易宪容：房价下调是房子回到居住功能的唯一选择

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中央政府的“房子是为了生活，不是为了投机”的基本原则，如果真的执行，房价必须逐步降低，这是中国房地产市场回归消费功能的唯一选择，否则就不可能执行这一原则。

本文作者是易宪容，青岛大学经济学院教授，原中国社会科学院金融研究所金融发展办公室主任

中央政府的“房子是为了生活，不是为了投机”的基本原则，如果真的执行，房价必须逐步降低，这是中国房地产市场回归消费功能的唯一选择，否则就不可能执行这一原则。

中央领导人一再强调，“住房是为了生活，而不是为了投机”。可以说，这是近十年来中国房地产市场最清晰、最清晰的定位。这不仅是揭示中国房地产市场存在诸多问题的根本原则，也是推动中国房地产市场健康发展、确保中国房地产市场再次成为未来经济增长动力的根本原则。如果中国能够在各种房地产政策中贯彻这一原则，形成与房地产市场相关的各种法律制度，那么中国的房地产市场必将走上健康、持续、稳定发展的道路。最简单的例子是德国，那里的住房基本上被定义为消费或居住的功能。因此，德国不仅在房地产市场上没有各种问题，而且其经济增长几十年来一直保持繁荣。可以说，尽管欧盟经济长期无法复苏，但德国的经济增长从未停止。

那么，“房子是为了生活，不是为了投机”在中国的基本含义和现实意义是什么呢？这一原则对住房的定位是要明确指出，中国生产的所有住房的经济功能都只是为了消费，而不是为了投资赚钱，住房只能用于消费或生活，不能作为投机或赚钱的工具。这是解决当前中国所有房地产问题的根本途径。如果我们遵循这一原则，就意味着中国住房市场的价格应该回归理性，回归消费者能够购买的价格水平。如果中国的住房市场价格不能回到住房消费者买得起的价格水平，那么房地产市场的房地产就不可能从投机性投机或投资性住房转向消费性住房。

因为，近十年来，我国房地产市场一直未能对住房的性质做出明确的定位，反而将住房投机的功能与住房消费的功能混淆了。目前，房地产市场的产品完全由市场定价，而中国房地产市场的产品价格完全是买卖双方考虑的结果。在这种情况下，由于投机或投资者总是出价高于消费者，中国的住房市场已经基本上成为一个由投机或投资者主导的市场，大多数住房消费基本上被排除在市场之外，特别是高房价的一线城市已经将95%以上的住房消费者排除在住房市场之外。

如果一个住宅市场的价格达到上限，如果一个住宅市场变成一个由住宅投机者主导的市场，如果一个住宅市场将超过95%的住宅消费者排除在市场之外，那么房地产市场的性质将会改变，或者住宅投机的功能将转变为消费的功能，只有降低价格才有可能。也就是说，只有通过降低房价，才能逐步恢复住房市场的消费功能，房价越低，住房消费者进入市场的承受能力就越高，改变中国房地产市场性质和功能的可能性就越大。不降低住房市场价格，让住房市场回归消费功能几乎是不可能的。如果不降低住房市场价格，中国的房地产市场就不可能坚持“住房是为了生活，不是为了投机”的基本原则。

从近期的房地产调控政策和许多政府职能部门官员的言论来看，这些政策表面上是为了重新定位住房市场，落实“住房是为了生活，不是为了投机”的基本原则。然而，无论从地方政府出台的房地产调控政策的意图还是效果来看，基本上都与“房是住，不是炒”的基本原则相去甚远。

例如，在2016年出台房地产调控政策后，许多政府职能部门大力宣传这些调控政策的有效性以及如何实现其目标。但事实上，即使在2016年，20多个城市的房价也大幅上涨。房地产调控政策出台后，房屋销售下降，房价疯狂上涨趋于平缓。然而，没有一个城市的房价被降低。北京市政府表示，在2017年，房地产调控只需要确保房价不会逐月上涨。这是一个大笑话。去年，当房价疯狂上涨时，它们可能会以每年100%的速度上涨。如果房价环比下降0.1%(也不是环比上升)，北京房价需要10多年才能回到2016年初的水平。许多政府官员玩这种文字游戏。如果是这样的话，北京的房地产市场应该回到“房子是为了生活，不是为了投机”的基本原则上来。

此外，最近，一些城市表面上想实施房地产市场的基本原则，即"房子是用于生活，而不是投机"，并推出了房地产市场购买限制政策。例如，最近，杭州等城市规定，当地居民不得购买第三套住房。只能购买两套住房；外国居民不能买第二套房子，他们只能买一套房子。事实上，这些限购政策不仅没有贯彻中央政府“房是为了生活，不是为了投机”的基本原则，相反，它们是这些城市政府在房地产市场上的一种饥饿营销。这些房地产法规是为了明确告诉当地居民尽快购买住房。你有两个指标来购买住房，否则就会被浪费；还告诉外国居民尽快在本市购买住房，你有一个指数购买住房等等。

试想，如果政府的房地产政策不能用税收来限制事件期间和之后的房屋交易，投资者可以购买一套住房进行投机或投资，那么他们为什么不能购买两套以上的住房进行投机？因为当地居民有两套住房，所以外国居民可能肯定有两套以上的住房。如果目前各城市的房地产限购政策或房地产调控都是这样，鼓励住房投机，那么“房子是为了生活，不是为了投机”的原则如何落实，中国的房地产市场如何才能回归消费的功能？

由此可见，中央政府的“房子是为了生活，不是为了投机”的基本原则，如果真的实施，房价必须逐步下调，这是中国房地产市场回归消费功能的唯一选择，否则就不可能实现这一原则。然而，对于许多地方政府来说，表面上，他们正在出台各种房地产市场监管或限制政策，但实际上，他们正在使房地产市场炒作更疯狂的市场饥饿营销，而这些房地产市场监管只能违背中央政府的房地产基本原则。

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