齐俊杰：终于有人找到了高房价的死穴 炒房的真要慌了

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房地产绑架了经济。黄先生提出了六分之一理论。如果一个城市的国内生产总值是1000亿元，最好是在国内生产总值的六分之一内投资房地产，即150亿元。过度金融化扰乱了市场秩序，土地没有受到严格的惩罚。甚至开发商囤积的土地也比政府多。

本文作者是金融专栏作家、投资者齐

前重庆市市长、现任NPC财经委员会副主任黄日前在复旦大学发表了一篇10000字的演讲。黄先生给了房地产一个准确的脉搏，指出了十大危害和五大对策。可以说，每个字都是准确的。那么黄先生到底说了什么？事实上，最美妙的事情如下。

首先，人与土地的矛盾！这是房地产的核心，指向我们以前的问题。为了保护耕地和控制土地指数，没有问题。问题在于人为的土地错配。领导觉得要控制一线城市，发展二、三线城市，甚至发展西部地区，所以好像投入了很多土地，都投入到三、四线和西部地区。然而，由于领导人的主观意愿，实际人口增长的第一线和第二线没有得到有效的土地供应。最后，人们失去了控制，土地归还得更少了。那我们该怎么办？如果你没有土地盖房子，你就得去拆迁。拆迁标准是根据周围的房价进行补偿。如果周围的房价是10，000，你必须给超过10，000人拆迁，所以你的土地成本会上升。即使算上建筑面积比，你也要卖20，000元才能赚到。下一次，这个小区周围某个地方的拆迁将按照这个新小区的2万元来计算。因此，面粉的价格越高，面包的价格就越高。面包的价格越高，面粉的价格就越高。当地的拆迁成本正在上升，所以底价越来越高。实际上，我们之前讨论过为什么你买不起房子。

其次，房地产绑架了经济。黄先生提出了六分之一理论。如果一个城市的国内生产总值是1000亿元，最好是在国内生产总值的六分之一内投资房地产，即150亿元。事实上，我国五大城市的房地产投资占国内生产总值的60%，不是六分之一，而是三分之二。相当于一个人用三分之二的钱租房子，生活过得快吗？房地产占国内生产总值的7%，但它占资本的27%。去年更精彩。十分之七的银行贷款流向了房地产，这是一场真正的绑架。地方政府也越来越依赖房地产，地方税收为10万亿元，房地产为4万亿元，土地出让金为4万元。如果离开房地产，当地政府将耗尽食物，因此它形成了一个天然的保护伞。

第三，租赁市场不完善，没有保护机制，城市福利不对租赁市场开放，房价收入比极高。黄先生形容它高得离谱，表明它完全脱离了群众的购买力。然后是城市之间的严重不平衡。一方面是供给不足，另一方面是产能过剩，另一方面是水火不相容，这使得房地产市场的整体调控陷入两难境地。面向两边。

第四，过度的金融化扰乱了市场秩序，土地没有严格执行囤积土地的处罚规定。甚至开发商囤积的土地也比政府多。

所有这些基本上恢复了我们市场上的问题，根本原因已经澄清。事实上，看医生要容易得多。黄先生也是一位难得的既有理论基础又有成功经验的城市管理者。他所说的比大学教授、经济学家甚至一些只看书不实践的著名开发商提供了更多的理论基础。

让我们来看看他应对房地产市场的五大对策。事实上，我们基本上熟悉它们。

首先，陆地爬行，这意味着什么？不要听当地领导说你的城市会有多少人，而是用你的眼睛看看城市里有多少人，然后进行动态调整，使人口与土地相匹配。例如，以前北京说我想控制1500万人，但实际上很快就超过了2000万人。对你们国土资源部来说，1500万人口的土地供应是绝对不够的。和土地爬行挂钩，是我的动态调整，马上把500万人口的土地，大约500平方公里给弄出来。控制市场预期。至于有没有土地，肯定有，北京和上海也有土地。五环路外还有很多可利用的土地，可以动态调整。土地随人口流动，人口多的地方耕地减少，人口少的地方土地少，耕地多。不要按照领导人的意愿提供土地，而是随着人口的变化。

其次，法律的约束，如工业用地不能太慷慨，以产值来衡量，平均成本是每平方公里200亿元，公园不能无处不在，导致根本没有用。另外，底价应该严格限制，不能超过当前房价的三分之一，而且必须足够。你可以给开发商一些不好位置周围的土地补偿，不要让核心位置的地价太离谱。在财务上，有必要保持底线。任何土地开发商都必须有自己的资金。在重庆，黄光裕下达了死亡命令，必须控制借钱购买土地的行为。目前，这项政策已经在全国范围内推广，这意味着降低土地价格，开发商和m2。对于普通人(603883，诊断单元)，一个套房首付20-30%就可以了，两个套房首付50-60%，三个或三个以上的套房首付金额不限。他愿意解雇的风险全是他的，只要与他人无关。黄先生还特别提到虚假收入证明的巨大危害，必须加以控制。据估计，银行部门已经开始检查，以前的虚假收入证明很可能会被清算。

第三，税收，黄先生很清楚。那些说房地产税对房地产投机没有影响的人要么是弱智，要么是闭着眼睛撒谎。房产税的作用是改变房地产投机的预期，增加持有成本，解开地方与房地产之间的绑架关系。他还举了一个特殊的例子。美国、台湾和马尼拉都有税。无论哪种土地，成本计算后，增值部分都会增加50%、40%、100%、50%和60%。

第四，发展租赁市场，要大力发展公共租赁住房和共有产权住房。人们可以生活，但他们不能投机。当他们出售时，他们只能以公平的价格卖给政府。这种房子有所有的好处和基本产权，没有人会把你赶出去，只是不享受溢价。所以这迫使房子的这一部分回到住宅区。在1: 9的融资结构下，开发商很难持有和出租产权，除了卖房，他们别无选择。除非我们回到1:3的融资结构，否则我们无法真正指出开发商对这种自我维持的房地产的需求。这一点也不科学

第五，重庆土地票制度的实施，这是重庆近年来低房价的诀窍，土地是充足的。耕地没有减少。农民仍然有收入，可以进入城市。具体流程是鼓励农民开垦土地，然后相关部门会验收，给你土地票，在交易所卖给开发商。当开发商买下这个指数并给农民钱时，他们就能得到土地。开垦农业用地肯定比拆除要便宜得多。也调动了农民的积极性。耕地也得到有效保护，农民获得了利益，这确保了进一步的城市化。最终结果是，重庆的数千万人，如果不使用国家指标，生活非常宽松。房价一直很低。房地产投机者无所不在。

可以说，黄先生的思路相当清晰，指出了问题的关键点，并给出了解决方案。从我们正常的角度来看，法律约束已经开始，开发商自有资金、银行对开发贷款和住房抵押贷款的清算也已经开始，租赁市场也在全速前进。然而，土地爬行挂钩还不清楚，房地产税仍在研究中。至于土地票制度，我相信它已经成熟，我希望它能早日在全国推广。真正改变房地产市场的美好现状。为中国经济赢得未来。

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