欧阳捷：鼓励现房销售释放了什么信号？

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虽然现房销售时机尚未完全成熟，但随着小城镇城市化的结束和行业集中度越来越高，现房销售的风险越来越小，小房企将放弃现房销售模式的土地拍卖，加速退出房地产市场。

本文作者是新城控股(601155，诊断)(报价16.91 -2.54%，诊断)集团有限公司高级副总裁欧阳杰

广东省刚刚发布了《2017年实施珠江三角洲规划纲要的重点任务》:“鼓励实施现有的房屋销售制度。”

一些媒体朋友问我:“你认为这释放了什么信号吗？”"未来的预售制度会退出历史舞台吗？"

事实上，去年5月深圳推出二手房销售时，我写过一篇文章《全国二手房销售，买家遥不可及的梦想？！”，现在看来，这些观点仍然适用。

广东鼓励出售旧房，就像把另一块大石头扔进湖里，引起涟漪，但这一次，业内朋友不再感到惊讶。

现有的房屋销售显然对买家有利。现有的房屋销售和现实生活中的购买可以防止客户错误地选择可能未完成的项目，并大大减少客户投诉。然而，它可能不会为顾客省钱。相反，现有住房的销售价格可能更高，因为住房企业承担更多的资本成本，产品必须做得更好。

对于政府来说，出售现有住房也是好的，因此不再需要担心开发商拖欠工程款和农民工工资、房屋公司赚钱、老板带着钱跑了、项目停止未完成、业主抱怨，当然，不再需要监督预售资金，也不再需要做政府不需要做或想做的事情。

事实上，释放现有房屋销售的信号主要是为了防范系统性金融风险，因为现有房屋销售将所有风险转移给开发商。无论是产品质量风险、库存积压风险、资金流风险还是政策变更风险，开发商都必须按照合同完成项目开发的所有环节，交付成品，这样才能一手交货，一手收钱。没钱的开发商承担不起这些风险。

现有的房屋销售不仅对房屋企业的财务实力提出了巨大的挑战，也对其产品能力提出了更高的要求。

现有的房屋销售将进一步强化产品差异化，性价比高的产品将永远更具竞争力。眼见为实，哪个客户会放弃质量更好、性价比更高的产品？

在限购限贷的形势下，大城市的客户资源越来越少，争夺客户的战斗即将打响。谁的产品成本低但质量好？谁的服务标准更严格，质量更好？显然，大型住宅企业的产品和服务受到客户的青睐和信任。

大型住宅企业仍在加快对城市的攻击，并进入中小城市。陷入困境的中小房企再也享受不到过去的舒适。道路左侧的建筑很拥挤，而道路右侧的建筑很拥挤。这些中小住宅企业现金流中断的风险越来越大。

缺乏资金、人才和高性价比产品和服务的中小房企将更快走出去，现有房屋销售将进一步加剧客户分流，进而加剧房企分化，市场份额将加速向大型房企倾斜。难怪大象能跑得比兔子快。

当然，大型房企也会有财务压力。幸运的是，现有的住房销售仍然难以在全国范围内推广，广东只鼓励实施。这为全国布局的大型住宅企业留下了一个缓冲机会。现有房屋销售项目的数量不会太大。资金是可以调整的，所以对现有住房销售的阻力不会很大。此外，现有的住房销售将挤压中小住房企业更强，大型住房企业将受益更多的market/きԅgiven由中小住房企业

钱从哪里来？

根据拍卖销售模式，开发商的资金主要来自四个部分:客户存款和预付款、客户抵押贷款、土地和在建工程担保的开发贷款以及企业融资。中小房企可能会被放高利贷，而大型房企更有可能发行债券，增加固定收益，进行股权融资，并赢得门票业务。

三人小组会议清理了金融混乱。央行和表外业务的mpa评估回到了桌面上。中国证监会和国家发展改革委先后收紧境内外债券发行，银监会收紧渠道业务，保险业严厉打击万能保险，银行按揭贷款额度收紧，住房企业融资难度加大。

根据国家统计局4月份的数据，开发贷款同比增长17%，明显高于上月的10.7%，远高于去年底的6.4%。这可能表明，随着金融秩序的整顿，非标准业务收缩，合规银行发展信贷反而增加。

如果出售现有住房，还能有更多的开发贷款吗？不会，因为开发贷款是以土地和在建工程抵押的，不会因为销售模式的改变而增值。

住房企业只能通过信贷融资弥补现金流的损失，信贷融资将仅限于前100家住房企业，这意味着越大越强，没有信贷，住房企业就没有未来。

当然，会有抵押贷款，但当开发商收到钱时，已经是在交付现有住房之后了。如果房地产企业能顺利出售，钱不会少。似乎对房地产企业的影响只是时间问题，但实际上，更深层次的影响是房地产企业的发展速度。过去，“借别人的钱，自己做自己的事”的逻辑(大多数烧钱的独角兽创业公司也有同样的逻辑)会错过房地产企业。

但是，购买现有住房的首付比例不会改变，银行按揭贷款的基本程序也不会有很大变化。对于那些购房受到限制的人来说，贷款限制政策仍然可以发挥作用。

出售现有房屋后，可能还会有押金，但数额会很小，例如，只有5%甚至更低。预付款绝对没有希望了。根据去年房企的到位资金14.4万亿元，其中存款和预付款4.2万亿元，占29%，加上抵押贷款2.4万亿元，这将立即减少房企的资金40%，这也导致项目现金流至少在现有住房交付后“回笼”。项目预付款巨大，房企扩张速度将明显放缓。也许这与政府的房地产是一致的。

房地产企业能想到什么来弥补这一块的财务损失？

加快发展进程。过去，我们可以在三个月内开工，六个月内开市，12个月内恢复现金流，这意味着一年后，周转能力强的房企几乎不再存放自有资金，腾出的资金可以开发新项目。在现房销售的情况下，越早达到现房交付标准，越早收回开发资金，这将考验开发商的施工方案优化能力、规划节点控制能力、施工队伍管理能力和产品质量控制能力。同时，为了缩短规划和设计周期，需要更强大的标准化产品。

供应商的预付款。过去，为了节约成本和控制质量，开发商努力成为总承包商，并使用许多小型施工队伍。不仅土方、基坑、主体、水电、幕墙、园林、市政等。单独招标，但围栏、栏杆、扶手、门窗也分包出去。因此，在未来，如果你想借用总承包基金，你必须是一个真正的总承包基金和一个强大的大供应商。你只需要开发商增加融资成本。当然，甲乙双方的议价能力也会发生微妙的变化。

虽然这不能完全弥补资金的减少，但大型房企可以争取更多的客户和更多的销售，进而弥补资金的不足。

虽然出售旧房是大势所趋，但我们真的考虑过了吗？

显然，即使房地产企业能够加快建设进度，现有住房的销售仍将减缓住房供应，这将推迟新房上市时间，并在短期内减少住房供应。

不仅如此，押金更少，没有预付款，买房门槛更低，所以肯定会有更多的买家。

随着需求的扩大和供给的减少，大城市的短期供求失衡将加剧，房价上涨的压力和调控的难度也将加大。

对于房地产企业来说，保证金是比较少的。如果出现市场价格波动，客户的违约成本会很低，违约概率会大大增加，这将对房地产企业把握大势、应对风险的能力提出更大的挑战。

更重要的是，一旦现有的房屋销售以一刀切的方式推广，房企资金来源中的预付款和按揭贷款只有在交付后才能到位，而房企的融资渠道却越来越窄。一旦没有预付款和抵押贷款，开发资金将立即短缺，很可能发生大规模违约。

当然，即使现有的房屋销售导致房企资金短缺，监管部门也不会放松对房企融资的监管。因为金融整合不仅是为了防范和控制系统性金融风险，也是为了将资金转化为现实。

如果房企资金大幅减少，短期内还会对房地产及其上下游产生剧烈冲击，显然不利于经济和社会稳定。

那么，我们如何才能既大大减少房屋企业的现金流，又能促进现有房屋的更快销售呢？

最好的办法是:新土地和旧土地，新土地由现有房屋出售，出售的土地继续采用期房预售制度，这是逐步过渡，自然连接，最后完全实施。

未来新的住宅用地转让协议可以附加一个条件:出售现有住宅。这不仅可以不断提高现有住房的销售比率，而且还可以显著降低供应水平，还可以防止小型住房企业的现金流立即中断。

虽然现房销售时机尚未完全成熟，但随着小城镇城市化的结束和行业集中度越来越高，现房销售的风险越来越小，小房企将放弃现房销售模式的土地拍卖，加速退出房地产市场。

现有房屋销售的基本逻辑是弃小取大，这也是政府加快推进产业整合和市场集中的结果。就像上海本地拍卖得分和银行贷款排名前100一样，它们都是放弃小企业、支持大企业的协同行动。

利用现有房屋销售尚未充分推进的事实，房地产企业应尽快关注销售，大型房企应加快运行，小型房企应加快清理。

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