如何看待房地产投资与销售数据增速回落

本篇文章1904字，读完约5分钟

投资和销售数据部分反映了许多地方频繁的房地产调控的效果。根据国家统计局6月14日发布的最新数据，从1月到5月，房地产开发投资、新增建筑面积、房屋企业征地面积、房地产销售面积和销售量、企业到位资金的增速均有所下降。对此，接受《证券时报》记者采访的业内人士认为，这些数据的增长率在预期范围内，未来投资和销售的增长率可能会继续放缓，今年整个房地产市场的价格将保持稳定，但有必要警惕小房企的现金流出问题，这将导致房企降价的风险。

增长率已经回落到预期水平

经过连续四个月的加速，累计投资增长率开始下降。数据显示，1-5月，全国房地产开发投资3.76万亿元，同比名义增长8.8%，1-4月增速下降0.5个百分点。同时，新开工住房面积6.52亿平方米，同比增长9.5%，增速下降1.6个百分点；房地产开发企业征地面积7580万平方米，同比增长5.3%，1-4月增速下降2.8个百分点。

不仅投资指标增速全面下降，而且销售指标增速持续放缓，累计销售面积连续三个月下降，累计销售连续七个月下降。数据显示，1-5月，商品房销售面积为5.48亿平方米，同比增长14.3%，1-4月增速下降1.4个百分点；商品房销售额4.36万亿元，同比增长18.6%，增速下降1.5个百分点。

对此，易居研究院智库中心研究主任严跃进认为，房地产开发投资放缓与预期相符。近几个月来，一些房企积极进行各类土地储备，征地和投资步伐相对较快。此时投资数据良好，5月份适当放缓是正常的。同时，征地面积增长缓慢与4月份土地供应活跃后增速缓慢有关。当然，在新的土地供应计划相继出台后，土地交易数据将继续上升。

“商品房销售数据的增长率持续下降。可以看出，在监管和控制下，市场交易开始降温。然而，目前没有出现负增长，这表明一些城市的交易仍好于历史水平，特别是在重点三、四线城市，交易可能继续创新高或保持历史高点。因此，就销售数据而言，降温趋势仍在继续，但不存在萧条或转折点这样的事情。”阎跃进说。

中原地产首席分析师张大伟也认为，从全国数据来看，整体市场增长开始加速和放缓的原因是，一、二线城市已经出现环比下降趋势。尽管三、四线城市继续保持高水平运行，但整体增长率已经被拉低。预计今年第四季度房地产销售数据的增幅可能会降至个位数。整体市场稳定，在监管政策的控制下，一、二线城市进入了降温周期。

“投资和销售数据的整体增长率下降是不可避免的趋势，这是意料之中的。这也符合我们去年年底的预测，即今年市场将保持稳定，价格略有上涨。”新城控股(601155)高级副总裁欧阳杰预测，即使不包括零增长，今年整个销售形势仍将保持一位数增长。

警惕现有基金增长率的下降

值得注意的是，房企的到位资金增速也连续两个月下降。数据显示，1-5月，房地产开发企业到位资金5.9万亿元，同比增长9.9%，增速比1-4月下降1.5个百分点。其中，国内贷款1.05万亿元，增长17.3%；利用外资90亿元，增长115.1%；自筹资金1.8万亿元，下降3.4%；其他基金3.04万亿元，增长16.7%。其他资金中，存款和预收款1.79万亿元，增长20.3%；个人住房抵押贷款达到9600亿元，增长8.6%。

对此，严跃进认为，房企的到位资金也连续两个月下降，显示出一定的收紧信号，这需要引起房企的警惕。

欧阳杰指出，住房企业资金到位增长率下降，特别是存款和个人抵押贷款增长率大幅下降，主要是因为金融去杠杆化。从国内贷款来看，即开发贷款的增长率有所提高，这意味着银行对开发企业的贷款没有减少，而是增加了。这是因为去年融资渠道多，开发商卖得好，大企业对银行贷款的需求很少，从数据来看增长率也不高。但是，今年以来，融资、发债等金融监管漏洞被堵塞，企业又回到了规范的银行贷款，这表明发展贷款增速有所提高。然而，发展贷款增长率的提高不足以抵消个人抵押贷款和存款及预付款增长率的下降，因此，到位资金的总体增长率正在下降。他认为，下半年房企到位资金增速也将下降，开发贷款也将下降。

“发展贷款增长率的提高并不意味着住房企业有足够的资金，而是资金集中在大型住房企业，因为只有大型住房企业才能获得银行贷款，而中小型住房企业的资金就更加紧张。从1月到5月，m2的增长率已降至个位数。在紧缩资金的过程中，我们必须警惕小型住房企业的现金外流问题，这反过来又会导致住房企业降价的风险。”欧阳杰认为，目前的监管加码可能即将结束，但“修补”政策将继续，现在我们应该注意防止大起大落。近日，广东省清远市发布了“涨幅不超过5%，跌幅不超过15%的限价指令”，这是双向限价的重要信号，反映了地方政府对“防止大起大落”的关注。