楼市政策将聚焦于长效机制如何“落地”

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今年的“两会”房地产仍是热门话题。从近期中央财经领导小组会议、住房和城乡建设部新闻发布会以及近期楼市调控热点趋势来看，特别是从Xi总书记“深入研究长短期结合的长效机制和基本制度安排”的指示来看，长效机制将从顶层设计走向“落地”，这将是关注的焦点和未来政策的重点。目前，火热的房地产市场的房价开始下跌，但二手房的价格，可以更好地代表市场。1月份，51个城市出现增长，比上个月增加了5个，一线城市的增长率连续两个月扩大。因此，价格是受控的，或者说与需求控制有关，而价格总体上涨的驱动力仍然存在。当务之急是抓住窗口，用智慧和勇气相结合，推进制度建设。

中央经济工作会议不仅确定了住房的方向，而且提出了建立基本制度和长效机制的目标、标准和途径。以大都市区建设和租赁销售两项改革任务为例，分析如何实现长效机制建设的“长短期结合”。都市圈的建设，通过轨道交通规划、产业转移、增加都市圈三、四线城市的土地供给，可以有效缓解大城市的购房需求，是一种短期有效的机制创新。此外，都市圈的建设遵循当前的人口流动、城市化和产业梯度转移的规律，这也是长期稳定房地产市场的一项改革措施。去年底以来，国家高度重视大城市向周边地区转移需求，要求增加土地供应，促进公共服务均等化。

目前，都市区已经规划了密集的交通网络，上海至昆山、深圳至东莞、北京至燕郊等轨道交通线路已经开通运营。热门的共享交通、网络汽车等等已经开启了“最后一英里”，而大都市地区的楼市时代即将到来。2016年，大都市区的三级和四级房地产市场是最热的。昆山、无锡、惠州、中山、廊坊、东莞等城市房价同比上涨40%-60%，比一线城市高20个百分点。2016年，东莞和惠州的新房成交量(10万套)是深圳的两倍；北京和上海的营业额超过北京和上海本地营业额的60%。惠州49%、佛山26%、固安57%和太仓32%的房屋分别被深圳、广州、北京和上海的居民购买。

然而，大都市区的房地产市场正在蓬勃发展，投资需求至少有40%。除了财富效应的诱惑外，“一小时生活圈”的建设效率不高，这也是自住需求无法巩固的原因。根据笔者的经验，大都市区城市间的快速交通基本控制在一小时以内，但车与车之间的衔接效率较低，导致“前方1公里”和“后方1公里”的通勤成本较高。最近，网上关于京冀、深莞三省市上班难的帖子引起了关注，这从本质上反映了“交通第一”还有很多需要改进的地方，比如人口密集地区的各种交通布局应该更加人性化。作为一个典型的例子，共享交通方便快捷，一小块土地空就足够了。然而，由于各种原因，不可能发挥有效连接的作用。

因此，轨道交通的布局和大城市周边土地供应的增加是容易实现的，并且应该在短期内进行。然而，打破利益壁垒，连接交通毛细血管，让具体职能部门负责，疏通这些“软服务”的瓶颈，涉及到行政改革、政府职能设置和激励机制，需要长期克服，即长短结合。构建长效机制的另一个关键点是租与卖并举。至于如何实现租售并举，住房和城乡建设部在新闻发布会上提出，租房居民在基本公共服务方面应享受与购房居民同等的待遇。诚然，公共服务的缺陷是培育租赁市场的最大“痛点”。如果不能享受教育服务，谁愿意长期租房？同时出租和出售也非常困难。

公共服务“补不足”，涉及教育、文化、卫生、体育、社会保障等多个部门。显然，住房和城乡发展部不能单独处理这个问题。因此，在前一次住房和城乡建设部的新闻发布会上，我们首先强调了下一步工作安排中租赁市场的立法。显然，只有以法律的形式提出原则要求，我们才能通过各部门的动员和综合政策来增加公共服务的供给。同时，公共服务“补其不足”，这也涉及到政府职能的转变。与新建住房市场相比，租赁市场的建设需要投入大量的管理资金，对当前地方经济和税收贡献不大，因此地方政府推动这一改革的积极性很低。因此，必须推进公共财政建设和政府职能转变，这是一项长期的改革。

短期而言，租赁市场的“痛点”在于监管不足。根据住房和城乡建设部的研究，城镇约有1.6亿人租房，占城镇常住人口的21%，2.5亿流动人口(占城镇人口的40%)大部分租房。在城镇常住居民中，大多数人选择先租房后买房。每天，北京大约有20万人在找房子出租，而在深圳实际管理的2000万人中，有70%选择长期租房。因此，租赁已经成为住房选择的一种重要方式，政府监管的重点应该从新建住房转向存量住房。不难理解为什么住房和城乡建设部在新闻发布会上把规范住房租赁市场秩序作为今年的重点。

据报道，大城市有47%的住户遇到过“黑中介”或权益受到侵害。近年来，租赁市场发展迅猛。租金披露与控制、中介服务管理、租赁权益保护等基础工作。，没有数据，没有标准，也没有管理。想象一下，在如此恶劣的环境下，谁会选择长期租赁？很明显，政府不能再基于国内生产总值和税收考虑而将监管重点放在新房上。住房和城乡建设部明确了违规行为和责令整改的具体内容，并将其作为一项重点任务。2016年底，各大城市掀起了暴风骤雨般的市场秩序整顿浪潮，希望不会沦为“体育式”的整顿。监管是政府的基本职责，市场秩序是长效机制建设的基础，在短期内可以发挥作用。

(作者是深圳房地产研究中心副主任)