，跨省(市)统一规划、生态保护和轨道交通的基础设施建设正在加快，这也将有助于巩固需求基础。

经过这一轮调控，预计热点一、二线城市的楼市成交量和价格将出现高位回落，新屋市场的预售控制不会改变，成交量和价格将延续去年10月以来的下降趋势。二手房市场将稳定在较高水平，然后在下半年见顶后缓慢下滑。对于三、四线城市来说，随着去库存政策的推行和大城市高速铁路等基础设施互联互通的加快，未来房地产市场的整体增长趋势将继续，但增速将大幅下降。

总体而言，全国房地产市场可能在第二季度末达到目前的繁荣水平。由于去库存政策的支持和良好的金融环境，第四季度末将开始缓慢下降。

(作者是深圳房地产研究中心研究员)