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过去5月,领先开发商的销售增长普遍放缓。据cric统计,5月份公布销售业绩的40家房地产企业的总销售额为3844亿元,比上个月下降10%,这也是今年销售情况最差的一个月。其中,今年目标销售额平均增长50%以上的前三家公司碧桂园(港股0207)、万科和恒大,在3月和4月取得了异常辉煌的业绩,5月份碧桂园和万科的销售额分别下降了25.1%和34%,而恒大则几乎持平。在第二梯队中,R&F、绿城和新城今年的销售目标增长了20%~30%,5月份的销售目标也下降了15%~30%。

李宇嘉:楼市销售降速源于开发商不积极申预售?

领先开发商的销售放缓是营销策略的结果,还是监管和抑制的滞后影响?笔者认为,开发商主动放缓的可能性非常低。一方面,领先开发商纷纷提高年销售目标,平均增长近40%,一大批开发商争先恐后地投入1000亿元。除了碧桂园,截至5月,没有一家公司完成了50%的目标销售额,也没有积极减少销售额的动机;另一方面,在新一轮大规模的“五限”(限购、限贷、限购、限购、限购、限购)调控中,需求冻结和流动性滞后的影响越来越明显,加快产能是开发商的一致选择。

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此外,2016年房地产市场交易面积和交易金额创历史新高,上市公司净利润平均增长30.4%。在高基数的情况下,为了满足性能要求,有必要实现更大的销售规模。与此同时,今年1月至5月,在房地产market/きだよだよだだよなななななななななななななな1239的新房子的发展,全国50大城市的土地出让金总额达到10103亿元,比2016年前5个月增长33%。从1月到5月,前10名开发商获得的土地数量占销售额的近40%。

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与此同时,资金已经完全收紧。今年一季度,房地产开发贷款余额同比下降21.5%。自2016年第二季度以来,发展贷款连续四个季度出现负增长。同时,交易所全面收紧公司债券。2016年,住房企业公司债券融资规模达到1.14万亿元,同比增长130%。然而,从今年1月到4月,住房企业的民间债务、公司债券和中期票据融资总额仅为1113.1亿元,比去年同期(5068亿元)下降了78%。今年以来,房地产上市企业固定资产再融资同比也下降了70%。2017年4月,销售回报占开发商资金来源的51.2%,同比分别增长1.1个百分点和4.2个百分点。

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根据笔者的判断,各大房企都想抓住宝贵的空空间和机遇,加快资产周转率,通过大规模出售的方式大规模滚动收购土地,通过增加资产刺激社会融资,利用楼市调控和资本收缩,抢占“收获市场”的最佳位置。

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那么,是不是因为密集调控的滞后效应开始出现,导致开发商的销售配额下降?笔者认为,监管确实导致了楼市需求的冻结或观望,但不可忽视的是,近期的价格管制加大了预售证书的发放难度,开发商入市的热情下降,而获准入市的项目价格必须下调,导致销量下降。

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尽管调控政策在春节后已全面出台,但自2016年以来,大部分未被调控抑制的三、四线房地产市场和大都市地区房地产市场已成为热点,并被推迟至2017年。同时,在这一轮调控之前,市场火爆,开发商带着很多项目进入市场,促使开发商的销售规模在头四个月同比增长了80%。然而,随着前期推出出售的项目逐渐进入后期或进入清算阶段,三、四线房地产市场的销售增速从今年第一季度的40%左右降至5月份的5%,热点地区(包括一些三、四线城市)在3、4月份开始限购限贷,监管的影响开始显现。

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然而,目前,新的住房市场仍然很热。例如,上海、南京、天津、长沙等地已经开始通过彩票销售房屋,豪宅显然很抢手。开发商抢购限购地块,规避限购的“样板房”火爆,表明需求依然强劲。财经评论员叶檀在现场调查中发现,苏南、苏北、淄博、合肥等地的房屋被盗。事实上,开发商销售的下降与供应量的下降有关,而供应量的下降很大程度上是由于调控已经完全“落地”后,各地开始调控新的房价限额和预售证书,以实现调控目标,这导致开发商申请预售的积极性下降,允许进入市场的项目价格降低。

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根据cric的统计,5月份,29个重点城市的新房供应量分别下降了13%和22%。其中,一线城市新屋批准面积环比和同比分别下降53%和61%,而二、三线房地产市场新屋总供应量环比和同比分别下降8%和16%。值得注意的是,越是热的城市,新房供应量的下降越明显,如武汉、南京、合肥、海口、厦门、苏州等城市。

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目前,在供应下降的城市,库存也在下降。在审评委统计的29个城市中,5月份的库存同比下降,平均下降率为33.8%。5月份,29个城市新房销售库存消化期平均为8.1个月,库存接近“过低”警戒线。客观地说,如果库存较低,供应量不应下降,但预售控制导致高价市场无法进入市场,或开发商不申请预售。以长沙为例,根据安信证券的研究,长沙一些新项目的价格比周边二手房低2000 ~ 3000元,导致抢购和配额抽签,需求被迫转向二手房。

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目前,尽管火热的房地产市场成交量在下降,但需求潜力依然存在。城市化已经进入“大城市化”,人口向热点城市的迁移正在加速。例如,长沙在2016年净流入23万人。近年来,湖南、湖北、安徽、河南、长沙、武汉、合肥、郑州等人口大、中心单一的省份。,对本省人口的吸附能力迅速增强,2016年净流入人口约为20万。

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因此,包括一线城市在内的热点城市的需求潜力仍然存在,但受到各种限制措施的抑制。

在房地产市场的调整中,等待需求的缓解需要增加新房和土地的供应。4月初,住房和城乡建设部与国土资源部联合发布了一份文件,要求增加住房和土地供应。目前,住房供应没有明显增加,土地供应计划的完成也不理想,这可能已经埋下了未来反弹的种子。

李宇嘉:楼市销售降速源于开发商不积极申预售?

(作者是深圳房地产研究中心研究员)

标题:李宇嘉:楼市销售降速源于开发商不积极申预售?

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