易宪容：政府要密切关注“租金货”所引发的金融风险

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“租贷”是中国租赁市场的一项所谓金融创新。然而，这种“租金贷款”的金融创新是一种完全单边的风险承担机制。“租金贷款”的所有操作风险都由业主和租户承担，收入由长期出租公寓的贷款机构和企业获得。

作者:青岛大学经济学院教授，易宪容中国社会科学院金融研究所金融发展办公室原主任

第十九次全国代表大会的报告要求中国房地产市场改变一只脚走路的方式，即只关注住房销售市场，而不发展住房租赁市场。因此，根据第十九次全国代表大会报告的精神，中国的房地产市场今后应该建立一个租赁和销售并重的两条腿的房地产市场体系。也就是说，我们应该发展中国的房屋销售市场和房屋租赁市场。

然而，在发展中国的住房租赁市场，中国政府部门和地方政府没有底部。他们知道是学习德国的房地产租赁市场发展模式还是新加坡的图书分销发展模式。既然没有底，政府只能让市场试一试，犯一个错误，看看能否走向一条有中国特色的房屋租赁市场发展之路。特别是地方政府对租赁市场的发展持怀疑态度，很少参与住房租赁市场的发展。这样，中国住房租赁市场的发展只能是“任我行”。

因此，在政府的支持下，近年来，以“租金贷款”为主的长期租赁公寓得到了迅猛发展。这是因为以“租贷”为主导的长期租赁公寓的商业模式是一种房屋中介或企业，以高于当时市场租金的价格向业主购买房屋(向业主购买房屋时，必须在此租赁基础上签订长期租赁合同向业主支付租金)，然后中介将这些房屋简单装修后转租给客户。 并要求租用的客户与贷款机构签订贷款合同以支付房屋租金，而贷款机构则向他们提供贷款。

“租贷”是中国租赁市场的一项所谓金融创新。然而，这种“租金贷款”的金融创新是一种完全单边的风险承担机制。“租金贷款”的所有操作风险都由业主和租户承担，收入由长期出租公寓的贷款机构和企业获得。甚至中介机构不仅可以利用这种租赁贷款资金购买出租房屋，从而垄断房屋租赁市场，推高租赁市场的租赁价格，还可以利用这些资金进行其他方式的投资，没有监管风险很大。因此，如果这种“租金贷款”的任何环节出现问题，都会给整个社会带来巨大的金融和社会风险。

正是在这种“租金贷款”主导的长期租赁公寓商业模式的帮助下，投资者的商业风险小，利润高。因此，在政府发展住房租赁市场政策的帮助下，各种资金疯狂地进入长期租赁公寓市场。这些资金进入后，他们疯狂地没收房屋，抬高房租。例如，位于中国东部的晓宇公司管理着超过300亿元的资产。许多长期租赁公寓公司手中有数十万套套房。自今年年初以来，中国许多城市房租的快速上涨与长期租赁公寓的价格推高房租有关。

然而，只要政府的监管政策触及这些长期租赁公寓，它们的市场风险和社会风险就会立即暴露出来。例如，最近，位于长沙长期租赁公寓的咖啡猫连锁店爆炸，数百名业主被招募，总数超过1000万。上海的“玉剑”濒临崩溃。据报道，在中国经营2万多套出租屋的长期出租公寓于坚突然停止向房东支付租金，办公人员前往空大厦，导致一些房东抗议并赶走房客，大量房客还要求退还押金，影响了社会稳定。这一次，上海的“遇见”濒临破产，影响了成千上万的地主。相对而言，租户遭受的损失更大。许多租户在提前两年的基础上支付了半年的房租，有些甚至申请了“房租贷款”，涉及上海浦东发展银行和中国建设银行，以及元宝易居和晋商消费金融等私人机构。

“遇见”的经理告诉房东，由于行业调整和管理不善，公司资金严重短缺，公司的所有股份都抵押给了濒临破产的贷款银行，贷款银行无力支付所有业主的租金。上海的一些房东集体换锁驱逐房客，而房客则成立维权小组讨论应对策略。出资方华瑞银行也向遇见发出了确保资产安全的请求。此前，今年有5套出租房因资金链断裂而爆炸，其中包括8月份关闭的杭州丁家公寓，4000名租户因此遭受损失。长沙也是如此。

也就是说，随着政府加强对房屋租赁市场的监管，以较早疯狂增长的“租金贷款”为主导的长期租赁公寓经营模式可能面临资金链断裂的风险。如果是这样，其金融风险和社会风险可能会集中爆发，因此政府应予以高度重视，控制其金融风险的扩散。

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