孙 杰：该是打通三类住房产权壁垒的时候了

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中国住房产权制度的三条轨道是平行的，影响了保障和财产两种功能的发挥。因此，有必要从供给方面推进住房产权制度改革。这是建立基本住房制度的“牛鼻子”，也是中国住房改革的“帕累托改进”。它化弊为利，没有负面的外部影响，对改革的阻力很小，所以应该尽快推广。

□孙洁

新兴工业化国家的发展经验表明，一个健康的住房体系应该具有两大功能:安全功能和财产功能。就前者而言，政府可以为中低收入家庭提供基本的住房服务，缓解生活在转型社会中的痛苦。就后者而言，住房作为家庭的重要资产，应该随着经济增长而具有一定的增值功能。因此，新兴国家逐渐形成了庞大而稳定的中等收入群体，成为社会稳定与和谐的支柱。目前，我国的住房产权制度有三条平行的轨道，因此这两种功能没有得到充分发挥。因此，有必要从供给方面推进住房产权制度改革。

从产权角度看，我国目前的城市住房包括三类:产权住房、不完全产权住房和保障性住房。产权房是指可以凭房地产户籍证明进行结算和交易的房屋，包括普通商品房、限价商品房和自住商品房。这种房屋产权最清晰，交易性和流动性最强，是目前中国房地产市场的主体。不完全产权住房典型表现为新建租赁住房(主要指增量租赁住房，即土地用途为租赁住宅用地，只有不能出售的租赁住房才能在土地出让期内出租)。通常情况下，只有整栋楼的产权证，但没有户籍房地产登记证。根据现行政策，租赁住房必须在租赁期内由企业自行维持，只能出租，不能出售。产权不完整导致出租房屋无法定居、交易和抵押，承租人无法享受教育和医疗等基本公共服务。保障性住房主要由公共租赁住房组成，通常由财政拨款建设，所有权属于政府，分配对象为低收入家庭。公共租赁住房虽然有效地解决了低收入群体的阶段性住房困难，但经济适用房的产权最弱，且没有家庭房地产登记证，不能交易和抵押，因此这类住房根本没有产权功能。据统计，我国共有1100多万套公共租赁住房，其中约80%由政府全额投资，共计850多万套。

商品房、租赁房和社会住房的产权有很大不同。这种三轨并行的住房产权制度在实践中产生了许多负面后果，如政府的住房保障能力急剧下降，大量投资形成沉淀资产，造成巨大浪费等。

三类住房的产权差异也使得政府无法在不同类型的住房之间调节财富和弥补损失，整个社会的住房资源无法共享，降低了政府住房保障的效率。此外，政府承担了经济适用房的建设，巨大的财政支出压力越来越大。据保守估计，仅政府用于公共租赁住房建设的资金就将超过2万亿元。随着配套基础设施和运行维护费用的增加，资金压力将进一步加大。

由于出租房和经济适用房的产权不完整，资产抵押和证券化融资困难。换句话说，产权的缺乏导致流动性的丧失。结果，不仅社会资本和市场化企业失去了投资兴趣，而且大量的投资导致资产沉淀，形成僵尸资产，导致资源的巨大浪费。

基于以上分析，笔者认为住房产权制度改革的思路应该是突破产权商品房、租赁房和经济适用房之间的产权壁垒。具体来说，它可以大致分为六个步骤:

第一步是取消土地分配和集体土地定价的方式。各类地块以“招标、拍卖、挂牌”的市场化方式出售，从源头上确保土地产权清晰。

第二步是改变财政出资的投资模式。采取公开招标方式，将社会资本和市场化房地产企业引入租赁住房和经济适用住房领域，有效减轻财政负担。

第三步是赋予出租房和经济适用房权力，这是住房产权制度改革的关键环节。在规定期限内(如15年)，出租屋和经济适用房只能出租，不能出售。在规定的期限之外，赋予这两类房屋承租人的产权选择权可以转化为经济适用房，赋予这两类房屋以明确产权的商品房的本质。

第四步是充分体现经济适用房的住房保障属性。安置对象严格限于无住房的低收入家庭。我们应该坚持保本微利的原则，以低价(而不是市场价)卖给低收入家庭。

第五，经济适用房在再次交易后将转化为普通商品房。经过一段时间(如5年或8年)后，低收入家庭可以按照商品房的市场价格出售或交易经济适用房，并将其改造为具有完全产权的普通商品房。如果房屋价值增加，就必须向政府支付一定的差价(如30%)，作为房价收入的补偿。

第六步，政府通过动态、分步的年度土地供应计划、授权规划和期限转移规定，实现全社会商品房、租赁住房和经济适用房的持续供应和有序调整，有利于推进住房供应方的结构改革。

此外，对于现有的出租屋和公租房，我们也可以借鉴上述改革思路，通过支付土地出让金、授权建房、定向安置等环节，赋予房屋完整的产权属性，从而真正实现住房的保障功能和产权功能。

产权制度改革是构建住房基本制度的“牛鼻子”，是住房改革的“帕累托改进”，它化弊为利，没有负面的外部效应，对改革的阻力很小，应尽快推进。对于低收入家庭来说，第一套住房可以通过“先租后卖”的方式低成本获得，实现家庭财富的增值，有助于形成一个稳定庞大的中等收入群体；对于市场化的房地产企业来说，投资租赁住房和经济适用房可以获得稳定、合理和明确的预期利润，但也能极大地刺激社会资本进入市场的积极性；对于地方政府来说，一方面，在社会资本的帮助下，住房租赁市场和公共住房市场得到培育和发展，促进了中国经济的市场化进程；另一方面，它有效地减轻了财政支出负担，有效地提高了住房保障能力；在资产方面，拥有完全产权的房屋通过抵押、担保和证券化极大地增加了资产的流动性、盈利能力和安全性，振兴了现有资产，提高了投资效率。

(作者是中央党校经济学博士后)