刘世锦：经济走势与房地产供给侧改革

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经过七年多的转型和再平衡，中国经济已经从过去约10%的高速增长转变为中速增长。未来至少会有十年的稳定增长。在这样的宏观环境下，建立长期的房地产机制，推进供给侧改革将是关键。

作者是国务院发展研究中心原副主任刘世锦

首先，当前的经济趋势是:中国经济基本上是中速增长，稳定增长期至少为十年

首先，我将对中国经济做出重大判断。经过七年多的标准化，应该说它在未来非常接近底部，或者说它已经开始见底。在过去的六七年里，经济一直承受着巨大的下行压力。原因是各个地方都没有找到底部。我对中国经济在过去七年的变化有一个分析框架，即转型和再平衡，即从过去大约10%的高速增长到中速增长。为什么在过去的七年里它一直在下降？因为我们还没有找到这个新平台，还没有见底。现在我们非常接近触底，我们应该从两个方面来看。

增速放缓是一个“转型和再平衡”的过程

从需求方面来看，高投资已经见底。在过去至少十年里，三大需求来源引领我们实现了高增长，即出口、基础设施和房地产。这三只靴子基本上都已经落地了，所以我不会说什么出口的事情。基础设施占总投资的比例最高。让我们谈谈房地产。2014年，房地产投资达到顶峰。你为什么这么说？因为占房地产投资70%的城镇居民住房的历史是超过1200-1300万套住房，这个高峰是在2014年达到的。一般来说，增量不会增加，整个房地产投资将持平甚至逐渐下降。事实上，2015年9月的房地产投资同比出现负增长。房地产投资始于2016年第一季度。原因是什么？由于中国城市房地产分割，一线房价大幅上涨，带动了房地产投资，我认为这种变化并没有改变房地产投资的大趋势。目前，房地产投资的复苏趋势不会持续太久，应该会在一年内逐步恢复正常。所谓正常状态是低速增长，比如2-3%，零增长甚至负增长都是正常的。就这样，从需求的角度来看，三只靴子都落地了。

在供应方面，这是最新数据。我不会谈论房地产行业的投资数据。商品房销售在下降，新开工的在上升，但投资基本持平。

从供给方面来看，需求在过去两年大幅下降，供给方面也在调整，但调整相对缓慢，导致产能严重过剩。两年多来我们一直在削减产能，应该说我们取得了很大的成绩。主要表现是生产者价格指数。经过54个月的负增长，去年9月由负增长转为正增长，工业企业的盈利能力在经历了一年多的负增长后又恢复了正增长。这两个指标表明，它们已经见底。这里最要注意的是商品，现在有石油、煤炭、钢铁等商品。价格不久前大幅反弹，最近开始回落。

商品价格已经触底，尽管会有重复

但是根据我们的判断，大宗商品的价格已经下跌了好几年，处于本轮的最低点。这是什么意思？他也是供应方已经见底的迹象。就需求和供给而言，中国经济的需求面几乎是一样的，也就是说，房地产的供给面正处于一个转折点，而就需求和供给而言，它正在触底。我有一个很大的判断，2017年是中国经济触底的验证期，但这个触底过程不会一帆风顺，中间可能会有波动，需要多次验证。在这个问题上，有些同志说已经见底了，一听说见底了就会反弹。他没有大幅反弹，因为他不在同一个平台上。他先下楼，然后起床。事实并非如此。他正以大约10%的速度高速增长，未来将进入中速增长。触底的确切含义是，他已经稳定，不会继续下跌。

当然，也有一些人，你说稳定，你能稳定吗？他也表达了怀疑，但我想说的是，这是可以稳定的。我们谈论的是稳定，见底是经济学的概念。如果发现这一点，中国经济新的中速增长平台可能会持续大约十年，至少十年。像日本近20年来，我们觉得中国已经衰落了7年，但我认为10年是没有问题的。

2017年将是底部验证期

今年下半年，如果我们在中速增长平台上站稳脚跟，中国经济将会有一个稳定的中速增长期。

就目前来看，中国经济的一种是终端需求，比如房地产、基础设施、我们的消费者、汽车等等。这是一个长期变量，现在基本稳定。我们说中国经济已经从高速增长转变为中速增长，这已经得到了验证。还有一个中期周期增长，即社会投资，前一段时间大幅下降。这是大家都说的:私人投资的范围比较大，有各种各样的分析，有些担心等等。现在实际上已经开始上升了，很难说上升到什么程度。

短期因素是库存，一段时间前库存急剧上升。自去年下半年以来，迄今为止经济形势一直不错，其中许多都是上升的概念。然而，库存已经达到高点，并开始回调。今年下半年社会投资能否增加仍有待观察。估计会有一定的回声，但幅度不会很大。我们希望终端需求，即长期因素，将稳定下来。稳定后，基本上，即使库存下降，社会投资也不是很稳定，经济基本面也会下降。在这种情况下，今年下半年的经济增长是放缓，但这并不意味着经济会明显下滑。

为什么我说下半年要看中速增长能否稳定？有一个验证期，这就是我的意思。如果保持稳定，中国经济将基本实现中速增长，稳定增长期至少为十年。

这对我们从事房地产的各个方面都非常重要。比如说，汇率和股票问题对我们关心房地产非常重要，影响很大。中国经济逐渐进入中速增长期与过去7年有很大不同。在过去的七年里，整个经济一直呈下降趋势，预期趋于悲观。现在，我们基本上预计进入中速增长期后会逐渐回落。像人民币汇率问题一样，我们觉得汇率主要是和美元比较的。美国经济已经达到最高点，美国经济也好不到哪里去。中国经济近年来有所下滑，但现在已经稳定下来，差距并没有变得更大。因此，人民币汇率贬值可能是压力最大的时期，而且可能很快就会过去。包括其他金融市场，都与经济基本面高度相关。

二是房地产长效机制建设:关键是推进供给侧改革

接下来是陶的问题。我刚才谈到了房地产发展的趋势和规律。这一领域存在很多问题，目前正在对房地产进行监管，但我认为关键是要加快房地产长效机制的建设，而这一建设的关键是要推进这一领域中间的供给方改革。

都市圈已成为下一步经济增长的新制高点

我们都知道一线城市的房价飞涨。背景是什么？背景是，中国的城市化进程在过去几年中出现了分化。中国改革开放的道路是农民走向城市，城市化正在发展，最近出现了分化。珠江三角洲、长江三角洲和京津冀内陆的几个经济圈都在加速发展。他们为什么加快了增长？包括人口在内的各种资源和包括资本在内的其他资源，尤其是年轻人，都向这些圈子走去。许多人说为什么去北京、上海和深圳？直觉能赚钱。从城市经济学的角度来看，城市的集聚效应就是从经济学的角度来看的整体生产力。

当经济发展到一定程度时，中国目前的发展，大多是循环的加速发展，是符合规律的。如果你看看日本、东京和大阪，他们都说30%的日本依赖于经济圈。在美国东海岸和西海岸都是如此，人们大多在圈子里，这导致了需求。中国的房价飙升，甚至超过了大约十年前。我们最大胆的假设是，房价已经上涨到这个水平，我们有一些深层次的因素。首先，我们的住宅用地与建设用地的比例很低。中国一线城市住宅用地占建设用地的比例长期低于25%，目前也低于30%。在发达国家，这一比例一般超过40%。韩国首尔60%。

我们的城市建设用地由地方政府垄断。农村集体土地委员会十八届三中全会提出农村宅基地应逐步进入流转，这一建议虽已提出，但仍不能进入。房地产可以说是城市化进程中的基础建设，至今尚未形成。

非大都市地区的二、三线房价不容乐观

当然，更重要的是，我们现有的城市化发展理念、规划和战略都远远偏离或偏离了城市化发展的规律，这是太大了。我们采取了许多方法来限制人口。限制这一点更重要合理吗？中国将进入10年的中速增长期，这将由转型和创新驱动，包括其巨大的规模和巨大的增长潜力，其中大部分将发生在大都市地区。我们的政策发展趋势不合适，有些人还在赶走低端人口。我认为，当低端人群离开后，他们今天将无法开业。无论谁为你倒水，为你打扫卫生，为你做饭，一个城市的发展必须是包容性的，包括我们的房地产。我说你创造的低端房地产人口没有地方住，这有很大的缺陷，这个城市不能繁荣。

我们谈论小城镇。近年来，我们谈论小城镇的发展，但看看小城镇在哪里发展。小城镇的关键是在大都市区迅速发展，小城镇离不开这个圈子。中国房价的关键在于它是否在大都市地区，如果不在这个圈子里，它就会跑掉。

房地产泡沫还是高度扭曲

高房价怎么样？所有的房子都想要高房价，但是在一个地方或者一个城市的房价过高之后，它现在就有了下降的产业优势。它将来可能不会发展。例如，在最近的一线城市，一些著名的城市企业已经消失，一些城市应该大力发展服务业。现在，服务业正经历负增长。尤其是香港，近年来经济发展出现了一些困难。这是因为经济缺乏竞争力和转型的特点是直接相关的。原因是什么？在很大程度上，房价过高，这推动了整个经济的下一步发展、转型升级和创新。中国经济有着光明的发展前景，这需要主观理解。下一步，房地产行业应加快供应方面的改革，提高住宅用地与建设用地的比例，这一比例应在40%以上。

城市结构需要改变，各种资源高度集中在城市主体结构中，向城市核心区域转移，增加小城镇数量，其中80%的部分产业将在未来进行产业转移，形成产业支撑。例如，将促进交通和公共服务，并将形成一个由这样一个新的城市核心区和大量小城镇组成的新的城市网络。

小产权房问题敏感但不难解决

加快集体建设用地，包括小产权房问题。这个问题很敏感，但并不难。有必要缴税并给他一个合适的身份进入市场。为了积极发展长期公共租赁住房，我们现在出租和出售的住房比拉丁美洲的要多得多。租金是租金的价格，而销售是投机的价格。为什么现在普通的年轻人对北京没有信心？他买不起房子，他真的想住在城里。如果你让他租房子，房东过几天会让他走，但他心里没有底，所以很难把租的房子当成家来经营。我们能学会发展公共租赁并长期租赁吗？例如，在十年或二十年，三十年，这房子不愿意搬出去，别人不能把你赶出去，租金随市场，所以我们可以把租的房子作为一个家。包括现在开发商的长期持股，他们可以搞租赁。

房产税还没有开始征收

最后，还有房地产税，这是不能拖延的。有人说房产税对房价有影响。由于房价问题非常复杂，影响它的因素很多，这可能是影响因素之一。然而，房地产税对地方政府收入的作用，包括对整个土地价格和房价的调控工具，离不开房地产税这一基本制度建设。这涉及到复杂的利益，我认为在仔细设计之后，它应该能够提出合理和兼容的解决方案。现在房地产市场的调控，现在谈的是地方政府采取的目标，现在基本上以需求为导向，下一步应该转向供应方。

(本文最初于2017年6月8日在微信公众账户“房地产信息站”上发布。作者授权金融网站发布它。请不要擅自转载。如果你对干货有意见或文章，你愿意为投资者提供最权威和专业的意见。无论您是权威专家、金融评论家还是智囊团，我们都欢迎您积极投稿，并在金融网站的著名栏目中安家。电子邮件地址为zhuanlan@jrj，电话号码为010-83363000-3477。期待您的加入！(