易宪容：楼市分类调控将把房价上涨的疯狂蔓延到全国

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如何贯彻“房子是为了生活，不是为了投机”的原则，有必要引入国家信贷政策和税收政策来限制住房投资投机，否则很难改变中国房地产的投机预期。

本文作者是易宪容，青岛大学经济学院教授，原中国社会科学院金融研究所金融发展办公室主任

如何贯彻“房子是为了生活，不是为了投机”的原则，有必要引入国家信贷政策和税收政策来限制住房投资投机，否则很难改变中国房地产的投机预期。

在3月1日召开的中央财经工作小组会议上，中央领导再次强调，要牢牢把握“房子是用来住的，不是用来炒的”的定位；要引导投资行为，合理引导预期，维护房地产市场稳定。可以说，这又是中央对中国房地产市场的明确定位，这一定位应该是中国房地产市场现在和未来发展的总原则。可以说，按照房地产市场的定位，它不仅会把中国房地产市场引向健康可持续发展的方向，而且还会使中国房地产市场成为中国未来经济增长的最大推动力。因为一个非常简单的逻辑，住房的住宅功能永远大于住房的投资功能。在这一原则下，它不仅可以解决中国绝大多数居民的基本生活条件，还可以让更多的居民进入住房市场，让中国绝大多数居民分享中国经济建设的成果，而不是像目前投资主导的住房市场那样，在短时间内将整个社会的财富聚集到极少数人手中。

现在的问题是，“住房的基本功能是居住功能还是消费功能”，如何贯彻中国房地产市场持续健康发展的原则。在这方面，有许多成功的经验。例如，在欧洲国家，尤其是德国，关键是如何学习。目前，政府职能部门的思路是，例如，在房价疯狂上涨的热点城市，一方面要采取宏观调控措施抑制住房投机(限购限贷)，另一方面要增加土地供应和住房供应。其他部门认为应该整顿房地产市场，严厉打击投机倒把的中介机构。最重要的是对房地产调控采取一城一策。可以说，如果仅仅通过这些购买和贷款的行政限制来增加住房供应，而不是通过信贷政策和税收政策在事件发生之前、期间和之后严格限制住房投机，以使中国的房地产市场能够真正恢复生活或消费的功能，使中国的住房市场成为一个以消费者为导向的市场，那么就不可能引导房地产市场目前的投资预期。如果中国房地产市场不出现逆转，就不可能实现“房子是为了居住，而不是为了投机”的基本原则。因为，只要有利可图，房地产市场的投资者就可以尽一切可能打破目前对房地产调控的行政限制。下面的例子是最好的说明。

据《经济参考报》报道，在像北京这样的一线城市，房价很高，并且受到调控政策的影响，从银行或金融机构借大规模的房地产投机并不容易。因此，一些房地产投机者将注意力转向了北京周边地区，如燕郊、固安、永清等地，所谓的“集资买房”成为了资金杠杆的主要方式。

本报记者报道，10年前，一位来自安徽农村的年轻人来到北京，开始了他的擦鞋生意，现在他已经成为一个大型团购房地产微信的群主。几天前，这个年轻人在合肥第一次以20多万元买了一套房子，后来这套房子又以30多万元卖了。用这笔钱还清了家里的外债后，我首付11万元，在燕郊买了一套60多平米的房子。受此启发，他后来组织了一个有200多人的住房筹资投资小组。他的投资团队有200多人，在河北永清买了100多套房子。另外，前几年我们买了200多套房子。

这位年轻人说，如果用前年永清市每平方米5000元的市场价，四个人合伙买一套房子，每人首付6万元和1.5万元，如果永清市二手房目前的市场价是1.2万元，只要卖了房子，就可以赚50多万元。仅在一年内，每个人的收入就超过10万元，投资杠杆可能达到10倍以上。而且，单个投资者不可能获得这样的回报。因此，目前这种集资购买在很多地方非常流行。

这个案例说明了什么？首先，如果严格的税收政策不能限制或明确界定住房的功能，在这种情况下，只要住房价格上涨，住房市场的投资价值就会出现，投资者就会进入这个市场，而不是成为热点城市或非热点城市。根据1月份的数据，在中国的70个城市中，有45个城市的房价仍在上涨。如果这些城市不采取限制性政策，投资者将进入这些市场。1月份创纪录的个人住房抵押贷款是最好的评论。

其次，政府的房地产政策不应该低估私人投资者的智慧。只要住房的性质和政府鼓励居民进入住房投资者之间没有明确的区别，有能力的住房投资者和相对弱势的住房投资者都会千方百计涌入这个市场。这一案例表明，手中没有多少财富的农村居民可以通过筹集资金投资住房，因此其他居民将涌入房地产市场。如果大量居民投资住房市场，手里握有数百套房子，这些小城市的房价怎么能不投机就疯狂上涨呢？目前，一个城市或一个城市的房地产政策实际上是在鼓励地方政府推高房价，并鼓励房地产投资者涌入这些城市投机住房市场。因此，就这个城市的原有居民而言，住房条件不会太差。最近，北京周边城市开始采取所谓的限购政策，这实际上是一种饥饿营销，鼓励投资者涌入这些城市进行住房投机。

第三，目前以城市政策为基础的房地产政策实际上是在2016年将热点城市房价上涨的疯狂蔓延到全国许多城市，等到这些非热点城市房价疯狂上涨，然后一次又一次地进行房地产调控或饥饿营销，最后出台限购政策。如果是这样的话，它不仅会将房地产泡沫蔓延到全国各地的城市，还会严重地将一批房屋投机者困在房屋市场中。此时，地方政府和房地产开发商成了最终的赢家，但这些房屋投资者却成了最终的输家，“房屋是为了生活，不是为了投机”这一中心原则被抛到了九霄云外。

总之，如何贯彻“房子是为了生活，不是为了投机”的原则，就必须出台适用于全国的信贷政策和税收政策来限制住房投资的投机行为，否则，中国的房地产投机行为难以改变。

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