吕锦明：与利率上升周期相撞 香港车位也疯狂

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香港楼价持续高企，超出了一般市民的负担能力。在热钱聚集的情况下，投机的主体从住房转移到停车位，甚至摩托车停车位。在火热的香港房地产市场，一个停车位以超过500万港元的价格售出并不罕见。

统计数字显示，今年首五个月，香港共录得近3900宗泊车位交易，涉及金额达55.5亿港元，较去年分别增加近69%和90%。最近一宗泊车位交易是香港西营盘太平山的一个泊车位，成交价高达518万港元。这个价格和一些大陆城市的豪宅一样高。

香港房地产市场如此疯狂的主要原因是大量资金和热钱追逐资产升值。早在2008年，在金融海啸席卷全球后，为了拯救经济，各大央行都采取了各种量化措施。结果，全球印钞机开放，导致超过1000亿美元的热钱流入香港，这些热钱要么流入股市，要么流入楼市。

香港楼市持续高温提醒市场，一旦市场逆转，影响可能超出预期。众所周知，美联储周四宣布再次加息0.25%。香港地产界的一些人士认为，即使美联储数次加息，相信香港银行业暂时不会加息或加息，因为美国在3月中旬加息0.25%后，香港银行体系的余额仍维持在2，500亿港元的充裕水平(目前高达近2，600亿港元)，银行同业拆息没有上升，而是下降了——从3月的0.45%降至最近的0.35%目前，香港仍有条件不跟随美联储加息，换句话说，尽管资金充裕，资金充裕，香港楼市仍可继续玩“转手”游戏。

与前几次一样，在美联储宣布加息后不久，香港政府的高级金融官员立即向市场大声疾呼，提醒投资者警惕风险。香港金融管理局总裁陈德林指出，美联储在过去六个月中三次加息，表明美国利率正常化的步伐加快；此外，美联储理事预计今年将再次加息。此外，美联储计划今年开始“收缩表”，这将扩大香港和美国之间的息差，并增加套利活动。虽然香港的加息步伐落后于美国，但市民和投资者不应掉以轻心，尤其是在置业时，更应充分考虑加息带来的风险和承受能力。

陈德林还特别提到，香港目前的楼市情况与1997年有所不同:楼市泡沫爆发后，香港的按揭利率由10%以上的高位逐步回落至3%和4%；现在情况正好相反。目前，香港的利率处于非常低的水平。因此，当楼市的上升周期逆转时，很可能会出现利率上升的周期。他建议市场“注意这种风险”。

值得注意的是，美联储在本次利率会议后发表的声明措辞更为强硬，因此市场普遍预期美国将在12月再次加息。此外，分析显示，当前美国股市已升至新高，而美国国债利率处于低位。这些因素都有加剧资产泡沫的风险。因此，美联储缩减资产负债表势在必行。

如果美联储在年底“缩减声明”，它可能会在第一年减少3000亿美元的国债和抵押贷款支持证券投资，这相当于将利率提高0.15%。可以预计，美国将出现持续加息的叠加效应，主要表现在美元资本供应收紧，这将进一步影响全球资本流动，香港股市和楼市也将受到冲击。届时，香港囤积的巨额热钱将会撤离，这将推高香港的利率，对包括房地产市场在内的资产产生重大影响。

美联储可以提高利率，逐步收缩其储备，但由于香港的特殊情况，将会出现大逆转，这将对市场产生影响。一旦泡沫破裂，投资者可能会放弃投资比例高、保值能力弱的资产，如停车位和摩托车停车位，由此产生的调整和影响可能会影响整个房地产市场。因此，面对香港楼市层出不穷的怪现象，置业人士需要更加冷静和清醒，并做好防范金融风险的准备。市场监管者也应该时刻保持警惕，及时引导和清理。

(作者是《证券时报》记者)