江瀚：央行万亿降准 房地产企业的救命稻草真来了？

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事实上，近年来，每逢国庆假期，中国媒体几乎都准备等待。根据通常的经验，监管当局一般喜欢在国庆假期推出新政策，这对市场有非常重要的影响。然而，今年的国庆似乎有点过于平静，但在长假的最后一天，政策终于来了。这一次，中国人民银行发布了RRR降息，所以很多人都在问，房地产企业的生命线与万亿RRR降息终于到了。

作者:蒋涵，苏宁金融研究所特约研究员

事实上，近年来，每逢国庆假期，中国媒体几乎都准备等待。根据通常的经验，监管当局一般喜欢在国庆假期推出新政策，这对市场有非常重要的影响。然而，今年的国庆似乎有点过于平静，但在长假的最后一天，政策终于来了。这一次，中国人民银行发布了RRR降息，所以很多人都在问，房地产企业的生命线与万亿RRR降息终于到了。

第一，国庆假期减少万亿美元

中国人民银行决定从2018年10月15日起，将大型商业银行、股份制商业银行、城市商业银行、非县域农村商业银行和外资银行的人民币存款准备金率下调1个百分点，当日到期的中期贷款不再展期。

如果很多朋友对宏观金融了解不多，可能很难理解这句话的深层含义。我们可以做一个简单的分析。RRR降息释放的部分资金将用于偿还10月15日到期的约4500亿元中期贷款，这部分贷款当天不会展期。除去这一部分，RRR降息可以释放约7500亿元的额外资本。

因此，4500亿元的mlf还款资金和7500亿元的净增量资金被市场解释为万亿RRR削减。中国人民银行表示，此次RRR降息的主要目的是优化流动性结构，增强金融服务实体经济的能力。目前，随着信贷供给的增加，金融机构的中长期流动性需求也在增加。

此时，适当降低法定存款准备金率，置换部分央行借款资金，可以进一步增加银行体系资金的稳定性，优化商业银行和金融市场的流动性结构，降低银行的资本成本，从而降低企业的融资成本。同时，释放约7500亿元增量资金，可以增加金融机构支持小微企业、民营企业和创新型企业的资金来源，促进经济创新活力和弹性的提高，增强内生经济增长动力，促进实体经济健康发展。

官方的解释自然很清楚，那么我们应该如何理解RRR降价对房地产市场的影响呢？

第二，RRR降息真的是房地产企业的生命线吗？

说到RRR减息和流动性释放，房地产市场基本上是大多数朋友首先想到的。事实上，国庆前万科秋季例会上的“现场直播”口号已经对大多数人产生了很大影响。此外，国庆期间万科厦门地产的打折销售和碧桂园地产的降价促销也引起了市场的广泛关注。几乎每个人都认为这意味着房地产冬天的到来。

我们仔细分析了从2016年9月30日新政至今的两年。随着“房子是为了生活，不是为了投机”理念的实施，房地产市场的转折点已经到来，但去年明确的“降低杠杆率”政策确实使房地产企业逐渐进入融资瓶颈期。今年上半年，一些媒体甚至披露，各大商业银行只向50强甚至20强房地产企业发放贷款，这表明房地产市场确实面临融资难的问题。今年下半年，许多知名房地产企业发行了利率非常高的公司债券。这种高成本的融资行为在以前几乎是不可想象的，这也从一个方面解释了房地产市场面临的严重融资问题。

因此，所有主要的住房企业都走上了缩小规模和促进自助的道路。房地产企业在这个时候出人意料地做好准备，确实是一件好事。因为当我们回顾整个世界的金融历史时，我们会发现无论RRR采取什么样的减息措施，采取RRR减息的货币政策，都是在一定程度上给市场注入流动性。此次RRR减息大大缓解了商业银行等金融机构相对紧张的财务状况，对金融机构支持实体经济发展，特别是中小企业发展具有重要意义。RRR减息的直接效果是银行可用资金增加，这将直接带来流动性的增强和资本成本的降低。因此，对于各类银行来说，未来在贷款领域的自由度将会增加，对相关行业的支持也将会增加。

作为中国最重要的市场之一，房地产市场本身有着较长的产业链，有很多企业涉足上下游产业。因此，从宏观角度来看，货币政策的削减确实可以在一定程度上缓解当前房地产市场的资金短缺问题，但这仅仅是一种解脱，因为这种削减是一种普遍的政策，几乎所有行业都可以在这种削减下得到雨露，房地产市场作为行业之一肯定可以从中受益。

然而，这种好处只是有所缓解，说RRR减息是房地产企业的生命线似乎有些言过其实。今年以来，在“留而不炒”政策的实施下，据不完全统计，全国已出台380多项调控政策，房地产调控力度逐渐加大的趋势日益明显。许多地方房地产市场的交易水平也在下降，各地都存在着无市无价的格局。从长远来看，随着房地产市场逐渐进入稳定发展阶段，房地产企业必须逐渐学会在这个低速的市场中生存。

纵观整个房地产市场的竞争格局，今年上半年，由于各大银行资金紧张，几乎所有的房地产市场都面临着严重的融资问题，因此每个人都过着艰苦的生活。下半年，随着RRR四次降息的不断实施，银行流动性开始有所改善，房地产市场的马太效应将在此时进一步发挥。大型和领先的房地产企业由于在银行的良好信用记录，可能会得到银行更多的金融支持，而中小房地产企业的融资困难可能会进一步延续，因此房地产市场集中度将进一步提高，中小房地产企业被市场兼并甚至自愿退出市场的可能性将增加，房地产企业的洗牌可能会进一步加快。

对于普通购房者来说，我们必须认识到一件事。随着“无房炒房”的实施，房地产回归住宅物业已成为大势所趋，因此房地产将逐渐失去投资产品的属性。一旦市场回归理性，市场价格不可避免地会上涨或下跌，房地产市场只涨不跌的时代已经结束。任何商品，无论是必需品还是投资产品，价格都会波动。中国人长期以来形成的房价只涨不跌的旧观念将不可避免地被打破。对大多数人来说，房地产投资“盲目”获利的时代已经结束。未来，房价的波动不可避免地会受到市场规则的影响，这几乎是不可避免的。

因此，基于上述判断，RRR降息将在一定程度上缓解房地产企业的流动性困境，但房地产市场走向住宅市场的趋势是不可避免的，房地产市场不再是当年的市场。

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