欧阳捷：农村宅基地入市宜早不宜迟

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如果我们大胆放宽农村宅基地和住房的流通，允许城市居民在农村购买宅基地和住房，不仅会激活农民的睡眠资产，还会使农民获得实实在在的利益。第三步是将宅基地和农村住房的转让收入分成使用，包括集体收入分享，并限制部分收入用于社会保障统筹，以避免农民财产性收入的非正常损失。

本文作者是新城控股(601155，BUY)(报价15.43 +2.94%，BUY)集团有限公司高级副总裁欧阳杰

大家好，欧阳有话要说，欢迎再次光临。

上个月，在央视举办的“中国诗歌大会”上，才女吴亦舒被“野地七月，余八月，屋内九月，床下十月蟋蟀”这句话惊呆了。这些词语来源于《诗经》中描写“楼与狗之间的交通”这一乡村生活趣味的诗句，并使人梦寐以求。

去年7月，欧阳说他做了一个关于寄宿家庭经济的项目，叫做“这些房子是怎么变成他们的摇钱树的？”

在这个节目中，我们谈到了一个观点，即没有文化的寄宿家庭没有持久的生命力。

农村住房可以买卖吗？

我们可以想象，退休后，我们会去农村买一栋老房子，做一些古董装饰，其中一半将被自己占用，另一半将被用作客房。我们将在房子前后种植一些蔬菜和水果，并饲养一些鸡、鸭、鱼和虾。在那里，我们可以围着炉火喝一杯梅酒，吃自制的当地小吃，讲述当地的文化和历史习俗，解读和回顾中国的经济和社会。

然而，当局表示，城市居民不能在农村购买住房。

“农民的房屋不得出售给城市居民，城市居民不得占用农民集体土地建房，有关部门不得为非法建造和购买的房屋颁发土地使用证和房地产许可证。”

城市人“有花、有草、有院子”的梦想已经成为一个遥不可及的愿望，很多人甚至会问:为什么放开宅基地流转这么难？

农村人可以来城市买房子，这就是所谓的城市化。农村人口已经离开农村，城市化了。农村遗留下来的破旧房屋和闲置房屋有什么意义？

我们可以看到，一方面，农村人口以每年1000多万人的速度进入城镇，城市房地产如火如荼，住房以每年人均1.5平方米的速度快速建设，大量农民购买了城市住房。另一方面，农村人口仍以每年人均1平方米的速度建造农村住房，这至少部分表明农民对城市化的信心不足。

城市化的核心是让农民获得资本

为什么没有信心？因为农民的城市化有“3+1”的痛点，没有足够的就业机会，没有公平的子女教育待遇，没有完善的社会保障，最重要的是，没有资金落户城市。

一方面，有大量的农村家庭和房屋，浪费和破坏了农民的小资产。另一方面，这些资产不能被有效地替代，成为农民在城市安居乐业的资本。

如果家园可以变成商品呢？政府和市民都可以按市场价购买。对农民来说，这是为了帮助他们致富和获得城市化资本。

但是，目前的宅基地只能在农村集体组织内部转让。这是什么意思？意思是:只有村民可以买村民的房子，但是农民在拥有自己的房子时必须买别人的房子吗？如果农村人富有，不要鼓励他们在城市买房子，而是让他们在农村买房子。这现实吗？我们想让农民城市化，同时让农民只转移他们在村子里的家和房子，这难道不是自相矛盾吗？

如果宅基地和农村住房不能转让，它将成为农民的“睡眠资产”，也将成为农民的巨大负担，这意味着农民将被束缚在农村，农民将永远无法致富。此外，当农民生孩子时，他们将继续分配家园。农民将去城市工作，在农村保留家园。农村宅基地的占用不但没有减少，反而在增加，农村土地资源的浪费也在增加。

放开流通可行吗？

如果我们大胆放宽农村宅基地和住房的流通，允许城市居民在农村购买宅基地和住房，不仅会激活农民的睡眠资产，还会使农民获得实实在在的利益。

国土资源部房地产登记中心副主任童说，中国有2.5亿个家庭。假设每年有1%的循环发生，则有250万例。如果每套宅基地和房屋的价格是20万元，那就是5000亿元。农民意识到5000亿元的巨大财富，即使其中只有一半投资于城市，也会给城市建设和房地产市场带来巨大需求。如果城镇居民购买民宅和农村房屋，花费5万元进行修缮，将会有1250亿元的投资，这将带动建材、装饰、家电等行业的发展，也将促进社会主义新农村的建设。

如果大城市的老年人可以住在农村，不仅可以降低养老成本，还可以把大城市的住房给年轻人，即使只是租房，也可以增加大城市的住房供应，为飞涨的房价降温。

放下关于流通的争论

既然开放家庭住宅的流通有这么多好处，政府为什么还保持谨慎？

一些官员认为，宅基地作为农民最重要的财产，是保证农民“定居”的基础。如果农民不能把他们的根留在城镇，那里仍然是农村的命脉。

一些官员还认为，农村宅基地是经济适用房的产物，不是商品。如果农村宅基地不是商品，就意味着剥夺农民对宅基地的合法财产权。空.农村集体建设用地改革以与国有土地同等的权利和价格进入市场如果农民不能融入城镇，他们只能回到农村，事实上，政府的城市化政策或政策的执行存在问题。如果我们必须保留家园，事实上，政府对城市化和农民致富没有信心。

然而，越来越多的农民已经走出农村，外出打工收入已经成为农民家庭的主要经济来源。“新型农村合作医疗”基本覆盖全国农民，农民抵御风险的能力增强。许多在城市工作的农民不仅有能力，而且有意愿购买城市住房。

根据河南省住房和城乡建设厅的调查，县城的农民购房意愿高达60-80%。对他们来说，买房的最大驱动力是孩子的教育和农村青年的婚姻。

随着城市化进程的推进，农民不再需要依靠家庭安居乐业。如果宅基地和农村房屋能够转让，将使农民真正获得收益权和财产控制权，实现农民收入和财富的增加。

放手，不要放手

当然，农村宅基地的流转并不意味着放手，而是应该真正以农民利益为核心，从制度的顶层设计入手，逐步推进。

当然，第一步是确认农民家庭和农村住房的权利，并防止农村家庭的无限制扩张。

第二步是调整法律关系，修改1999年发布了近20年的《国务院办公厅关于加强土地流转管理和禁止土地投机的通知》，允许宅基地和农民住房市场化流转，并规定农村集体组织、同村村民和政府可享受宅基地优先流转政策，宅基地“入股”农村合作社。

第三步是将宅基地和农村住房的转让收入分成使用，包括集体收入分享，并限制部分收入用于社会保障统筹，以避免农民财产性收入的非正常损失。

诗人艾青有一首诗“为什么我的眼里常常含着泪水？因为我深爱这片土地。

为了止住农民的眼泪，有必要把他们从这片土地上解放出来，让他们享受现代化和城市化的文明成果。只有把这块土地变成可转移的财富而不是负担，农民才能获得彻底的改变和自由。

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