如何看待楼市“限售”

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至于楼市限购令对购房贷款的边际效应，“限售令”成了“手铐”。2017年3月23日，厦门启动“限售房”政策，新购商品房在取得房产证后两年内不得出售。随后，北京、广州等30多个城市开始对商品房和准住宅实行限售房政策，土地拍卖中“只租不卖”的情况越来越多。最近，河北省保定市拍卖了一片土地，不仅限定了最高地价，还限定了最高房屋销售价格，但最令人震惊的是，购买者在获得房地产许可证之日起10年内不得买卖。“十年销售”也被认为是最严厉的规定。

如何对待限制销售？大多数研究人员指出，房屋在几年内不能出售，这是打击投机和空头投机的极好手段。从资产定价的角度来看，资产流动性越高，投资者参与率越高，价格越高。例如，虽然中国上市公司的盈利能力很差，但市盈率(股票价格/每股收益)多年来一直是世界上最高的，因为股票的周转率非常高。事实上，一旦流动性下降，投资者的参与率就会下降，资产价格也必然下降。近年来，在房价快速上涨的城市，住房周转率普遍较高。

例如，深圳的房价在2015年翻了一番，这是住房高周转率背后的原因。根据连锁地产的统计，2015年深圳二手房的成交率高达8%。也就是说，在2015年，深圳几乎每10套住房都会被重新交易，但在同一时期，北京和上海的住房周转率仅为3%左右。自2016年以来，北京、广州等地二手房的成交率快速上升，一些集中学区和投资者的商品房“妖股”(类似股市中的“妖股”)的成交率高达20%-30%。当然，房价同比涨幅也是最快的。根据北京的统计，2016年价格涨幅高达80%。

目前，“资产短缺”预期下的购房行为普遍存在，尤其是“增加杠杆”，这是本轮房价快速上涨的罪魁祸首。因此，启动销售限制政策通过冻结交易、改变预期和增加杠杆成本，直接消除了投资需求和短期投机。然而，笔者认为，此时限制销售的政策已经大范围出台，这绝不仅仅是一种类似于限购、限贷、限价的简单行政干预措施。应该在当前的房地产市场和经济金融环境下理解。这项措施将对未来的房地产市场、资产价格、资本流动和金融风险产生深远影响。

春节后新一轮调控的最大背景之一是，热点城市和地区的房价在短短两年内达到了“新水平”。自2015年以来，热点城市及其周边地区的价格水平至少上涨了100%-150%。尽管需求有所改善，且促进了返乡买房，但在“资产短缺”的预期下买房的“杠杆”无疑是房价上涨的最大驱动力。这些需求中的许多将在未来“兑现”。据笔者调查，在火热的楼市中出现了一个新现象，即价格“锁定效应”，即一个房地产和一套房子的实际成交价格会锁定同类型公寓的其他价格。

一旦价格降低并兑现，房地产的房价就会下降，特别是在房地产或投资性房地产比例高的地区。目前，新一轮的房地产市场监管已经上升到防范金融风险的“国家战略”的位置。无论是房地产市场监管还是金融“去杠杆化”，管理层的决心和意愿都是坚定的。因此，未来大量的资产配置公司将会有“套现”的需求。特别是，随着资本环境的收紧，房地产市场杠杆的收紧，以及持续监管和叠加对预期的影响，不仅“套现”的需求会增加，而且从“套现”到“抛售”的转变，这就是房地产市场的逃窜危机。

如果几年内不允许出售房屋，即使楼市回调，也不会出现大规模的“套现”，这将导致各种需求的逃离，形成楼市调整的共振。这是避免踩踏式房地产市场危机的手段。此外，近年来，虽然货币投资和银行总资产的年均增长率分别高达15%和20%，远远超过实际国内生产总值的增长，但中国并没有出现严重的通货膨胀，其根源在于商品房作为一种非贸易商品，吸收了绝大部分流动性，即资本老虎进入了笼子。未来，如果资本大规模流出房地产，资产价格将“泛滥”到一个高水平，这是实体和金融无法承受的。

未来，美国将进入加息的渠道。此外，人民币仍有贬值的预期，国内资本外流明显。尽管最近采取了一些限制性措施，但资本通过各种渠道外流仍然不可避免。房地产市场限购政策出台后，不仅大量资金被存放在房地产市场，而且资本外流和人民币不必要的贬值也被阻断，这也为实体经济的改革和复苏提供了更长的窗口期。因此，在这个时候，限制销售的政策被大规模推出，甚至蔓延到三、四线城市。在我看来，这意味着要提前为房地产市场和金融风险做好准备。

到目前为止，中国的房地产市场化虽然已经发展了近20年，但基本上还是处于“单边上涨”的趋势，从来没有经历过一个完整的涨跌周期，有峰有谷，导致了全社会“房价必然上涨”的普遍预期。基于金融风险和国内生产总值增长担忧的政府支持和拯救市场，已将这种预期转变为对房地产市场的刚性预期和刚性赎回，导致房地产投机泛滥和高周转率。问题是，从国际经验来看，这种预期恰恰是金融危机的最大诱因。启动限购政策，降低成交率，也能迅速冷却投机，让买家有更长远的眼光，让风险慢慢消化。作者认为公共政策是有成本的。房地产市场是一个“不完全市场”，是一个准公共产品市场。即使在发达国家，也有许多限制性措施，如限制销售目标，甚至干预房价和租金的上涨。

(作者:深圳房地产研究中心)