叶檀：涉及上万亿 深圳第三次房改 房市正发生剧变!

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从2017年到2018年，艰难岁月中最初的商业地产之路最重要的标志是中美贸易战开始，房地产泡沫发展成为实体经济，房地产成为山顶上摇摇欲坠的堰塞湖。

作者:叶檀，著名金融评论家和专栏作家。

深圳房地产展示了中国房地产改革的新道路。 这是深圳的第三次房改，已经成为新一轮房改的深度收费。

1989年，深圳进行了第一次房改，随后颁布了《居者有其屋发展纲要》，目标是未来30%的商品房、70%的福利房和微利房，采取典型的新加坡模式。

深圳希望通过《居者有其屋发展纲要》解决本地注册居民的住房问题。当地住房工业局为公务员建造了福利房，为企业员工建造了微利房，解决了大多数员工和公务员的住房问题，而不用向国家要一分钱。

1993年，第一阶段的目标部分实现，深圳宣布将基本解决登记人口的住房问题，深圳市住房工业局获得联合国人居署奖。回顾深圳在20世纪80年代和90年代的公平和活力，仍然令人兴奋。

然而，在第一轮国企改革后，中国的住房迅速转向商业化，土地成为地方财政的重要支持。自1997年以来，深圳市房屋工业局一直处于边缘化状态，在深圳市拥有30万平方米的住宅用地，房屋工业局仅获得7万平方米，其余23万平方米已交给开发商。2003年，房管局被正式取消，深圳房地产由新加坡模式转变为香港模式。这是深圳的第二次房改。

这是一个绝对错误的选择。香港的房地产模式是培养有权有势的人和寡头的温床，土地市场大到不能倒，这已成为一个尖锐的经济问题。

1998年也是中国商业地产的第一年。从那以后，整个国家都在卖土地和房子。深圳的转型只是全国房改的一个缩影。直到现在，我们不得不再次让房改变得困难。

从2017年到2018年，艰难岁月中最初的商业地产之路最重要的标志是中美贸易战开始，房地产泡沫发展成为实体经济，房地产成为山顶上摇摇欲坠的堰塞湖。

2018年8月3日，深圳市人民政府办公厅正式发布了《深圳市人民政府关于深化住房制度改革，加快建立多主体供应、多渠道保障的住房供应和保障体系的意见》(深府规[2018]13号)，这意味着深圳第三次房改的靴子正式落地，也意味着中国第二次房改开了一个先例。

根据深圳新版“房改”计划，未来深圳商品房的比重将仅占40%。从2018年起，在新增住宅用地中，人才住房、住房型商品房和公共租赁住房的用地比例将不低于60%，普通商品房的用地供应量仅为40%。保障和人才住房将覆盖绝大多数人才和中低收入居民，确保户籍极端贫困人口和低收入边缘家庭得到保障。

看起来很眼熟，不是吗？与1989年第一次房改相比，商品房的目标从30%提高到40%。深圳又转了，从香港模式回到新加坡模式。我们转了两个大弯。

深圳新政强调增加新出让住宅用地中“只租不卖”的比例。到2035年，深圳将新建各类住房170万套，其中有才住宅、商品住宅和公共租赁住房总数不低于100万套。

与北京和上海的常住人口下降不同，深圳和广州的人口继续流入。未来18年，深圳的有才住房、房型商品房和公共租赁住房总量将不少于100万套，可解决300万人的住房问题，每年可解决约17万人的住房问题。然而，以目前的速度，深圳每年的人口流入量超过50万，而出租房只是九牛一毛。

修补的方法有两种，一是振兴现有的租赁市场和小产权房市场，二是提供货币补贴。深圳市向符合条件的基本住房保障对象发放住房租赁补贴；向合格人才发放人才住房补贴；对合格人才实行住房贷款贴息。

与第一次房改不同，这次房改强调租房、补贴和共有产权房。每个人都有房子住，这并不意味着每个人都有产权。

房改后，深圳的房地产将被冻结，深圳的房租将上涨。一方面，央行通常会放水，房价受到抑制，这将反映在租金等价格上。另一方面，国有企业和大公司干预租赁住房市场，改造和干预长期租赁市场，通过长期租赁市场发展相关的房地产租赁融资，都增加了租金成本。

根据房协的数据，2018年6月，深圳的平均房价为55992元/平方米，比上个月上涨0.27%，同比上涨17.35%。同月租金为78.3元/月/平方米，同比增长1.77%，同比增长29.62%。根据我们之前70%的二手房和30%的租金计算，2018年6月深圳房价同比综合涨幅为21.031%。这是一个相当高的增幅。

随着房地产市场的稳定和房租的上涨，第三次房改就这样结束了吗？没有。

第三次房改结束后，以北上归线、深圳等存量房屋为主的发达城市的情况将与新加坡一样。商品价格将保持在一个高水平，大多数人将住在政府负担得起的住房或通过房产税出租的住房。

上海、北京和深圳在2009年进入股市。2017年，深圳二手房成交量占71%，以二手房为主。2018年上半年，深圳二手房销售3.4万套，比上个月下降2.5%，比上年增长16.2%，但总体水平处于较低水平。就价格而言，2018年7月的平均价格为57，758元/套，比上个月下降3.4%，比上年上升4%。从成交量和价格来看，二手房市场实际上是稳定和下跌的，这并不像个别新房的表现那样火爆。

深圳第三次房改的背后是明晰小产权房，为开征房产税做准备。

我们已经分析了为什么深圳的非法住房建设应该变成积极的。7月27日，深圳市土地委员会、法制办联合发布了《深圳市人民政府关于处理农村城镇化历史遗留工业和公共配套类违法建筑的办法(征求意见稿)》。

主要有两个内容:

1.工业历史违法建筑可以确认为非商业性质，然后转化为商业性质，也可以直接申请商业性质，而公众支持的历史违法建筑只能确认为非商业性质。2.生产经营的历史违法建筑按市场评估地价的50%缴纳，商业企业的历史违法建筑按全额评估地价缴纳后，方可办理商品性质。

我们在上周的文章中计算出，目前深圳的违法建筑面积约为4.05亿平方米，其中工业违法建筑占41.93%，已缴回50%，商业违法建筑占6.02%，已缴回全部。

根据目前的地价，政府能得到多少？全额支付后，商务舱可获得3657亿元。工商结合，地方政府土地收入增加12147亿元。

消息一出来，全国土地市场就炸锅了。工业、商业办公室和公共设施可以通过偿还土地价格而变得积极。如果房屋是非法建造的，即小产权房被转正，会不会远远落后？

如果违法建筑被转正，当地政府可以获得土地差价，加上第二次交易期间的税收。如果小产权房转正，当地政府可以得到土地差价，加上征收房产税后的年度房产税。

你明白第三次房改浪潮的目标吗？

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