叶檀：2020年推出房地产税？未来房地产市场三种模式

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财产税迟早会开征，所以不要冒险。首先，房地产已经成为展示财富的重要方式。房产税覆盖面广，消费税可以从根本上解决地方财政短缺问题；其次，地方财政缺乏长期税源。营改增后，地方税收会下降，积极性会丧失。卖地的收入总会有尽头。从未来十年的情况来看，地方政府寻找长期税源迫在眉睫。

本文作者是叶檀，著名的金融评论家和金融专栏作家

最近，媒体报道再次触及痛点，房产税草案已基本完成。新任财政部副部长刘伟在重庆有房产税方面的经验，房产税似乎已经谈妥。

甚至连具体的登陆日期都有。《中国经济周刊》报道称，北京大学法学院教授、中国财税法研究会会长刘剑文表示，房地产税法草案已经完成，可能会在2017年尽快提交全国人大常委会审议。他预测:“根据中央政府的部署，应该在2020年前实施。还有4年。”

2020年开征物业税并不是遥远的事，我认为这是一个可靠的预测。

财产税迟早会开征，所以不要冒险。首先，房地产已经成为展示财富的重要方式。房产税覆盖面广，消费税可以从根本上解决地方财政短缺问题；其次，地方财政缺乏长期税源。营改增后，地方税收会下降，积极性会丧失。卖地的收入总会有尽头。从未来十年的情况来看，地方政府寻找长期税源迫在眉睫。

这两个原因相辅相成。营地改革后，当地政府的收入下降了。单纯依靠土地收入在道德上是不合理的，在经济上也是无法支撑的。

未来要提高的房产税起征点必须高于上海和重庆。财产税会让人感到有点痛苦。否则，为什么要费心全面推广它呢？

上海和重庆的房产税试点时间不长，这两个地方可以通过征收土地所得税和企业所得税来弥补它们的不足。两地房产税对地方财税影响不大，因为起征点相对较高:上海市人均居住面积超过60平方米的第二套及以上常住家庭的新购住房和本市非居民家庭的新购住房，适用税率暂定为0.6%。重庆市房产税对个人拥有的独栋别墅、新购买的高档住宅价格超过当地平均价格的两倍，以及重庆市无户籍、无企业、无工作的个人新购买的两栋或两栋以上的房屋征收，税率为0.5%~1.2%。此外，重庆的税收价格将随着平均价格的提高而提高。

不足为奇的是，两地已经进行了四年多的房产税试点，房产税对房价的影响可以忽略不计，而房产税的收入对地方财政收入贡献甚微。据新华网(603888，BUY)报道，在试点的三年时间里，重庆市个人住房房产税的累计金额不超过4亿元，而上海市相关部门估计约为6亿元。

这些财产税基本上被取消了。财税专家张斌直接表示:在这种情况下，房产税无法替代地方政府的其他收入来源，也无法填补营改增后的地方财政缺口。

在国际上，财产税约为2%，据估计这是中国相应的征税点，根据市场和人口的不同，各地区的财产税也不同。对于刚性需求，它将受到豁免的保护。房产税将体现“住房是为了生活，而不是为了投机”。

然而，以上海和重庆为例，证明物业税是无用的是荒谬的，老虎病了也不会生气。财产税是政府最大的工具。如果一般的税率都在2%以上，我相信没有人愿意在房地产市场堆积大量的资产，这对房地产会有很大的影响。

呈现未来房地产市场有三种方式:

首先，在货币宽松阶段，当房地产的投资收益远远超过房地产税时，房地产作为一种对冲工具，将继续是一种重要的投资工具。这可以指1997年至2008年的美国房地产。

第二，在经济快速增长期间，房地产价格将稳步上升。自1940年以来，美国房地产一直呈上升趋势，这主要是由于经济发展、人口增长、城市化以及战后科技革命的成功。

在20世纪70年代和80年代，曾有过两次小幅波动，跌幅不到10%。然而，1997年后，政府的过度保护和疯狂的房地产金融衍生品使得2008年美国房地产的衰落导致了全球金融危机。房地产的疯狂涨跌肯定是一种金融现象。

第三，开征物业税后，租金回报率这一重要指标将受到重视。能否购买房产取决于同期租金回报率能否超过无风险回报率。因此，看看已经被征税的商业房地产的购买和经营。住宅房地产在未来会有些相似。

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