姜兆华：1亿人口“跑步”进城，房价能否挺住？

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从全国房地产市场来看，促进1亿人在城市定居不太可能引发中国房价的普遍上涨或下跌，但房价的地区差异可能会加剧。

作者:一家全国性股份制银行总行零售部主管

厦门等地刚刚报道了房价下跌的消息，国家发展和改革委员会(NDRC)10日发布了《关于检查促进城市1亿非户籍人口解决方案实施情况的通知》。1亿人落户监管的通知就像一颗炸弹，在房地产市场掀起了波澜。随着1亿人口“涌入”城市，房价能否在当前的人口迁移中幸存下来？

首先，为什么要监督一亿人口城市的定居

国家发展和改革委员会近日发布了《关于促进1亿非户籍人口在城市落户的监督通知》，明确提出促进1亿非户籍人口在城市落户是推进新型城镇化高质量发展的重要任务，是扩大内需与改善民生的有机结合，是全面建设小康社会、惠及更多人的内在要求。简而言之，监督1亿人在城市中的定居是为经济增长增加燃料。

众所周知，投资、出口和消费是推动国内经济增长的“三驾马车”。“三驾马车”增长的质量决定了经济增长的质量。受国内外宏观经济形势的影响，拉动经济增长的“三驾马车”遇到了前所未有的严峻挑战。

(1)国有资产投资放缓。2018年1-8月，全国固定资产投资(不含农民)达到415158亿元，同比增长5.3%，1-7月增速下降0.2个百分点。固定资产投资增速继续放缓，基础设施投资增速大幅回落。

(2)出口继续下降。9月份，制造业采购经理人指数pmi为50.8%，较上月下降0.5个百分点；新出口订单指数降至48%，连续四个月下降，为2016年以来的最低水平。从中美贸易争端的发展趋势来看，制造业出口可能面临长期压力。

(三)居民消费后劲不足。9月份，全国消费者价格指数(cpi)为102.5，环比增长0.7个百分点，同比增长2.5个百分点。消费物价指数连续五个月上涨；前8个月，规模以上工业企业利润总额同比增长16.2%，增速比1-7月回落0.9个百分点。受企业利润增长放缓影响，居民实际收入大幅下降，城乡居民消费增长潜力不足。

在固定资产投资放缓、出口持续下行的背景下，促进大中城市人口扩张、挖掘城市消费增长潜力已成为拉动经济的重要举措。

第二，1亿人定居城市的红利在哪里

加快解决1亿城市外来人口是利国利民的好事，具有一举两得的特殊效果。1亿非居民人口转移的“新人口红利”将体现在以下两个层面:

从个人层面看，它促进了1亿非居民人口的定居和转移，加快了城市人口的深度集聚，使定居居民在大中城市享受医疗、教育、卫生等领域的社会公益。统计显示，一、二线城市的就业率远远高于二、三线城市，放宽重点城市的落户条件可以提高城乡居民的充分就业水平。

从国家层面来看，推进1亿非户籍人口的安置，可以实现农村富裕劳动力向大中城市的有效转移，加快城镇化步伐。2016年，中国登记人口城镇化率为41.2%，比上年增长1.3个百分点，2017年为42.35%，比上年增长1.15个百分点；目前，中国登记人口的城市化率比“十三五”规划中2020年45%的目标低2.65个百分点。1亿非居民人口的定居将有效提高人口的城市化率。1亿人口落户城市，这不仅能满足大中城市对人才和劳动力的需求，还能促进旅游业、餐饮业等第三产业的快速发展，增加第三产业在城市经济增长中的比重；这将迫使重点大中城市加大对医疗、教育、交通、住房等民生领域建设项目的配套投资，优化城市建设投资结构，刺激大中城市消费经济增长。

第三，1亿人“跑”进城市，房价能支撑住吗

促进1亿非居民人口在城市定居无疑对房地产业是一个巨大的好处。从Xi、武汉等大中城市的抢人大战初期到天津的“海河人才”计划，各重点大中城市的定居政策的每次放松调整都带动了当地房价的上涨。在工房改革的货币安置政策逐渐淡出、金融市场的混乱局面继续得到纠正的背景下，房地产市场已经承受了巨大的压力，并“蓄势待发”。此次促进1亿人结算的监管行动，无疑将对对冲全国房地产市场起到“触底”作用。

从全国房地产市场来看，促进1亿人在城市定居不太可能引发中国房价的普遍上涨或下跌，但房价的地区差异可能会加剧。北京、上海等特大一线城市不是此次人口安置的监管重点，房价也不会受此政策影响而波动；省会城市和重点一、二线城市将是人口安置监管的重点。这些地区的房价短期内将略有上涨，中期内将继续上涨；其他三、四线城市的房价可能会因大中城市推进人口结算监管而抑制下降趋势，整体房价趋于稳定。

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