齐俊杰：对购房人来说 最糟糕的不是房贷收紧

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今天上午，铺天盖地的消息是，抵押贷款继续收紧，北京第一套房的利率已升至10%，第二套房的贷款期限不超过25年。在这种利率环境下，最糟糕的不是取消优惠待遇，也不是收紧抵押贷款，而是银行根本不想借钱给你。

本文作者是金融专栏作家、投资者齐

今天上午，铺天盖地的消息是，抵押贷款继续收紧，北京第一套房的利率已升至10%，第二套房的贷款期限不超过25年。事实上，这并不奇怪。随着中央银行各种利率的逐步提高，作为商业银行的贷款机会成本也在增加。以前以低利率从央行取钱，然后发放住房贷款来赚取利差的工作，显然已经被央行的借贷便利所打断。

海通证券(600837，BUY)(香港股票06837)金牌分析师蒋超计算了一个账户。截至2016年9月底，银行住房贷款平均利率为4.52%，银行按揭贷款平均期限应在10年以上。当时，10年期CDB的利率只有3.13%。换句话说，根据简单计算所得的资料，按揭比CDB高1.4%。说明CDB完全是一个政府信用，它不需要为银行占用任何风险资本。换句话说，根本不需要担心风险。CDB不能违约，所以它很划算。然而，抵押贷款的发行是不同的，50%的资本占用是必需的。银行是高利润和高杠杆的行业，他们的资本是有限的，所以资本占用。这就是抵押贷款利率比CDB高1.4%的原因。经过连续变相加息和市场流动性持续紧张，目前10年期CDB利率接近4.1%。如果加上这1.4%，从历史数据比较来看，合理的抵押贷款利率应该在5.5%左右。也就是说，未来按揭利率肯定会大幅提高。对于目前4.9%的抵押贷款，银行根本没有贷款的动机。如果你给你10%的折扣，为什么不去天堂呢？因此，在这样的利率环境下，最糟糕的事情不是取消优惠待遇，也不是收紧抵押贷款，而是银行根本不想借钱给你。因为他挣的是抵押贷款，所以最好直接购买国债。

[CDB是抵押贷款的领先指标]

因此，醒一醒，银行低息抵押贷款的时代已经结束，此时此刻，银行的存贷款利率并没有大幅度提高，但市场的调整已经导致抵押贷款利率大幅上升。如果将来加息周期真的开始，恐怕新的按揭贷款不会大幅增加，旧的贷款利率也会大幅上升，这将考验买家的财务状况。如果你的抵押贷款收入比例，也就是说，每月的抵押贷款占你收入的不到50%，这不是一个大问题，但我知道的是，许多人与公司串通，帮助员工虚假地打开收入证明，至少50%以上，换句话说，许多人借钱买房，每月偿还贷款，这占他们收入的80%以上。这很危险。现在抵押贷款利率是4.9%。如果你连续四次加息，即加息1%，那么每月的按揭贷款，更不用说在这种加息的环境下，你的收入会否受到影响。

房价上涨的原因有很多，买房子的人只赚不到任何补偿。最根本的环境因素是，在过去的十年里没有加息。2008年后，利率总的趋势是下降，而国际环境是持续的量化宽松，大周期和小周期的共振，所以这刺激了资产的繁荣。现在大环境变了，我们自己的小环境也在变，所以在2016年和2017年，如果最初的惯性思维出现拐点，很可能债务负担越来越重，现金流越来越紧，看起来有很多资产，但最终还是破产了。像个人和家庭一样，这样的企业比比皆是。

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