莫开伟：调控楼市不能总拿房贷利率出气

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在房地产市场监管中不宜使用银行按揭利率。长期使用后，楼市会产生抗药性。因此，按揭利率不应被视为监管楼市的“灵丹妙药”，也不应在楼市受到监管时“发泄”。

作者:凯威财经(凯威财经)作者:莫凯威

本文作者是中国地方金融研究所研究员、金融网站专栏作家莫开伟

今年以来，随着房地产监管和金融监管的收紧，住房贷款成本不断上升。北京个人银行首套住房的最低按揭利率为基准利率的1.1倍，“按揭还款”和“转贷款”的最低利率为基准利率的1.15倍。两套住房的最低抵押贷款利率是基准利率的1.2倍。广州银行按揭利率也再次上调，部分城市商业银行贷款前需要将基准利率上调5%~20%。此外，各银行均表示，目前额度比较紧张，贷款时间可能会延长，愿意接受贷款利率上升的贷款，不愿意接受贷款利率上升的贷款需要排队等候。

这种消息可以理解为银行实施中央控制政策的必然反应。这没有错。有些人可能会称赞银行的举措，并总是认为提高抵押贷款利率将对抵御房地产市场过热产生立竿见影的效果；此外，银行已经尝试过并乐在其中。

然而，笔者认为，在房地产市场的监管中不宜使用银行按揭利率。长期使用后，楼市会产生抗药性。因此，按揭利率不应被视为监管楼市的“灵丹妙药”，也不应在楼市受到监管时“发泄”。

我们应该看看，通过提高抵押贷款利率来调控房地产市场，谁将遭受最大的损失。答案不言而喻，一定是城市中的中低收入人群和涌入城市创业的年轻人。因为他们只需要买房子，提高抵押贷款利率显然只会增加他们的生活成本和压力。

那么，谁是提高抵押贷款利率的最大受益者呢？当然，答案也是最清楚的。银行应该提高最大受益者的抵押贷款利率。他们可以抓住机会坐下来提高利率和价格，赚很多钱。贷款成了“皇帝的女儿不想嫁”。不管买家愿不愿意，如果你不愿意，这是个人贷款。在社会资金整体短缺、社会财富分配不均、中低收入人群比例相当大的现实背景下，银行贷款是“烫手的蛋糕”，永远也不能贷出。

此外，提高按揭利率是否真的对楼市有调节作用？在我看来，情况并非如此。因为试图通过提高抵押贷款利率来减少对房地产市场的资金注入，将在间接影响房地产市场价格上涨方面发挥一定作用，但贷款利率这一外生变量的影响有限，更准确地说，其影响应该是最小的。

因为土地价格仍然是房价上涨的基本因素或决定性因素。因此，降低物业市场价格的关键是要靠政府赚钱，而降低土地转让价格和减少各种税费是下定决心的正确方法。

房地产的疯狂发展并非没有经济和金融可能引发的危机的教训。例如，美国的次贷危机和日本等国的房地产泡沫对经济和金融造成了明显的危害，侵蚀了人们的财富，危害了社会稳定。

因此，就房地产监管而言，银行不能抓住机会大赚一笔，全面提高抵押贷款利率。他们还需要对抵押贷款市场做出客观合理的评估，灵活把握抵押贷款节奏。

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