李宇嘉：二手房量跌价滞会否传导至新房市场？

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最近，楼市回调的“声音”不断，最典型的是北京，这一轮楼市上涨的“领头羊”，其成交量和价格明显下降。根据北京市住房和城乡建设委员会的数据，5月份，北京新房交易面积环比和同比均有所下降；作为北京新一轮楼市调控的焦点，二手房市场在春节后明显反弹，最近也经历了大幅下跌。今年5月，北京共有10801套二手房在网上签约，为2015年2月以来的最低水平，比4月份低40%。通州一直被称为北京楼市的“风向标”，今年4月和5月，该市二手房交易量大幅下降。

根据国家统计局的数据，北京的二手房价格在4月份已经停止上涨。5月，根据大型中介机构的数据，北京二手房实际平均交易价格环比下降2.4%，近70%的重点二手房交易区域实际平均交易价格下调。在通州、亦庄等投资者密集的地区，一些房地产的二手房价格已经下跌了20%以上。5月份，上海二手房成交量为16400套，同比分别下降5.3%和23.9%；在没有出台调控政策的深圳，二手房已经结束了连续两个月的上涨趋势，5月份二手房交易面积环比下降3.7%。

根据广发证券(000776)(港股01776)的监测，5月份43个代表性城市的新房交易面积环比分别下降2.3%和20.4%，其中19个限购城市环比分别下降10.3%和36.8%。二手房，代表了房地产市场的趋势，有一个更明显的回调趋势。5月份，14个城市的二手房交易量占总交易量的1/3以上，交易量环比分别下降9.6%和19.8%，9个限购城市环比分别下降11.2%和27.4%，未限购城市环比也下降0.8%。除了一线城市的交易量普遍下降外，10个二线城市的二手房交易量环比分别下降了3.7%和7.0%。

根据中国房地产数据研究所提供的数据，5月份，北京、上海、天津、成都和合肥的商品房样本平均价格分别为66，165元、48，084元、26，256元、9，616元和14，340元，分别下降2.63%、0.62%、1.62%和1.45元。热点房地产市场的量价调整是自2016年10月以来连续两轮大规模调控的结果。特别是限购政策已在40多个城市广泛推行，冻结了大量购买力和流动性；抵押贷款收紧的趋势显而易见，银行以房地产市场为幌子“加息”，这削弱了对成交量和价格的上行冲击的驱动力。

笔者认为，二手房仍处于“数量下降、价格滞后(或略有下降)”的趋势。

首先，由于限购、限售和房贷收紧的冻结影响了购买力和预期，交易量迅速下降，这主要表现在买方的观望和卖方的“出售转租”。最近，一线城市的租金集体下跌，这就是原因。然而，二手房价格仍处于僵持或小幅下跌阶段。僵局是基于整体市场。大多数卖家不愿意降价出售、延长上市时间或干脆租房，平均房价也没有下降；略有下降是基于当地市场，如公共设施差的郊区、投资者密集的地区、质量差的地区，如“老破小”，以及前期增长迅速的地区。由于需求弹性大，房价最近有所下降。

最近，关于房价是否在下跌有很多争论。由于住房的巨大异质性和强烈的区域特征，以及不同的房价统计口径和多种披露来源，因此结论相反也就不足为奇了。例如，很难说根据新的彩票、上涨的土地价格和整体平均价格，房价已经下跌。然而，如果根据特定建筑或区域前后的交易价格来判断，房价确实会下跌，例如北京通州和大兴的一些建筑。我认为，要判断房价是否下跌，首先要了解房地产市场的量价运行原理。在一线城市，如果二手房成交量连续三个月下降，二手房价格将不可避免地下降。

然而，二手房价格的下降并不是所有地区的普遍下降，而是在需求进入观望之后，具有更大灵活性的地区的下降。这就是为什么北京通州区、大兴区和一些学位房的价格最近出现下跌迹象的原因，因为这些地区要么是配套设施落后的偏远地区，要么是投资者密集的地区，要么是前期价格上涨迅速。此外，这些地区房价下跌的“缺口”也是由一些急于套现的卖家打开的。值得注意的是，“互联网+楼市”正如火如荼地进行着，在信息透明的情况下，少数房屋的降价具有“价格效应”，即同一类型房屋的后续成交价格不会超过之前的成交价格。

因此，几套房的降价意味着某个房地产的降价，而这种降价效应也会波及到周边的房地产，区域价格也会被校准，降价有望逐步形成。如果监管和抵押贷款收紧的环境持续下去，随着预期的价格下调，交易量将继续下降，价格下调效应将波及所有地区。看看新房市场，热点城市的新房数量和价格最近也有所回落。除了上述楼市基本面因素外，新屋的成交量和价格修正，很大程度上与一些高价单位因价格限制而无法获得预售证书，或开发商不愿申请预售有关。

以5月20日出台限购政策的长沙为例，根据安信证券的研究，目前长沙部分项目的价格比周边二手房价格低2000 ~ 3000元，导致抢购和限购。事实上，热点城市的新房供应明显下降。根据克里研究中心的统计，5月份，29个重点城市的新房供应量分别同比和环比下降。值得注意的是，城市越热，新房供应量的下降就越明显。例如，武汉、南京、合肥、海口、厦门、苏州等城市。

事实上，在销售额下降的城市，大多数库存都在下降。在嘉里统计的29个城市中，5月份的库存同比下降，平均下降率为33.8%。5月份，29个城市库存消化期平均为8.1个月，库存接近“过低”警戒线。

考虑到该房产是由摇号出售的，而开发商仍在积极收购土地，新住房市场的人气仍在继续。然而，二手房市场走在了新房市的前面，前者正从房地产降价转向区域降价。如果房地产市场政策和金融环境不转向，二手房市场将从成交量下降向价格停滞(小幅下降)向成交量和价格下降过渡，这将传导到新的住房市场。

(作者是深圳房地产研究中心研究员)