“商住房”的昨天今天和明天

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自今年3月以来，全国各地的房地产调控力度都在加大，特别是在北京“商品房”市场受到“3·26新政”的强力调控后，房地产投机者感到了前所未有的寒意。下面的思路是:全国范围内“商品房”的政策、价格和市场前景如何？

“商品房”长期处于政策和法律的“灰色地带”

讨论“商品房”的前景，应从“商品房”的法律地位和发展史入手。根据1990年颁布的《中华人民共和国城市国有土地使用权出让和转让暂行条例》，我国城市土地使用权出让的最长期限按用途确定:住宅用地70年；五十年的工业用地；教育、科技、文化、卫生和体育用地50年；商业、旅游和娱乐用地40年；综合用地或其他用地50年。由此可见，法律定义非常明确，法律意义上的“商品房”的土地使用性质并不存在，这也是本文和大多数分析文章对“商品房”进行双引号的原因。

然而，在北京、上海等一线城市，由于对常住居民的巨大需求，自2000年以来，一些以商业、酒店和写字楼名义设立的项目，通过分割产权，以“类屋”为卖点，改变了以“酒店式公寓”或“公寓式酒店”名义的商业项目的使用属性，少数项目还引入了民用水和“边缘球”。

从需求角度来看，自2010年以来，北京、上海等一线城市都出台了严格的限购政策，但“商品房”因无限制购买而变得更受欢迎。特别是在房价不断上涨的环境下，“商品房”已经成为没有购房资格的家庭的过渡性选择，它将不可避免地成为房地产投机者的天堂。

对于“商品房”的风险，决策部门早就表示了。2007年，北京市住房和城乡建设委员会对“商品房”项目发布了风险警示，强调这种销售方式不符合《商品房销售管理办法》的相关规定，应慎重投资。2011年，北京发布了相关通知，要求商业和办公项目不应设计为住宅建筑，也不应设置单独的厕所。开发商自己出售的商店不能申请房地产许可证。

然而，由于利益驱动和快速支付的需求，以及相关部门审批和后续验收的松懈，大量开发商将商业和办公项目转为销售住宅产品，相关风险被各方有选择地忽略。

三个原因

有必要扼杀“商品房”

2017年3月26日,“3月26日新政”是对北京“商品房”市场的“核弹攻击”,个人的空房和购买“商品房”的意愿几乎完全消失。那么，北京为什么要扼杀“商品房”，推出“3.26新政”的原因和动机是什么？

首先，“商品房”已经占据了北京新建住房市场的一半。根据雅豪机构的统计，北京的“商品房”交易数量从2010年的19，077套增加到2016年的67，609套，增幅为254%。平均交易价格从22959元/平方米上升到30069元/平方米。到“3 26新政”时，已上升到44663元/平方米。2016年，“商品房”的成交量占北京市新房总成交量的58.7%。“商品房”的市场规模和价格飙升，严重影响了北京房地产市场的长期健康发展。

其次，“商品房”已经成为房地产投机者和投机者的天堂。不可否认，许多只需要住房的家庭选择“商品房”作为过渡阶段，当他们没有资格或没有能力购买住房时就“上车”。然而，在日常交易规模下，“商品房”市场的投资需求和房地产投机者比例明显高于住宅市场，因为它们不受限购政策的影响。尤其是通州楼市，被称为“北京楼市的风向标”，投资者和房地产投机者一个人买几套甚至几十套“商品房”的情况并不少见。因此，近十年来，巨大的“商品房”市场抵消或削弱了房地产市场的调控效果，成为房地产调控被称为“空调整”的原因之一。

最后，“商品房”的发展与北京缓解低端产业的方向不一致。根据新发布的《北京市总体规划(2016 -2030)》(草案)，到2030年，北京市人口将控制在2300万以内。因此，缓解非资本功能和低端产业将成为北京未来城市发展的既定方向。作为商业用地，“商品房”用地原本是用来建设高端写字楼和商业中心，以吸引高端产业，但被改造成低端产业和群体相对集中的区域，显然不符合北京产业转型升级的要求(爱记、净值、信息)。

全国“商品房”市场将会发生什么变化？

作为住房市场的灰色地带，符合“商品房”将是大势所趋。在顺应的过程中，“商品房”的价格和市场结构也将发生深刻的变化。

首先，全国“商品房”达标将是大势所趋。如上所述，"商品房"属于土地性质的商业地产，作为普通住房出售总是处于政策的灰色地带。虽然我不知道目前哪些城市将跟进和实施北京的“商品房”新政策，但从堵塞今年北京“假离婚”、“假收入证明”等政策漏洞的角度来看，“商品房”将在全国范围内被顺应是大势所趋，也是构建房地产健康发展长效机制的重要组成部分。对于普通投资者来说，"商品房"的合规之剑将永远高高挂起，何时能落地取决于政策的需要。例如，今年年初以来，上海已经暂停了“商品房”的网上签约，并停止了“商品房”的供水、用水、用电等配套设施。因此，上海很有可能在北京跟进和实施新的“商品房”政策。

其次，“商品房”的持有者主要是企事业单位。近年来，决策部门发展房屋租赁市场的决心越来越明确。今年的中央经济工作会议特别强调，“要加快住房租赁市场的立法，加快发展制度化、规模化的租赁企业。”2016年6月，国务院发布《关于加快培育和发展房屋租赁市场的若干意见》，强调“充分发挥市场作用，调动企业积极性，多渠道通过租赁、购买等方式筹集住房，提高房屋租赁企业的规模、集约化和专业化水平”，作为“培育租赁住房供应主体”的首要措施，并制定了一系列支持房屋租赁企业发展的政策。因此，开发商建造和出售“商品房”的出路将是:由房屋企业自给自足，或者卖给房屋租赁企业；同样，一些个人持有的"商品房"将以适当的价格出售给房屋租赁企业，或被占用和出租。

最后，一线城市“商品房”价格下调的底线是50%左右。这个判断有两个原因:第一，“商品房”的贷款比例是50%。一旦价格下降超过50%，将触及商业银行的边际安全线，增加金融机构的抵押贷款风险，这是决策部门无法容忍的；其次，从投资价值的角度来看，在过去一年左右的价格飙升之后，北京、上海等一线城市的“商品房”租金回报率仅为1.5%-2%。如果价格下降50%左右，“商品房”的租金收益率将上升到3%-4%，接近银行长期存款的利率水平。一些已经持有“商品房”的个人投资者将会有“房地产投机”