黄志龙：房贷利率上涨才刚刚起步

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虽然基准贷款利率保持不变，但在贷款利率基本市场化的环境下，随着资本成本的上升，商业银行不可避免地会通过浮动贷款利率来提高抵押贷款利率。可以预测，今年第二季度和下半年抵押贷款利率将呈现加速上升趋势。在韩国，抵押贷款利率和10年期政府债券的收益率同步性也很高，它们之间的息差一直保持在1个百分点左右(见下图)。

作者:黄智龙苏宁金融研究所宏观经济研究中心主任

虽然基准贷款利率保持不变，但在贷款利率基本市场化的环境下，随着资本成本的上升，商业银行不可避免地会通过浮动贷款利率来提高抵押贷款利率。可以预测，今年第二季度和下半年抵押贷款利率将呈现加速上升趋势。

最近，提高抵押贷款利率已成为新闻焦点。一些媒体披露，北京首套住房抵押贷款利率上调了10%，这显然与鼓励刚性需求的房地产调控精神不符。

中国的利率市场化是近几年才完成的，并没有经历一个完整的利率波动周期。利率市场化环境下影响住房抵押贷款利率的关键因素是什么？未来抵押贷款利率将会如何？笔者从美国、日本等国家的实践经验中找到了一些启示。

美国、日本和韩国的抵押贷款利率的主导因素是什么？

在讨论美国的按揭利率时，我相信很多人都会认为美联储的基准利率无疑是主导力量。然而，美联储的基准利率是短期政策目标利率，个人抵押贷款利率是长期贷款利率。毫无疑问，前者是后者的基准，但在实际的市场运行过程中，两次波动的轨迹重合度不高，相关性也不是很密切。

例如，自2008年以来，美联储的基准利率持续下降至历史低点，抵押贷款利率也逐步下调。然而，在2013年第二季度，抵押贷款利率大幅上升，但联邦基金利率没有变化(见下图)。因此，抵押贷款利率的中期波动与美联储基准利率的波动之间没有必然的联系。

衡量美国资本市场长期利率的最佳指标无疑是10年期美国国债的收益率。从长期来看，美国抵押贷款利率和十年期债券收益率几乎同步波动，前者比后者高出约1.7个百分点。

当然，也有例外——在2008年7月至2009年2月金融危机最严重的时期，大量避险基金进入美国长期国债市场，降低了美国国债的收益率。美国抵押贷款利率与10年期美国国债收益率之间的息差一度达到3%(见下图)。可以看出，在经济稳定运行期间，抵押贷款利率与10年期国债收益率几乎同步波动。

同样，日本个人抵押贷款利率几乎与十年期债券收益率趋势重合，前者比后者高出约1-1.4个百分点，仅在2008年金融危机期间，两者之间的息差达到2.5个百分点。可以看出，在利率高度市场化的日本，抵押贷款利率与10年期国债收益率的同步性相对较高。

在韩国，抵押贷款利率和10年期政府债券的收益率同步性也很高，它们之间的息差一直保持在1个百分点左右(见下图)。

中国抵押贷款利率的上升才刚刚开始

让你的目光回到中国，看看抵押贷款利率的变化。自2008年统计以来，中国个人住房抵押贷款利率的变化趋势与10年期国债收益率的变化趋势基本一致，但两者之间的同步性远低于美国和日本，这两个国家的住房金融和贷款利率完全以市场为导向(见下图)。

这可能有两个原因:一是中国利率市场化在2015年10月基本完成，没有经历一个完整的利率波动周期；二是抵押贷款利率，我国长期以来受中央房地产调控政策的影响，而抵押贷款利率的贴现率，如第一套房和第二套房，主要受中央房地产调控政策的支配，这就不可避免地导致商业银行自主决定抵押贷款利率的市场化程度较低。

然而，在当前的房地产调控过程中，这种情况已经悄然发生了变化。最近，北京等一线城市的房贷利率一直在上升，特别是一些商业银行的首套房贷利率已经上升到1.1倍或1.2倍，这显然不符合监管部门支持和鼓励首套房贷需求的政策精神，但这可能意味着，当商业银行自主决定利率时，房贷利率的市场化时代真正到来了。

据媒体披露，北京率先将首套住房抵押贷款利率上调至基准利率的1.1倍。北京银行(601169，咨询股)和民生银行(600016，咨询股)，以及中信银行(601998，咨询股)直接发放了首笔住房贷款。利率上升了20%；6月5日，民生银行按揭部在上海召开会议，首套住房按揭贷款执行利率不应低于基准利率的1.1倍；在广州，中信银行首付利率上调5%，民生银行首付利率上调1.1倍，上海浦东发展银行(60万)首付利率上调1.2倍。许多商业银行由于债务成本上升和贷款额度的限制，优先考虑高利率客户的业务，高利率客户的贷款时间明显短于低利率客户，这已经成为行业内的一个公开秘密。

从数据来看，今年第一季度末，我国金融机构个人住房贷款加权平均利率已升至4.55%，较去年第四季度末小幅上升0.03个百分点。然而，10年期政府债券的收益率从去年第四季度的2.67%上升到今年5月底的3.66%，上升了1个百分点，一年期shibor利率和一年期贷款最优惠利率(lpr)出现了上下颠倒。

虽然基准贷款利率保持不变，但在贷款利率基本市场化的环境下，随着资本成本的上升，商业银行不可避免地会通过浮动贷款利率来提高抵押贷款利率。可以预测，今年第二季度和下半年抵押贷款利率将呈现加速上升趋势。

上升的抵押贷款利率对房价意味着什么？

自2008年以来，中国房地产市场价格经历了多次波动周期。尽管价格波动周期主要由购房和贷款限制决定，但每一轮监管的收紧或放松都伴随着抵押贷款利率的上升或下降。例如，在2011年抵押贷款利率上升的周期中，房价的涨幅持续下降。到2011年底，抵押贷款利率达到峰值，房价绝对水平持续大幅下降；在2014年的加息周期中，随着抵押贷款利率达到峰值，价格涨幅也降至最低点(见下图)。

2015年下半年，抵押贷款利率的持续下降趋势无疑起到了关键作用。目前，随着抵押贷款利率触底，并可能在下半年和下半年加速，房价继续下跌将成为必然趋势。

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