李宇嘉：三四线楼市回暖是热点城市溢出效应

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今年以来，火热的楼市明显回暖，1-2月累计成交量下降40%，但三、四线楼市已经回暖。

据统计，今年前两个月，62个城市中有23个城市的商品房成交量同比增长50%以上，其中大部分是三、四线城市。根据国家统计局70个城市的数据，热点城市的房价已经基本停止上涨，但最近几个月，三、四线城市的新房价格持续上涨。

据中央参考研究所发布的300个城市土地市场月度报告显示，今年1月，三、四线城市的土地交易量达到3002万平方米，超过了一、二线城市的总和(2491万平方米)，三大都市地区的三、四线城市成为“土地大王”。

目前，三、四级房地产市场的开发投资和存量分别占全国的60%和80%。2017年，热点城市的供需将下降，600多个三、四线城市将成为全国房地产市场走势的最大决定因素。然而，去年下半年，三四线楼市仍处于“库存压力大、量价下跌”的悲观氛围中。

截至2016年底，三线城市和四线城市的销售库存消化周期分别为20个月和50个月。考虑到仍有未售出和未启动的在建项目，需要3-5年时间消化广义库存。城市化转变为“大城市化”后，三、四线城市人口外流，房地产市场前景更加不容乐观。

这一轮三级和四级房地产市场复苏的逻辑是什么，它是可持续的吗？

三线和四线房地产市场的复苏超出预期，最大的激励因素是热点房地产市场的辐射和溢出效应。本轮楼市反弹与2009-2010年非常相似，即持续的政策激励。与此同时，两轮楼市复苏都伴随着明显的辐射和溢出效应，即大城市火热的楼市带动三、四线楼市反弹。

最明显的表现是，房价上涨的财富效应首先推动了大城市周围的三、四线房地产市场，尤其是一线城市。2016年，三大都市圈的三、四线城市成为房地产市场的“大赢家”，成交量同比增长约50%，前100名城市为大都市圈的三、四线城市。

在2016年10月火热的房地产市场收紧之后，三、四线房地产市场整体开始回暖。从2015年到2016年，热点城市的房价飙升，一线和三线城市的房价比例从2012年初的3.5倍升至5.5倍。大城市的购房门槛提高了，需求蔓延到了三线和四线城市。此外，近年来，高铁四通八达，三、四线城市与大城市的互联降低了通勤成本。许多三、四线城市进入大城市生活圈的辐射范围为1-2小时，大城市实现购房需求的半径继续向外延伸。

从春节前后的楼市来看，三大都市圈的三、四线楼市表现稳定，一些热点城市也做了一些调整。一方面，这是此前房价上涨后的巩固结果，另一方面，一些城市也出台了调控政策。

与此同时，广东、福建、江苏等经济发达省份，或人口众多省份(湖南、湖北、安徽、广西)的一些三、四线城市，最近在房地产市场取得了引人注目的业绩，成交量翻了一番。这意味着辐射和溢出效应已经从大都市地区扩展到内地的三、四线城市。此外，2016年，随着“去库存化”，许多地方出台了住房补贴或结算等刺激政策，这也刺激了交易量的增长。

随着互联网的普及，城市建设的加快，以及高速铁路、高速公路等密集的路网，农民的消费观念和消费倾向也越来越向城市靠拢，在城市买房的热潮正在兴起。目前，在大多数内陆农村，在城市买房已经成为农村居民结婚的必要条件，也是能否进入小康社会的标志。近日，住房和城乡建设部部长在新闻发布会上表示，2016年，部分城市农民工和农民将购买全市50%的房地产交易，部分县城将由农民购买70%的住房。

从2015年到2016年，“去库存化”全面铺开，三、四线城市土地供应减少。2016年4月，国土资源部下发文件，要求在存量过多的城市停止土地供应，同时，棚改和经济适用房全部货币化。2016年，三、四线城市新增建设同比仅增长5.5%，低于全国8.1%的水平和40个大中城市12.1%的水平。

根据平安证券的统计，过去五年(2012年至2016年)的累计开盘价减去累计销售额作为待售存货。根据2016年的销售规模，目前三、四线房地产市场的去工业化周期为1.46年，接近40个重点城市。2016年，“去库存化”贯穿全年，三、四线房地产市场的待售库存确实下降了。

2017年，三线和四线城市的“去库存”战略和现有支持政策将保持不变。与此同时，管理层也明确表示，“去库存化”应与城市化和大都市区相结合，以将大城市的需求转移到邻近城市，并促进三、四线城市与大城市之间的基础设施互联互通。

此外，银行抵押贷款已经转移到三、四线城市。根据研究，在三、四线城市购买住房的抵押贷款比例已经从2016年前的不到40%上升到50%。此外，还有一个新的供应周期，第三和第四层房地产市场的库存消耗将继续。综上所述，三四线楼市将继续上涨，这也是2017年稳定全国楼市的关键。

然而，由于中长期供给缺乏弹性，二手房市场不发达，以及热点城市的溢出效应难以持续，三、四线楼市复苏的基础并不稳固。目前，三、四级房地产市场的待售库存正在下降，但潜在库存仍在增加。据可儿统计，2015年三、四线城市在建未售量达到19.28亿平方米，比2014年增长2%，比2011年增长7.86亿平方米；在建工程(近年未售建筑/销售面积)消化期为3.51年，仅比2014年底少1.5个月。2012年，三、四级房地产市场在建未售量占全国的55%，到2015年底达到62%。

除了在建部分，未经批准的部分也不应低估。2016年，300个城市中的三、四线城市土地周转量为4.94亿平方米，占57%。目前，虽然三、四层楼市和“居者有其屋”热，但许多购房受房价上涨的驱动，许多已售房屋空置，这可能会在未来投放到二手房市场。因此，三线和四线房地产市场的升温趋势可能难以维持。

大城市人口的吸附能力已经很强了。三、四线房地产市场的健康有两个关键:第一，正如住房和建设部长在最近的新闻发布会上所说，提高三、四线城市与大城市之间的基础设施互联互通水平。推进公共服务均等化，农民工和农民在城市享受同等服务；二是推进农业产业化、规模化和农村土地流转，实现本地区农民收入增长，促进城市农业人口积累。

(作者是深圳房地产研究中心研究员)