李宇嘉：楼市销售降速源于开发商不积极申预售？

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过去5月，领先开发商的销售增长普遍放缓。据cric统计，5月份公布销售业绩的40家房地产企业的总销售额为3844亿元，比上个月下降10%，这也是今年销售情况最差的一个月。其中，今年目标销售额平均增长50%以上的前三家公司碧桂园(港股0207)、万科和恒大，在3月和4月取得了异常辉煌的业绩，5月份碧桂园和万科的销售额分别下降了25.1%和34%，而恒大则几乎持平。在第二梯队中，R&F、绿城和新城今年的销售目标增长了20%~30%，5月份的销售目标也下降了15%~30%。

领先开发商的销售放缓是营销策略的结果，还是监管和抑制的滞后影响？笔者认为，开发商主动放缓的可能性非常低。一方面，领先开发商纷纷提高年销售目标，平均增长近40%，一大批开发商争先恐后地投入1000亿元。除了碧桂园，截至5月，没有一家公司完成了50%的目标销售额，也没有积极减少销售额的动机；另一方面，在新一轮大规模的“五限”(限购、限贷、限购、限购、限购、限购)调控中，需求冻结和流动性滞后的影响越来越明显，加快产能是开发商的一致选择。

此外，2016年房地产市场交易面积和交易金额创历史新高，上市公司净利润平均增长30.4%。在高基数的情况下，为了满足性能要求，有必要实现更大的销售规模。与此同时，今年1月至5月，在房地产market/きだよだよだだよなななななななななななななな1239的新房子的发展，全国50大城市的土地出让金总额达到10103亿元，比2016年前5个月增长33%。从1月到5月，前10名开发商获得的土地数量占销售额的近40%。

与此同时，资金已经完全收紧。今年一季度，房地产开发贷款余额同比下降21.5%。自2016年第二季度以来，发展贷款连续四个季度出现负增长。同时，交易所全面收紧公司债券。2016年，住房企业公司债券融资规模达到1.14万亿元，同比增长130%。然而，从今年1月到4月，住房企业的民间债务、公司债券和中期票据融资总额仅为1113.1亿元，比去年同期(5068亿元)下降了78%。今年以来，房地产上市企业固定资产再融资同比也下降了70%。2017年4月，销售回报占开发商资金来源的51.2%，同比分别增长1.1个百分点和4.2个百分点。

根据笔者的判断，各大房企都想抓住宝贵的空空间和机遇，加快资产周转率，通过大规模出售的方式大规模滚动收购土地，通过增加资产刺激社会融资，利用楼市调控和资本收缩，抢占“收获市场”的最佳位置。

那么，是不是因为密集调控的滞后效应开始出现，导致开发商的销售配额下降？笔者认为，监管确实导致了楼市需求的冻结或观望，但不可忽视的是，近期的价格管制加大了预售证书的发放难度，开发商入市的热情下降，而获准入市的项目价格必须下调，导致销量下降。

尽管调控政策在春节后已全面出台，但自2016年以来，大部分未被调控抑制的三、四线房地产市场和大都市地区房地产市场已成为热点，并被推迟至2017年。同时，在这一轮调控之前，市场火爆，开发商带着很多项目进入市场，促使开发商的销售规模在头四个月同比增长了80%。然而，随着前期推出出售的项目逐渐进入后期或进入清算阶段，三、四线房地产市场的销售增速从今年第一季度的40%左右降至5月份的5%，热点地区(包括一些三、四线城市)在3、4月份开始限购限贷，监管的影响开始显现。

然而，目前，新的住房市场仍然很热。例如，上海、南京、天津、长沙等地已经开始通过彩票销售房屋，豪宅显然很抢手。开发商抢购限购地块，规避限购的“样板房”火爆，表明需求依然强劲。财经评论员叶檀在现场调查中发现，苏南、苏北、淄博、合肥等地的房屋被盗。事实上，开发商销售的下降与供应量的下降有关，而供应量的下降很大程度上是由于调控已经完全“落地”后，各地开始调控新的房价限额和预售证书，以实现调控目标，这导致开发商申请预售的积极性下降，允许进入市场的项目价格降低。

根据cric的统计，5月份，29个重点城市的新房供应量分别下降了13%和22%。其中，一线城市新屋批准面积环比和同比分别下降53%和61%，而二、三线房地产市场新屋总供应量环比和同比分别下降8%和16%。值得注意的是，越是热的城市，新房供应量的下降越明显，如武汉、南京、合肥、海口、厦门、苏州等城市。

目前，在供应下降的城市，库存也在下降。在审评委统计的29个城市中，5月份的库存同比下降，平均下降率为33.8%。5月份，29个城市新房销售库存消化期平均为8.1个月，库存接近“过低”警戒线。客观地说，如果库存较低，供应量不应下降，但预售控制导致高价市场无法进入市场，或开发商不申请预售。以长沙为例，根据安信证券的研究，长沙一些新项目的价格比周边二手房低2000 ~ 3000元，导致抢购和配额抽签，需求被迫转向二手房。

目前，尽管火热的房地产市场成交量在下降，但需求潜力依然存在。城市化已经进入“大城市化”，人口向热点城市的迁移正在加速。例如，长沙在2016年净流入23万人。近年来，湖南、湖北、安徽、河南、长沙、武汉、合肥、郑州等人口大、中心单一的省份。，对本省人口的吸附能力迅速增强，2016年净流入人口约为20万。

因此，包括一线城市在内的热点城市的需求潜力仍然存在，但受到各种限制措施的抑制。

在房地产市场的调整中，等待需求的缓解需要增加新房和土地的供应。4月初，住房和城乡建设部与国土资源部联合发布了一份文件，要求增加住房和土地供应。目前，住房供应没有明显增加，土地供应计划的完成也不理想，这可能已经埋下了未来反弹的种子。

(作者是深圳房地产研究中心研究员)