马光远：高层再提“房子是用来住的”释放出何种信号

本篇文章2913字，读完约7分钟

你为什么想要这栋房子，你为什么想要建一栋房子，你为什么想要买一栋房子？这些都不是问题，因为房地产政策过于“经济”和功利，这已经成为中国社会和经济的一个大问题。

这篇文章的作者是著名经济学家马光远

“两会”前中央财经领导小组最后一次会议的主题是研究和推进重点经济工作的落实，为今年“两会”前的重点经济工作重新定下基调。

房地产市场的走势仍然是一个不可回避的重大问题。

习近平在会上关于房地产政策的声明有一些新的想法。他没有提到“去库存”，但强调了长期机制:

首先，再次强调要牢牢把握“房子是为了居住，不是为了投机”的定位，深入研究长短期结合的长效机制和基本制度安排。特别提到长期机制中的基本体制安排；

二是指出要完善一揽子政策，引导投资行为，合理引导预期，维护房地产市场稳定；

第三，强调要调整和优化中长期供给体系，实现房地产市场的动态平衡。

在上述三个参考文献中，基本制度安排和“调整和优化中长期供给体系，实现房地产市场的动态均衡”应该是第一次提及。

在我之前的文章中，我分析过“房子是为了生活”说起来容易，做起来却不容易。为了使住宅真正回归其居住功能，有必要对房地产的定位和制度体系进行颠覆性的重构。

自1998年房地产市场化以来，住房偏离其基本“居住功能”的主要原因是，长期以来，我们一直将房地产政策视为经济政策，而不是社会政策和民生政策。我们将房地产视为支柱产业，在稳定增长和为地方政府创造收入方面发挥着独特的作用。

每次经济下滑，房地产首当其冲，成为对冲经济下行风险的主要工具。

同时，土地出让金逐渐成为地方政府收入的主要来源。在许多地方，土地出让收入占财政收入的50%以上。对土地金融和房地产的过度依赖导致了房地产行业的各种混乱。与此同时，随着房价的上涨，住房逐渐脱离了基本的居住功能，成为资产配置的主要工具。

在这种思维下，中国房地产承担了太多脱离房屋基本功能的“任务”。这使得中国的房地产政策越来越偏离主题。

你为什么想要这栋房子，你为什么想要建一栋房子，你为什么想要买一栋房子？这些都不是问题，因为房地产政策过于“经济”和功利，这已经成为中国社会和经济的一个大问题。

当房子偏离了“居住”的主题，房地产就会误入歧途。

因此，为了贯彻“房子是为了生活”的原则，房地产政策应该首先回归社会政策的标准。盖房子是为了解决普通人的“住房问题”(603883，买)。至于他的经济拉动，地方政府的创收和居民资产的配置都应该是次要职能。如果这种本末倒置的做法得不到纠正，房地产将很难回归“生活”

可以看出，由于过去几年偏离了这一主题，整顿房地产政策的任务十分繁重。例如，房地产去库存化，三、四线城市的存量仍然很大，但这又一次导致了一线城市和一些二线城市的飙升，导致了极其惊人的房价泡沫。

与此同时，由于地方政府在房地产方面的利益，住房短缺是通过各种手段造成的，如土地转让，这人为地造成供应短缺和恐慌，导致价格进一步上涨。

因此，去年《人民日报》发表“权威人士”言论时，明确提出楼市应回归功能导向，不能简单地作为稳定增长的手段。“权威人士”提出回归房地产市场本质，这是对以往房地产政策的重大修正。“权威人士”第一次提出“房子是给人住的，这个立场是不能偏离的”，并提出人们应该通过城市化“去库存”，而不是通过增加杠杆“去库存”，这可以说是对的。

让房子成为人们生活的精神家园，让房子还给那些需要住房的人。这需要重建中国的房地产体系。房地产政策从“经济政策”到“民生政策”的回归是制度重构的推进和基础。

只有当房子不再是稳定增长的工具和地方政府创造收入的手段时，房地产市场才能真正健康，房子才能恢复生机。

房地产政策回归“民生”，这是一次重大的制度修正。

在功能定位回归“民生”的同时，使住宅真正“活”而不是“炒”的关键在于按照“活”的功能定位建立真正的长效机制。

鉴于过去的房地产政策要么长期调控、抑制或刺激房价，要么严重偏离住宅功能，成为稳定增长或资产配置的工具。在这种情况下，构建一个长期机制就等于是重新发明轮子，必须重新发明。

笔者认为，我国房地产制度建设的框架和长效机制已经基本建立。今后，我们将以住宅功能为出发点，以市场和政府的定位为基准，从土地制度、住房信贷制度、税收制度、住房保障制度和交易制度等方面，构建一个能够满足普通百姓基本生活需求的合理的制度体系。房地产将告别“增长工具”，成为真正的民生产业。

房地产的长效机制包括投资政策、信贷政策、税收政策和土地政策。这些政策必须进行一次梳理和调整，这些制度体系应该围绕“房子被占用”来构建。同时，必须重视基础制度建设。

所谓基础制度建设，必须包括房价统计制度、房地产基础信息、房地产统一登记、土地供应信息、住房保障法制建设和相关部门的重建。

我们至少应该弄清楚中国有多少房子，每年公布中国的住房存量和增量数据，而不是保密。我们必须完善住房价格统计制度。现有的住房价格统计系统不完整，存在扭曲现象。例如，最近，北京和其他地方的房价明显上涨，但我们计算的是下跌。粗略的统计样本和统计方法导致最终结果与事实相差甚远。

最后，房子应该回到它的居住功能，这不能由房地产单独解决。

例如，学区住房问题，为什么会有骇人听闻的价格在中国的学区住房，是因为我们紧紧束缚房屋的所有权与儿童的入学率，这是人为造成的。一方面，我们说我们应该“同时出租和出售”；另一方面，我们歧视租房和买房。

又如，中国糟糕的城市规划和过度集中的资源使得大城市的住房短缺成为一个长期问题。一方面，资源过度集中，另一方面，大城市的人口受到限制。与基本法相反，许多人希望回到资源和工作都很少的小城市。这种矛盾的做法本身就是房地产回归生活的一大障碍。

令我担心的是，“房子是一个居住的地方”的问题太简单了，不能从外面去看，对这个问题的配套政策缺乏深入的思考。我更担心的是，当提及“长远机制”时，似乎是开征物业税。

最近，一些媒体一直在炒作物业税，这显然是为了引导舆论开征物业税。然而，在我看来，当许多基础工作没有得到支付，许多立法障碍没有消除时，对整个市场会有多大影响？

如果将长期机制简化为“加税”的噱头，那也是对房屋居住定位的误解和偏离。

当然，在"两会"之前谈论房地产的意图也很明显，那就是稳定预期，而不是希望今年的房价会重复去年的疯狂。

房价走势的不确定性依然存在。除了我之前反复提到的北京、广州等城市，以及今年没有出现危险的其他城市和新的热点城市，还值得等待其他地方买房，尤其是投资。

虽然“两会”政府工作报告中很有可能没有新的房地产政策出台，但今年确实是非常敏感的一年，房地产已经进入了一场真正的拔河，具有前所未有的不确定性，不可能用过去的思维来预测未来的房地产走势。

(本文由作者授权在金融网站上发表，未经授权不得转载，否则将追究法律责任。如果你对干货有意见或文章，你愿意为投资者提供最权威和专业的意见。无论您是权威专家、金融评论家还是智囊团，我们都欢迎您积极投稿，并在金融网站的著名栏目中安家。电子邮件地址为zhuanlan@jrj，电话号码为010-83363000-3477。期待您的加入！(