齐俊杰：究竟多少钱的房价才算合理？

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在昨天的文章中，我们写了关于房价的估价模型，它主要是根据房价与收入的比率来计算的，这在世界上比较普遍。现在大家都不干了，甚至认为老齐的画风突然变了，成了房价的牛市，因为按照老齐的算法，很多地方的房价根本就不高，甚至有点低。

本文作者是金融专栏作家、投资者齐

在昨天的文章中，我们写了关于房价的估价模型，它主要是根据房价与收入的比率来计算的，这在世界上比较普遍。突然，有一场激烈的讨论。按照老齐的说法，当地平均年收入，如果30年不吃不喝，相当于一个家庭15年不吃不喝，能买得起90平方米的房子，所以这个城市的房价基本上是合理的。例如，在你的地方，一个人的平均月收入是5000元，一个家庭的月收入是10000元，也就是一年120000元。一套90平方米的房子不到180万元，这意味着平均价格是2万元。如果一个家庭10年不吃不喝就能买得起，这相当于13000元的平均价格，这是合理的，甚至有点低。

现在大家都不干了，甚至认为老齐的画风突然变了，成了房价的牛市，因为按照老齐的算法，很多地方的房价根本就不高，甚至有点低。真的是这样吗？今天我们将讨论这个话题。

首先，这种估价是基于房价与收入的比率，这只是估价的一个方面。判断房价的标准有很多方面，比如另一个重要的指标，租售比，也就是说，如果你的房子一年的租金高于房价，那就不是贷款。结果是高于银行目前的抵押贷款利率，所以房价是合理的。换句话说，现在看，你的年租金比房价高5%，房价是合理的。现在，位置好的房子租金是23%，普通房子的租金是每年1%，甚至低于银行存款。这一定是高估了。这一指标和价格收入比经常被综合使用。租售比考虑了当地房屋的实际需求，而价格收入比则考虑了你身后会有多少人出来接手。当然，有很多估价方法，这只是其中的两种。

其次，任何估价都是一个系统，而不是单一的系统，不同地方的房价自然需要不同的估价方法。就像股票市场一样，零售股票应该按市盈率估值，银行应该使用净资产，周期性股票应该使用经济周期。其他科技公司只能使用比较法。保险公司应该使用业务倍数。即使是同一类公司在不同时期的估值方法也是不同的。例如，在牛市中，每个人都倾向于用市盈率增长率挂钩来为公司价值高的股票寻找高估值的借口，比如现在的茅台，而在熊市中，每个人都更倾向于相信自己的股息率，购买债券是一件大事。没有包罗万象的估价方法。

[这是根据可支配收入计算的，如果根据统计局的收入数据计算，则可支配收入较小。】

第三，就房价收入比的估价方法而言，模糊和正确要比精确好。有必要比较地方历史，横向比较国内和国际。老齐认为，2015年一个家庭不吃不喝，买一套90平米的房子是合理的，就像指数1020倍的市盈率是合理的一样，这个合理的区间本身就是主观的。也许你认为715次是合理的，有些人认为1225次是合理的。这没什么错，恰恰是因为人们对他们交易的价值有不同的看法。我认为36年后买一套房子是合理的。也许人们会关注2008年空的房价。考虑到10倍是合理的，空从2012年开始，老齐认为1015倍是合理的，所以他认为2014年已经达到顶峰，如果2016年再次上涨，他会看到空房价。有理由认为，20年后，甚至有人认为穷人应该买不起房子，并可能认为房价应该上升到80万。这就是为什么我们接受了这个提议。如果现在每个人都看到空，房价已经下跌。如果每个人在36年内都买了房子，据估计，中国一线城市的房价在2006年达到峰值。

第四，老齐一直强调，中国房地产市场的问题是冰与火，有一半海水，一半火焰。一方面，一线和二线城市的房价过高，另一方面，广大的三线和四线城市供过于求。小城市的许多家庭都有几间套房。因此，前30个城市的房价都偏高。大多数城市的房价不高是正常的。即使在一些地方，房价也很低。例如，如果一个朋友留言，当地收入是5000英镑，房价是7000英镑。你认为这是幸福的表现吗？在这个地方买房有什么压力？在本轮房价上涨之前，实际上很多地方的房价都在这个水平，2015年河北很多地方的情况就是如此。即使现在上升到20，000，它也基本上上升到了理性和非理性的临界点。因此，如你所见，它基本上在这里上升，不会上升。如果你再上去，你将被限制。

第五，有人推高了门槛，说根据房价收入比的算法，3000的收入不能对应100万的房价？这当然看起来很离谱，但正如我刚才所说，虽然它广泛适用，但并不是绝对适用。例如，如果一个贫困县每月收入超过1000元，你怎么能让他买30万套房子呢？毕竟，有一个经济术语叫做恩格尔系数，你吃多少钱就代表你的收入。你没有足够的钱吃饭，也买不起房子。那么为什么我们以5000为例，换句话说，在平均收入低于5000的地方，这个方法是不适用的。

第六，你不必坚持老齐所说的15年不吃不喝买房子。毕竟，这是一个合理区间的上限，这是日本房地产泡沫破裂时东京圈的数据。所以我把它设定为上限，但不幸的是许多主要城市已经超过了这个警戒线。许多城市可能永远达不到这个数字，所以适应当地条件并认为这是合理的是好的。例如，如果你的地区不是北方、广州、深圳和杭州，可以按照老齐给你的10年买房子的下限计算，或者按照12年的中位数计算。

第七，有人说这里的房子被低估了。例如，如果刚才的收入是5000英镑，而房价是7000英镑，我们应该快速投资吗？请注意，房价与收入的比率并不是判断房价是否具有投资价值的一种手段。这只是为了测试以后是否有人能负担得起。不管你能不能投资，你都要回到第一个问题上，用租售比来重新计算。如果租售比超过5%，当然是低估了。你绝对可以投资。如果你根本租不到它，这意味着这里的房子不是被低估了，而是过剩了。多余的东西没有投资价值。只是如果你只是需要它，没有购买它的压力。因此，如果你遇到这样的房价，只要你需要就买，不要投资。因为这在将来肯定不会实现。

因此，老齐仍然是你可以放心的same/きだよきだよきだよききだだきだきききききよきよ123。

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