陆铭：一线城市的高房价是供需错配的问题

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为了缓解一线城市房价上涨的趋势，政策很简单。

20世纪90年代中期以后，中国的城市化进程加快，中国开始发展出口驱动型制造业。两股力量的夹击使中国东南沿海地区在发展制造业和服务业影响力方面具有竞争力。

流动人口向东南沿海和中西部核心城市流动，这种趋势随着时间的推移而加强。土地的变化呢？中国一直有根深蒂固的均衡发展理念，我们如何理解均衡发展？均匀发展。

在我的新书《伟大的国家和大城市》中，这两个概念是不同的。均衡发展是人均收入的均等化，人均收入的均等化是在空.的过程中实现的因为我们不明白这个道理，我们追求的是人口和经济资源的均衡分配，也就是通过行政手段把资源引入中国的中西部地区，包括中小城市。

走低:2003年后，中西部地区土地供应比重继续上升

这个数字显示了中国中西部省份在全国土地供应中所占的份额。可以看出，2003年是一个非常明显的转折点。在此之前，中西部地区的土地份额下降，这是正常的。当时，人们向东部迁移，东部的土地供应份额增加，而中西部地区的土地份额下降。

2003年后出现拐点，大量土地供应进入中西部地区，导致中西部地区土地供应份额不断增加，人口外流，土地供应流入。

土地供应指标在中西部地区建设了大量的工业园区和新城镇。中国的工业园区建设到了什么程度？可能每个县级单位都有一个工业园区。全球工业发展比较集中，只有中国在分散发展。

我做了自己的研究，带着我的团队去寻找可以从互联网上收集的数据。中国的大多数新区都有规划，我们知道在这个规划中要建多少面积，要容纳多少人。根据我们的资料，香港有近670个新市镇，其中约有458个新市镇有人口规划，而规划人口接近2亿。如果不到500个新城代表中国近3000个新城，中国新城将容纳12亿人口；如果没有代表性，保守估计是6亿人，这意味着全国没有住房短缺。

问题在哪里？空.之间的分配有问题总量是足够的，但问题是大量的房屋建在流出地区，这是当今房地产市场面临的基本问题。

政府借钱建新城工业园，借来的钱已经投资了。如果没有足够的企业安顿下来，房子不卖，结果就会出现债务问题。

根据我们对新城镇的研究，2006年沿海地区的建设似乎比较大。到2010年，大量投资将通过建设新城镇带动经济增长，大量投资将投向中西部地区。

根据收集的数据，2014年，全国各地都在大力建设新城市。中国中西部地区建设了大量的新城市，无论数量还是面积，这个新城市都会直接影响到中国房地产的供需差异。

在中国，有一个非常传统的观念，即城市不能传播大蛋糕。我刚才提到的新市镇都很大，而且远离它们所在的主要城市。根据我的样本，每个新城市能容纳的平均人口是42万，而且距离老城区的平均距离是25公里。不要低估25公里。天安门广场在河北以南50公里处。中国大多数城市甚至没有10公里的半径。25公里是多少？就是开一条离老城很远的路。

在这种情况下，中国一线城市的土地供应正在收紧，人口继续流入。三线和四线城市正在建设新的城市，这些城市离老城很远，但仍然很大。这样，土地供应充足，许多房屋都建在流出地区。

2003年，中国收紧了部分地区的土地供应，放松了部分地区的土地供应。我将分成两组，一组是土地供应增加组，另一组是减少组。

房价的变化

这幅图中的红线表明土地供应已经减少。2003年后，土地供应增长趋势放缓，蓝色部分显示确保土地供应增长的总体趋势。它对房价有什么影响？土地放松和收紧在哪里发生？

2003年中国土地供应紧张的地方是土地供应量大、人口密度高、人均gdp高的沿海城市，这是人口流入的地方。

十八届三中全会提出，市场应该成为配置资源的决定性力量。在市场经济的框架下，它怎么会出现在人口流动、人口密度高、人均gdp相对较高、但土地供应减少而不是建房的地方呢？世界上第二个市场经济国家是否存在这种情况。

房价的变化

首先看看结果，这幅图的上半部分是土地供应减少组，下半部分是土地供应增加组。在2003年之前，这两条线的房价并没有快速上涨，几乎是平行的，并且在2003年之后开始变化，而左边的线上涨得更快。

房价工资比差异

看上图，用数据计算房价与工资的比率，这是最接近房价与收入比率的数据。上线是土地供应减少组，下线是土地供应增加组。在2003年之前，这两个群体略有下降，并显示出相同的趋势。2003年后，增加土地供应组房价略有下降，收紧土地供应组房价上升。

两者之间唯一的区别是土地供应，也就是说，哪里有需求，哪里就没有供应，哪里有供应，哪里就没有需求。

为了缓解一线城市房价上涨的趋势，政策很简单。增加土地供应和住房供应是必要的，也是唯一必要的。由于住房供应，有时在没有土地供应的情况下可以增加。首先，放开建设用地总量控制，将人口与住房存量挂钩，停止严格限制一线城市的土地使用。

许多人说一线城市没有土地。一线城市真的没有土地吗？东京圈的辐射半径可达50公里。上海的大概半径是多少？半径大约是20公里到30公里。如果上海将来成为与东京相对的大都市，上海仍有很大的土地供应空间。

第二，建设用地的内部结构，即使总量不变，也是可以变动的，包括工业对商业的比例，商业对住房的比例。

第三个是住宅建筑面积比率的问题，这将是纽约未来的标志。就建筑形式而言，市中心的一些建筑将成为纽约曼哈顿的标志。如果容积率的问题得不到解决，中心城市的供应量将不会增加，这将溢出到商业成本，进而影响竞争力，并最终导致一条较慢的道路，以基准纽约。